나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57056 [3] 경기도 화성시 능동 1065-1 동탄헤리움 1층120호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 능동 소재 ""능동고등학교"" 북측 근거리에 위치하는 구분건물(동탄헤
리움 1층 110호외 5개호)로서, 인근은 중·소형 근린생활시설, 오피스텔, 업무시설, 아파트
단지 및 학교 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건가지 차량의 접근성은 무난시되며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 보아
제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층/지상20층 건물 내 1층 110호외 5개호로서,
외벽 : 외장석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 새시창호 구조임.

이용상태

본건은 공히 근린생활시설로 이용중 입니다.(120,122,123호 공실)

설비내역

공용 위생 및 급·배수 설비, 승강기설비, 소화설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 왕복 5차선, 북동측으로 왕복 2차선, 남동측으로 왕복 4차선의 포장도로와
각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15
m~20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안
전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

근린생활시설로 이용 중이며, 공실임.

AI 물건분석

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경57056 (3)

소재지: 경기도 화성시 능동 1065-1 동탄헤리움 1층120호

용도: 근린상가

감정가: 459,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 14.34㎡ (약 4.34평)

토지지분: 14.344700000000001㎡ (약 4.34평)

건물면적: 49.14㎡ (약 14.87평)

건물지분: 49.14㎡ (약 14.87평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 및 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 북부천새마을금고 (제공된 등기부 요약 정보 기준)

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보

주의사항: 근린생활시설로 이용 중이며, 현재 공실임.

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 능동 소재 "능동고등학교" 북측 근거리에 위치함.

인근 지역은 중·소형 근린생활시설, 오피스텔, 업무시설, 아파트 단지 및 학교 등이 혼재하는 지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

차량의 접근성은 무난하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통임.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

토지는 인접지와 등고 평탄한 사다리형이며, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

북서측으로 왕복 5차선, 북동측으로 왕복 2차선, 남동측으로 왕복 4차선의 포장도로와 각각 접해 있어 접근성이 양호함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

지역 지구: 일반상업지역, 지구단위계획구역(화성동탄(1))

도로: 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)

기타 제한사항: 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 3월 25일 접수된 북부천새마을금고의 근저당권 (을1)임.

3.2. 등기부 채권 총액

등기부채권 총액은 2,916,000,000원임.

3.3. 권리 분석 결과

말소기준권리인 근저당권(을1) 및 이후 접수된 모든 권리(근저당권 을2, 압류 갑8, 임의경매 갑9)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 건은 현재 공실이며, 임대차 관계에 대한 별도 인수 사항은 없는 것으로 보임.

* 임대차 현황 중 미상인 정보는 없으나, 임대료 및 보증금 미상 시 주의 필요함.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 주변 상업 환경

본건은 근린생활시설로 이용 중인 집합건물임.

주변은 중·소형 근린생활시설, 오피스텔, 업무시설, 아파트 단지 및 학교 등이 혼재되어 있어 다양한 배후 수요를 기대할 수 있음.

4.2. 이용 상태 및 공실 여부

건물 전체는 근린생활시설로 이용 중이나, 본건 1층 120호, 122호, 123호는 공실 상태임.

본건 120호 또한 공실로 확인됨.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리함.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설, 상업시설, 업무시설, 아파트 단지 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수함.

* 교육시설: 능동고등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호함.

5.2. 주거 및 업무 환경

업무시설, 오피스텔, 아파트 단지가 혼재된 지역으로, 직주근접 및 생활 인프라 이용이 용이함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

본건을 포함한 일부 호실이 공실 상태이므로, 신규 임차인 확보 및 공실 장기화 가능성에 대한 대비가 필요함.

6.2. 법적 제한사항

토지이용계획상 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역 등에 해당하여 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

6.3. 공동담보 물건

공동담보로 묶여 있어 경매 진행 과정 및 최종 낙찰가에 영향을 미칠 수 있는 요인임.

6.4. 주변 시설

제공된 정보 및 검색 결과상 특이한 혐오시설이나 부정적인 영향의 시설은 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

화성시 능동 지역의 동탄헤리움 내 근린상가 물건으로, 능동고등학교 인근에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있음.

상업, 업무, 주거, 교육시설이 복합적으로 혼재된 지역으로 잠재 수요가 존재하나, 현재 일부 공실 상태는 임대 수익률 측면에서 주의가 필요함.

말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정으로 권리 분석상 큰 문제는 없어 보임.

공동담보 물건으로서의 특성을 고려하여 경매 진행 과정을 면밀히 파악하는 것이 중요함.

향후 지역 개발 계획 및 상권 변화 추이를 고려하여 투자 가치를 판단해야 함.

8. 투자 포인트

* 교육 및 상업, 주거 시설 밀집 지역으로 잠재 수요 확보 용이.

* 4차선 이상 도로에 접해 있어 가시성 및 접근성이 우수함.

* 현재 공실 상태를 활용하여 합리적인 조건으로 임차인 유치 시, 안정적인 임대 수익 창출 기대.

* 수도권 신도시 지역으로 장기적인 시세 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 459,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본 건의 예상 입찰가는 감정가 대비 보수적으로 접근하여 80%~90% 수준을 고려할 수 있음.

* 이는 공실 위험, 향후 임대료 수입, 관리비, 공실 발생 기간 등을 종합적으로 고려한 잠정적인 수준이며, 실제 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 크게 변동될 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.