나이스옥션 법원경매 청주 2025타경5516 [3] 충청북도 청주시 서원구 사창동 385-13 대승중문타운 5층502호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 사창동 소재 '충북대학교 개신캠퍼스' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택, 다중주택, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 지하2층/지상5층 건물로서 외벽 : 외장재, 복합판넬 및 드라이비트 등 마감. 내벽 : 인테리어 등 마감. 창호 : 하이샷시창호 등 마감.

이용상태

기호(1): 일반음식점 기호(2~5): 제2종근린생활시설(고시원)

설비내역

위생설비, 승강기설비, 난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 3필지 일단의 부정형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 세로한면 폭의 도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2,4): 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 고도지구(15m이하) , 시가지경관지구, 가축사육제한구역 (가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(충북대학교,청주교육지원 청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

공부와의 차이

본건 토지 기호(1,2,4)는 공부상 지목(임야)과 실제이용상황(대지)이 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

물건 비고

일괄매각. 집합건축물대장 기준으로 판단시 건축물현황도상 502호와 503호가 서로 호수가 바뀌어 등재됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경5516 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 충청북도 청주시 서원구 사창동 385-13, 대승중문타운 5층502호

신주소: 충청북도 청주시 서원구 내수동로102번길 52-1 (사창동)

건축물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 지하2층/지상5층 건물

사용승인일: 2003년 06월 30일

총 호실수: 12호실

1.3. 토지 정보

토지면적: 131.06㎡ (약 39.64평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(15m이하), 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 준보전산지

공부상 지목: 임야 (기호 1,2,4)

실제 이용현황: 대지 (기호 1,2,4)

1.4. 건물 정보

건물면적: 340.19㎡ (약 102.91평)

건물지분: 340.19㎡ (약 102.91평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 용도: 제2종근린생활시설 (고시원)

1.5. 매각 정보

감정가: 1,240,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

매각물건명세서 작성일: 2026년 05월 26일

1.6. 특이사항

본건은 공동담보 물건입니다.

집합건축물대장 기준으로 판단 시, 건축물현황도상 502호와 503호의 호수가 서로 바뀌어 등재된 것으로 보입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 충청북도 청주시 서원구 사창동에 소재하며, '충북대학교 개신캠퍼스' 북측 인근에 위치합니다. 주변은 다가구주택, 다중주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 양호한 편에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2015년 05월 22일 접수된 신한은행의 근저당권(채권최고액 372,000,000원)입니다. 매각으로 인해 위 권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 구

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업자등록일: 2022-08-08

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임대차 관계에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임차인: 이

보증금: 50,000,000원

차임: 4,300,000원

전입/사업자등록일: 2024-04-12

배당신고일자: 2026-03-09

대항력: 없음

비고: 대항력이 없으며 배당신고를 하였으므로, 배당 순위에 따라 보증금 회수가 가능할 것으로 보입니다.

3.3. 인수되는 권리

현재 파악된 권리 분석상 임차인의 보증금 중 낙찰자가 인수해야 할 금액은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으므로, 해당 권리의 존재 여부 및 내용에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 배후수요

본 물건은 제2종근린생활시설(고시원)로 이용 중이며, 대학교 인근에 위치하여 학생 및 직장인 등 고정적인 배후 수요 확보에 유리한 입지입니다.

4.2. 주변 상권

본 물건이 위치한 사창동 지역은 주거와 상업 시설이 혼재된 지역으로, 다양한 근린생활시설 및 편의시설이 분포하고 있습니다. 충북대학교와 인접하여 관련 상권 형성 또한 활발한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

본건은 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 이용이 편리합니다. 주변으로 대학가 상권과 연계된 다양한 편의시설(음식점, 상점, 금융기관 등)이 소재하고 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 시설 조사

주변 지역에 대한 지도 및 위성 검색 결과, 본건 인근에 대규모 공업단지, 유해 화학물질 처리 시설 등 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 준보전산지, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 제한 사항이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 현황과 실제 이용 현황 불일치

토지의 경우 공부상 지목이 '임야'이나 실제로는 '대지'로 이용 중인 부분이 있어, 추후 토지 관련 세금 및 재산권 행사 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 호수 표기 오류 가능성

집합건축물대장 기준으로 502호와 503호의 호수가 서로 바뀌어 등재된 것으로 판단되는 점은 본건의 주요 확인 필요 사항입니다. 이는 실제 전유 면적 확인 및 등기부와 실제 현황을 대조하는 과정에서 혼란을 야기할 수 있습니다.

6.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 해당 권리가 실제로 존재하는지, 존재한다면 그 내용과 가치에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 충북대학교 인근이라는 우수한 입지 조건과 제2종근린생활시설(고시원)로서의 활용 가능성을 가지고 있습니다. 특히 대학가라는 특성상 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 공부와 현황 간의 불일치, 호수 표기 오류 가능성, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성은 투자 결정 전 반드시 확인하고 해결해야 할 주요 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 대학가 상권의 안정적인 고시원 수요: 충북대학교와 인접하여 학생, 교직원, 관련 종사자 대상의 꾸준한 고시원 수요가 예상됩니다.

* 상업 지역 내 위치: 향후 지역 개발 또는 상권 활성화 시 투자 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 일괄 매각으로 인한 토지 확보: 건물뿐만 아니라 토지 지분까지 취득 가능하여 권리 관계가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

감정가 1,240,000,000원을 기준으로, 위에서 분석된 권리 관계 및 잠재적 리스크 요인들을 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 인수 보증금이 없는 점은 긍정적인 요인이지만, 호수 오류 및 지상권 존재 가능성에 대한 명확한 확인 후, 시장 상황 및 수익률 분석을 통해 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.