나이스옥션 법원경매 속초 2025타경309 [2] 강원특별자치도 고성군 죽왕면 야촌리 1022-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.12.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 고성군 죽왕면 야촌리 소재 '피움리조트' 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 공히 차량 접근 가능하나 시내버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 볼 때 제반 대중교통사정은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

공히 가장형 평지로서, 주거용건부지임.

인접 도로상태

일련번호 1) 본건 남서측으로 폭 약 4미터 내외의 시멘트포장도로에 접함. 일련번호 3) 본건 북동측으로 폭 약 4미터 내외의 시멘트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 농림지역(2024-10-14), 생산관리지역(2024-10-14), 가축사육제한구역(소 100m에서 250m 지역 250마리 미만(조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법> 일련번호 3) 생산관리지역(2024-10-14), 가축사육제한구역(소 100m에서 250m 지역 250마리 미만(조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

공부면적에 의거 작성하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2(가) 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상2층 건물로서, 외 벽 : 노출콘크리트마감, 징크마감 등 내 벽 : 벽지마감, 일부타일마감 창 호 : 이중창구조 일련번호 4(나) 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상2층 건물로서, 외 벽 : 노출콘크리트마감, 징크마감 등 내 벽 : 벽지마감, 일부타일마감 창 호 : 이중창구조

이용상태

공히 단독주택이나 현황 공실상태임.

설비내역

공히 위생 및 급배수설비, 바닥난방설비 갖추었음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

공부면적에 의거 작성하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 후첨 사진에서 보는 바와 같이 용도미상의 콘크리트구조물이 소재하는바 이는 각각 건물에 포함 평가하였음.

물건 비고

일괄매각
4번목록-조적조11㎡ 구조물 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 속초지원 2025타경309 (2)

소재지: 강원특별자치도 고성군 죽왕면 야촌리 1022-6

용도: 단독주택

감정가: 255,068,000원

토지면적: 350.00㎡ (약 105.88평)

건물면적: 115.26㎡ (약 34.86평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 고성군산림조합

특이사항: 공동담보, 조적조 11㎡ 구조물 있음 (건물 감정평가에 포함)

건축물 정보: 철근콘크리트구조, 지상 2층, 2020년 10월 21일 사용승인.

2. 입지조건

본 물건은 강원특별자치도 고성군 죽왕면 야촌리에 위치하며, '피움리조트' 남동측 인근 지역입니다.

주위 환경은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 자연 친화적인 편입니다.

차량 접근성은 양호하나, 시내버스정류장과의 거리를 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

토지는 남서측 및 북동측으로 폭 약 4미터 내외의 시멘트 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지 등의 제한이 있습니다.

3. 권리분석

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 말소기준권리는 2020년 11월 27일 접수된 고성군산림조합의 근저당권입니다.

등기부상 채권 총액은 672,000,000원입니다.

모든 을구의 권리(근저당권, 임의경매)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

갑구의 소유권 이전 및 지분 이전 기록이 다수 확인됩니다.

임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 별도의 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 건물감정평가요항표에 '임대관계는 미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계는 현장 확인이 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

해당 물건이 위치한 죽왕면 야촌리 지역은 주택, 농경지, 임야가 혼재된 전형적인 농촌 및 준농림 지역입니다.

상업 시설 밀집 지역과는 거리가 있어, 일반적인 상권 형성보다는 지역 내 주거 및 휴양지 근접성을 특징으로 합니다.

'피움리조트'가 인근에 있어 리조트 관련 시설 이용 가능성이 있습니다.

교통 접근성은 차량 이용 시 원활하나, 대중교통 의존도가 높은 경우 불편할 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설 및 문화 시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, '피움리조트' 인근으로 관련 부대시설 이용을 기대할 수 있습니다.

가족 단위 거주 시, 기본적인 생활 편의를 위해서는 차량을 이용한 인근 읍면 지역의 마트, 병원, 학교 등 이용이 필요할 것으로 예상됩니다.

자연환경이 풍부하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

토지 이용 제한: 농림지역, 산지 관련 법규로 인해 향후 건축 행위나 토지 개발 시 제한사항이 있을 수 있으므로, 관련 법규 확인이 필수적입니다.

대중교통 불편: 자가용이 없는 경우 일상생활 및 출퇴근에 불편함이 따를 수 있습니다.

임대차 관계 불확실성: 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 현장 조사 시 예상치 못한 점유자가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. 이에 대한 명도 협의 또는 절차가 필요할 수 있습니다.

건축물 외 구조물: 별도 조적조 구조물(11㎡)의 현재 상태 및 활용 가능성, 철거 가능성 등을 확인해야 합니다. (단, 현재 감정평가에 포함된 상태입니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 강원도 고성군 죽왕면에 위치한 단독주택으로, 자연 친화적인 환경에 자리하고 있습니다.

토지와 건물이 일괄 매각되어 활용 가치가 있으며, 감정가는 2억 5천 5백여만 원입니다.

말소기준권리인 근저당권 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 명확합니다.

다만, 토지 이용의 제한 가능성과 대중교통 불편, 임대차 관계 미상 등의 사항은 입찰 전 반드시 확인하고 고려해야 할 부분입니다.

따라서, 조용한 전원생활이나 주말 주택, 또는 향후 지역 개발 가능성을 염두에 둔 투자용으로 고려해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

일괄 매각 대상: 토지와 건물을 일괄하여 취득할 수 있어 가치 상승 잠재력이 있습니다.

쾌적한 자연환경: 주택, 농경지, 임야가 혼재된 지역으로 힐링 및 전원생활에 적합합니다.

주변 리조트 인접: '피움리조트'가 가까워 관련 시설 이용 및 잠재적인 수요를 기대할 수 있습니다.

권리 관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로, 권리 분석이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 255,068,000원입니다.

주변 유사 물건의 실거래가 및 최근 경매 낙찰가율 추이를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 비교가 어려운 상황입니다.

일반적으로 강원도 지역 단독주택 경매의 경우, 감정가 대비 70% ~ 90% 범위에서 낙찰되는 경향을 보입니다.

따라서, 인수 보증금(0원)을 제외한 감정가 255,068,000원을 기준으로, 희망 낙찰가율을 적용하여 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

예시: 희망 낙찰가율 80% 적용 시 예상 입찰가: 약 204,054,400원.

최종 입찰가는 반드시 현장 조사, 주변 시세 조사, 법원 동향 등을 면밀히 파악하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.