나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57056 [6] 경기도 화성시 능동 1065-1 동탄헤리움 1층123호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 능동 소재 ""능동고등학교"" 북측 근거리에 위치하는 구분건물(동탄헤
리움 1층 110호외 5개호)로서, 인근은 중·소형 근린생활시설, 오피스텔, 업무시설, 아파트
단지 및 학교 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건가지 차량의 접근성은 무난시되며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 보아
제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층/지상20층 건물 내 1층 110호외 5개호로서,
외벽 : 외장석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 새시창호 구조임.

이용상태

본건은 공히 근린생활시설로 이용중 입니다.(120,122,123호 공실)

설비내역

공용 위생 및 급·배수 설비, 승강기설비, 소화설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 왕복 5차선, 북동측으로 왕복 2차선, 남동측으로 왕복 4차선의 포장도로와
각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15
m~20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안
전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

근린생활시설로 이용 중이며, 공실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경57056 (6)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 북부천새마을금고

1.2. 소재지

경기도 화성시 능동 1065-1, 동탄헤리움 1층 123호

1.3. 용도

근린상가 (집합건물)

1.4. 감정가

459,000,000원

1.5. 면적 정보

토지 면적: 14.34㎡ (약 4.34평)

토지 지분: 14.34㎡ (약 4.34평)

건물 면적: 49.14㎡ (약 14.86평)

건물 지분: 49.14㎡ (약 14.86평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.6. 특이사항

공동담보 물건임.

1.7. 주의사항

현재 근린생활시설로 이용 중이나 공실 상태임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 능동 소재 능동고등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 중소형 근린생활시설, 오피스텔, 업무시설, 아파트 단지 및 학교 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근성은 무난하며, 인근 버스정류장까지의 거리와 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

2.3. 주변 시설

단지 인근에는 능동고등학교, 능동초등학교, 화성반월고등학교, 능동중학교 등 다수의 학교가 밀집해 있어 교육 환경이 우수합니다. 또한, 노브랜드 화성능동점, GS더프레시 화성기산점 등 생필품 구매 시설과 다양한 근린생활시설이 소재하고 있습니다. 과거 자료에 따르면 삼성반도체 화성사업장과 약 700m 거리에 위치하여 약 6만 5천여 명의 근로자 배후수요를 확보하고 있었으며, 주변에 동탄 테크노밸리, 동탄 IT 단지 등이 있어 추가적인 직주근접 수요가 기대됩니다.

2.4. 혐오시설

제공된 정보 및 관련 검색 결과에서 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 확인되지 않았습니다. 일반적인 택지개발지구 및 상업/업무 복합지역의 특성을 보입니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 채무 내역

본 경매는 북부천새마을금고가 채권자인 부동산임의경매 사건입니다. 등기부채권 총액은 2,916,000,000원입니다.

3.2. 등기부 요약

말소기준권리는 2021년 3월 25일 접수된 북부천새마을금고의 근저당권 (을1, 채권액 2,412,000,000원) 입니다. 이 외에도 북부천새마을금고의 근저당권 (을2, 채권액 504,000,000원), 주식회사아이엠디앤씨의 신탁말소 등기 (갑5), 제이엔제이리츠주식회사의 소유권 이전 등기 (갑6), 윤희주 씨의 소유권 이전 등기 (갑7), 화성시의 압류 등기 (갑8) 등이 확인됩니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보상 인수되는 임차인의 보증금은 0원으로 확인됩니다. 별도의 임차인 정보 및 보증금, 차임 등은 미상으로 기재되어 있으나, 인수 보증금 합계가 0원이므로 현 임차인의 권리관계는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 '물건명세서 참고사항'에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (지상권개요: 는 있으나 구체적인 내용은 비고란에 명시되지 않음)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 화성시 능동 일대는 동탄1신도시의 일부로, 주거단지와 근린생활시설, 오피스텔, 업무시설 등이 복합적으로 개발된 지역입니다. 능동지구 등은 주거단지로 개발되었으며, 지역적으로는 동탄1신도시에 편입되지 않은 지역도 지구단위계획을 통해 개발되고 있습니다. 인근에 삼성반도체 등 대규모 산업단지가 있어 배후수요가 풍부한 특성을 가지고 있습니다.

4.2. 잠재 고객 분석

단지 주변에는 능동고등학교를 비롯한 교육시설이 밀집해 있어 학생 및 학부모, 교직원 등 교육 관련 유동인구를 확보할 수 있습니다. 또한, 대규모 오피스텔 단지와 아파트 단지가 인근에 있어 주거 인구를 기반으로 한 근린생활시설 수요가 존재합니다. 과거 자료에 따르면 삼성전자 화성캠퍼스와의 근접성으로 인해 많은 산업단지 근로자들을 배후수요로 확보할 수 있었습니다.

