나이스옥션 법원경매 청주 2025타경5516 [2] 충청북도 청주시 서원구 사창동 385-13 대승중문타운 4층402호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 사창동 소재 '충북대학교 개신캠퍼스' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택, 다중주택, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 지하2층/지상5층 건물로서 외벽 : 외장재, 복합판넬 및 드라이비트 등 마감. 내벽 : 인테리어 등 마감. 창호 : 하이샷시창호 등 마감.

이용상태

기호(1): 일반음식점 기호(2~5): 제2종근린생활시설(고시원)

설비내역

위생설비, 승강기설비, 난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 3필지 일단의 부정형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 세로한면 폭의 도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2,4): 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 고도지구(15m이하) , 시가지경관지구, 가축사육제한구역 (가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(충북대학교,청주교육지원 청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

공부와의 차이

본건 토지 기호(1,2,4)는 공부상 지목(임야)과 실제이용상황(대지)이 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

물건 비고

일괄매각. 공부와 현황이 상이함. 집합건축물대장 기준으로 판단시 건축물현황도상 402호와 403호는 서로 호수가 바뀌어 등재됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 청주지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호: 청주지방법원 2025타경5516 (2)

소재지: 충청북도 청주시 서원구 사창동 385-13, 대승중문타운 4층 402호

용도: 근린상가 (일반음식점, 제2종근린생활시설(고시원) 등으로 이용 중)

감정가: 124,000,000원

토지면적: 131.06㎡ (약 39.64평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 340.19㎡ (약 102.91평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 일괄매각. 공부와 현황이 상이함. 집합건축물대장 기준으로 판단 시 건축물현황도상 402호와 403호는 서로 호수가 바뀌어 등재됨.

1.1. 입지조건

본건은 충청북도 청주시 서원구 사창동에 위치하며, '충북대학교 개신캠퍼스' 북측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변으로는 다가구주택, 다중주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황은 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

인접 도로 상태로는 본건 남측으로 세로한면 폭의 도로를 통해 접근 가능합니다.

현재 제공된 정보와 초기 검색 결과, 본건 주변에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 요약:

말소기준권리는 2015년 5월 22일 접수된 신한은행의 근저당권(금372,000,000원)으로, 매각으로 인해 말소될 것으로 예상됩니다.

이 외 소유권 이전 등기 및 기타 권리사항이 있으나, 본 건 경매 절차를 통해 대부분 소멸될 것으로 보입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 상세 내용은 확인되지 않았습니다.

등기부채권 총액은 372,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이동욱 (마스킹 처리: 이 )

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 4,300,000원

* 전입일자(사업자등록일자): 2024-04-12

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 2026-03-09

* 대항력: 없음

* 비고: 없음

권리분석 요약:

본 물건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리인 근저당권보다 후순위의 권리 및 임차인은 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높습니다.

임차인 이동욱(이 )은 대항력이 없으므로, 명도 과정에서 큰 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

인수되는 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

하지만, 공부와 현황이 상이하다는 점(402호와 403호 호수 변경 등재)은 실제 현장 조사와 서류 검토를 통해 명확히 파악해야 할 중요한 리스크 요인입니다.

1.3. 상권분석

본건은 충북대학교 인근에 위치하여 학생 및 젊은 층의 유동인구가 풍부한 지역입니다.

주변에 주거시설과 근린생활시설이 혼재되어 있어, 지역 주민을 대상으로 한 상권 형성에도 유리합니다.

현재 일반음식점 및 고시원으로 이용 중인 점을 고려하면, 관련 업종의 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통은 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

대학가 주변으로 다양한 상업시설, 편의시설, 금융기관 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

캠퍼스 인근의 활기찬 분위기를 누릴 수 있는 입지입니다.

1.5. 잠재적 리스크

공부와 현황의 차이: 가장 큰 리스크는 건축물대장상의 호수 표기 오류입니다. 402호와 403호의 호수가 바뀌어 등재된 것으로 판단되어, 실제 점유, 임대차 계약, 설비 이용 등에 혼란을 야기할 수 있습니다. 이 부분은 반드시 현장 방문 및 관련 공부(등기부등본, 건축물대장, 현황도 등)를 면밀히 대조하여 확인해야 합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지(기호 1,2,4)는 도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(15m 이하), 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역(충북대학교), 준보전산지 등에 지정되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

토지 지목과 실제 이용 현황 차이: 토지의 지목이 '임야'이나 실제로는 '대지'로 이용 중입니다. 이는 토지 관련 세금이나 개발 행위에 영향을 줄 수 있으므로, 관련 법규를 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충북대학교 인근이라는 우수한 입지를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대되는 근린상가 건물입니다. 교통 접근성과 주변 상권 환경이 양호한 편입니다. 그러나 공부와 현황의 불일치, 특히 호수 표기 오류는 반드시 해결해야 할 중요한 과제이며, 토지 이용 제한 사항도 고려해야 합니다. 임차인은 대항력이 없어 명도 관련 부담은 크지 않을 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 대학가 인근의 풍부한 잠재 임차 수요.

* 안정적인 임대 수익이 가능한 현재 업종(일반음식점, 고시원).

* 뛰어난 교통 접근성을 활용한 다양한 업종 전환 가능성.

* 매각으로 모든 권리가 소멸되어 깨끗한 권리 상태 확보.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 124,000,000원이며, 인수되는 보증금이 없는 점을 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다. 그러나 위에서 언급된 공부와 현황의 차이, 토지 이용 제한 등의 리스크 요인을 감안할 때, 신중한 접근이 필요합니다. 정확한 입찰가 산출을 위해서는 상세한 현장 조사, 주변 시세 및 임대 수익률 분석, 그리고 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 일반적인 경매 투자 시에는 감정가의 70~90% 범위에서 고려하지만, 본 건의 특수성을 충분히 분석한 후 보수적인 관점에서 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.