나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57056 [4] 경기도 화성시 능동 1065-1 동탄헤리움 1층121호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 능동 소재 ""능동고등학교"" 북측 근거리에 위치하는 구분건물(동탄헤
리움 1층 110호외 5개호)로서, 인근은 중·소형 근린생활시설, 오피스텔, 업무시설, 아파트
단지 및 학교 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건가지 차량의 접근성은 무난시되며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 보아
제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층/지상20층 건물 내 1층 110호외 5개호로서,
외벽 : 외장석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 새시창호 구조임.

이용상태

본건은 공히 근린생활시설로 이용중 입니다.(120,122,123호 공실)

설비내역

공용 위생 및 급·배수 설비, 승강기설비, 소화설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 왕복 5차선, 북동측으로 왕복 2차선, 남동측으로 왕복 4차선의 포장도로와
각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15
m~20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안
전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

근린생활시설로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건개요

본 보고서는 수원지방법원 2025타경57056 (4)호 사건에 대한 물건 분석 보고서입니다. 본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 북OOOOOOO입니다. 공동담보 물건으로 특수물건정보에 기재되어 있습니다.

1.2. 물건현황

소재지는 경기도 화성시 능동 1065-1 동탄헤리움 1층 121호이며, 용도는 근린상가입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지하3층/지상20층 건물 내 1층에 위치하고 있습니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

1.3. 감정가및면적

감정가는 459,000,000원입니다.

토지면적은 14.34㎡ (약 4.34평)이며, 토지 제시외면적은 없습니다.

건물면적은 49.14㎡ (약 14.86평)이며, 건물 제시외면적은 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 경기도 화성시 능동 소재 능동고등학교 북측 근거리에 위치합니다. 주변으로는 중소형 근린생활시설, 오피스텔, 업무시설, 아파트 단지 및 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통및도로접근성

차량의 접근성은 무난하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됩니다. 북서측으로는 왕복 5차선, 북동측으로는 왕복 2차선, 남동측으로는 왕복 4차선의 포장도로와 각각 접하고 있어 도로 조건이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획및주변용도

본 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(화성동탄(1))으로 지정되어 있습니다. 또한, 중로1류(폭 20m~25m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 성장관리권역으로 지정되어 있어 일부 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황(권리소멸예정사항)

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본 건의 말소기준권리는 2021년 3월 25일 접수된 북부천새마을금고의 근저당권(을1)입니다. 이에 따라 소유권이전, 신탁등기 말소, 근저당권, 압류, 임의경매 등 대부분의 권리가 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 현재로서는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인현황및인수여부

임차인으로 정병호 씨가 확인되었습니다. 보증금은 20,000,000원, 차임은 1,100,000원이며, 전입일자 및 확정일자는 2025년 1월 14일입니다. 배당신고일자는 2025년 9월 1일입니다. 본 건 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 말소기준권리및채권총액

말소기준권리는 을1 근저당권(북부천새마을금고)이며, 접수일자는 2021년 3월 25일입니다. 등기부채권 총액은 2,916,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물특징및이용현황

본 건물은 철근콘크리트구조의 지상 20층 건물이며, 본건은 1층 121호에 해당합니다. 공용 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화 설비, 지하 주차장 등이 갖추어져 있습니다. 본건을 포함한 건물 전체가 근린생활시설로 이용 중이며, 120호, 122호, 123호는 현재 공실 상태입니다.

4.2. 상권특성및배후수요

본 건이 위치한 지역은 중소형 근린생활시설, 오피스텔, 업무시설, 아파트 단지, 학교 등이 혼재하는 복합 상권입니다. 특히 능동고등학교가 인근에 위치하여 학생 및 학부모 관련 수요, 그리고 주변 아파트 단지 및 오피스텔 거주자를 대상으로 한 배후 수요가 존재합니다.

4.3. 상가공실및임대현황

본 건물 내 일부 호실(120, 122, 123호)에 공실이 있다는 점은 해당 상가의 공실률 및 활성화 정도를 간접적으로 나타냅니다. 임대 관련 상세 정보는 제공되지 않았으며, 임대미상으로 기재되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변편의시설및교육시설

능동고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 근린상가 밀집 지역으로 다양한 소매점, 음식점, 서비스 시설 등 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 대중교통이용편의성

인근에 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 공동담보물건의특성

본 건은 공동담보 물건으로, 동일한 채무를 담보하기 위해 여러 개의 부동산이 묶여 있습니다. 이는 다른 담보 물건의 경매 진행 결과나 채무 변제 상황이 본 건의 경매 절차에 영향을 미칠 수 있음을 의미하므로, 관련 내용을 추가적으로 확인해야 합니다.

6.2. 건물내공실및상권활성화수준

본 건물 내 다른 호실(120, 122, 123호)에 공실이 있다는 점은 해당 상가의 전반적인 임대 수요나 상권 활성화 수준에 대한 고려가 필요함을 시사합니다.

6.3. 토지이용계획상제약(비행안전구역등)

토지이용계획상 비행안전제6구역으로 지정되어 있어, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 건축 행위 제한이나 기타 운용상 제약이 있을 수 있습니다. 이로 인해 향후 용도 변경이나 증축 등 개발 행위에 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 임차인관련잠재변수

정병호 임차인은 대항력이 없어 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 하지만 임대차 관계의 원만한 종료 및 명도 절차 진행 시 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

7. 종합의견

본 물건은 경기도 화성시 능동, 능동고등학교 인근에 위치한 근린상가로, 주변에 주거 및 상업 시설, 교육 시설이 혼재하여 기본적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. 차량 및 대중교통 접근성이 양호하며, 대로변에 접하고 있어 입지적 장점이 있습니다. 모든 권리가 말소될 예정이라 권리 관계는 명확하며, 대항력 없는 임차인으로 인해 명도 부담도 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점, 건물 내 일부 공실이 있다는 점, 그리고 비행안전구역 등 토지 이용계획상 제약은 잠재적 리스크 요인으로 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자포인트

* 감정가 대비 합리적인 면적(건물 약 14.86평)을 갖춘 근린상가입니다.

* 능동고등학교 및 아파트 단지 인근으로, 잠재적인 지역 상권 수요를 기대할 수 있습니다.

* 모든 등기부상 권리가 말소될 예정으로, 명확하고 깔끔한 권리 관계를 기대할 수 있습니다.

* 대항력 없는 임차인으로 인해 명도 관련 위험 부담이 적습니다.

9. 예상입찰가

본 건의 감정가는 459,000,000원이며, 임차인은 대항력이 없어 인수 보증금은 0원입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리 또한 현재 파악된 바로는 없습니다.

본 물건은 공동담보 물건이며 채권 총액이 상당하므로, 경쟁 물건 및 주변 시세, 상권 활성화 정도, 건물 상태 등을 면밀히 분석하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 현장 방문을 통한 직접적인 정보 수집 및 전문가와의 상담을 통해 보수적인 접근을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.