4.3. 주변 상가 현황

동탄 헤리움 1층 상가는 가시성과 접근성이 우수하여 유동인구 확보에 유리한 입지적 장점을 가집니다. 과거 분양 시 3.3㎡당 최저 1600만원대로 책정되어 투자자들의 부담을 낮추었고, 삼성반도체 근로자 등 15만 명에 달하는 직접적인 임대수요를 예상했습니다. 현재는 공실 상태이나, 주변 상권은 다수의 오피스텔과 상업 시설이 밀집해 있어 상권 활성화 잠재력은 있다고 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 인근에는 능동고등학교 (경기 상위 18%), 능동초등학교 (경기 상위 57%), 화성반월고등학교 (경기 상위 42%), 능동중학교 (경기 상위 68%) 등이 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 편의시설

단지 주변으로 노브랜드 화성능동점 (570m), GS더프레시 화성기산점 (725m) 등 생활 편의시설이 근거리에 위치합니다. 또한, 동탄신도시 중심상업지구(메타폴리스, 홈플러스, CGV 등)와도 차량으로 5분 거리에 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.3. 기타

화성시 능동 일대는 동탄1신도시에 포함되며, 교통망 확충 계획(동탄인덕원선 능동역 추가 출입구 논의 등)이 있어 향후 교통 편의성이 더욱 증대될 가능성이 있습니다. 다만, 행정구역 개편 관련 주민 갈등 사례가 있어 지역 이슈를 주시할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 현황

보고서 작성 시점에 본건은 공실 상태로 파악되었습니다. 이는 임대 수익 발생에 직접적인 영향을 미치는 요인이므로, 공실 해소를 위한 전략이 필요합니다.

6.2. 권리 관계

채권 총액이 약 29억 원에 달하는 점과 말소기준권리 외 다수의 권리가 등기되어 있는 점을 고려해야 합니다. 다만, 현재 경매 물건은 임의경매로 채권자의 경매 신청에 따라 진행되므로, 경매 절차 상 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 추후 발생 가능한 명도 저항 등에 대한 대비가 필요할 수 있습니다.

6.3. 시장 변동성

부동산 시장 전반의 금리 변동, 경기 침체 가능성, 지역 개발 계획의 지연 등 외부 요인에 따라 부동산 가치가 변동될 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본건은 경기도 화성시 능동에 위치한 근린상가 건물로, 총 49.14㎡(약 14.86평)의 면적을 가지고 있습니다. 감정가는 4억 5천 9백만 원이며, 현재 공실 상태입니다. 주변은 교육시설, 상업시설, 업무시설, 주거단지가 혼재된 복합 상권입니다.

7.2. 장단점 요약

장점:

* 우수한 교육 환경과 풍부한 배후수요 (학생, 직장인, 거주민)

* 삼성반도체 등 산업단지와의 근접성으로 인한 잠재적 임대 수요

* 편리한 교통망 및 중심 상업지구 접근성

* 1층 상가로서의 우수한 가시성 및 접근성

단점:

* 현재 공실 상태로 인한 즉각적인 수익 발생 어려움

* 높은 채권 총액 (약 29억 원)

* 향후 지역 개발 및 행정구역 관련 이슈 발생 가능성

8. 투자 포인트

8.1. 입지 장점

동탄1신도시에 위치하여 이미 형성된 상권과 더불어, 인근 삼성반도체 등 대규모 산업단지 종사자 및 동탄 테크노밸리, IT 단지 등의 잠재적 임대 수요가 풍부합니다. 또한, 능동고등학교를 비롯한 교육시설 밀집 지역에 있어 학생 및 교직원을 대상으로 한 상권 형성에 유리합니다.

8.2. 활용 가능성

1층 근린상가로서, 소매점, 카페, 학원, 사무실 등 다양한 업종으로 활용 가능합니다. 현재 공실 상태이므로, 최신 트렌드에 맞는 업종 구성 및 효과적인 마케팅을 통해 공실을 해소하고 수익을 창출할 수 있는 기회가 있습니다.

8.3. 기타

향후 동탄인덕원선 능동역의 교통망 확충 논의 등은 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본건의 감정가는 4억 5천 9백만 원입니다. 임차인 인수 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 순수 부동산 가치에 대한 평가를 기반으로 합니다. 현재 공실 상태이며, 경매 물건의 특성상 적정 할인율을 적용하여 산정할 필요가 있습니다. 최근 주변 오피스텔 시세 등을 고려할 때, 감정가 대비 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

9.2. 예상 금액

감정가 459,000,000원의 85% 수준인 약 390,000,000원 내외에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 공실 해소 및 초기 투자 비용 회수에 대한 계획을 수립하고, 시장 상황을 면밀히 분석하여 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.