나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57056 [2] 경기도 화성시 능동 1065-1 동탄헤리움 1층111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 능동 소재 ""능동고등학교"" 북측 근거리에 위치하는 구분건물(동탄헤
리움 1층 110호외 5개호)로서, 인근은 중·소형 근린생활시설, 오피스텔, 업무시설, 아파트
단지 및 학교 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건가지 차량의 접근성은 무난시되며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 보아
제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층/지상20층 건물 내 1층 110호외 5개호로서,
외벽 : 외장석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 새시창호 구조임.

이용상태

본건은 공히 근린생활시설로 이용중 입니다.(120,122,123호 공실)

설비내역

공용 위생 및 급·배수 설비, 승강기설비, 소화설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 왕복 5차선, 북동측으로 왕복 2차선, 남동측으로 왕복 4차선의 포장도로와
각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15
m~20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안
전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

근린생활시설로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경57056 (2)

소재지: 경기도 화성시 능동 1065-1, 동탄헤리움 1층 111호

용도: 근린상가

감정가: 459,000,000원

토지 면적: 14.34㎡ (약 4.34평)

건물 면적: 49.14㎡ (약 14.87평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 북부천새마을금고 (등기부 요약상 확인)

특이사항: 공동담보

부동산 기본 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하3층/지상20층 건물 중 1층

토지 이용 상태: 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중

주요 설비: 공용 위생 및 급·배수 설비, 승강기설비, 소화설비, 지하주차장 등

2. 입지조건

주변 환경

본건은 경기도 화성시 능동 소재 "능동고등학교" 북측 근거리에 위치하며, 주변은 중·소형 근린생활시설, 오피스텔, 업무시설, 아파트단지 및 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 및 도로

차량 접근성은 양호하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 본 건은 북서측 왕복 5차선, 북동측 왕복 2차선, 남동측 왕복 4차선의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

토지 이용 계획

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역 등의 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

등기부 요약

총 채무액은 2,916,000,000원이며, 말소기준권리는 2021년 3월 25일 접수된 북부천새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

채권 총액

북부천새마을금고 근저당권 2,412,000,000원 (을1), 동 근저당권 504,000,000원 (을2)

말소 기준 권리

북부천새마을금고 근저당권 (접수일자: 2021-03-25, 권리금액: 2,412,000,000원)

인수되는 권리

본 경매 절차를 통해 낙찰자는 별도의 권리를 인수하지 않아도 됩니다. 모든 등기부상 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황

임차인: 하

보증금: 10,000,000원

차임: 1,200,000원

대항력: 없음

비고: 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 정보 누락

인수 보증금

인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 확인됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

현재 이용 현황

본 건물은 현재 근린생활시설로 이용 중에 있으며, 해당 물건(111호) 외에 120호, 122호, 123호는 공실인 것으로 파악됩니다.

주변 상권 특성

주변은 중·소형 근린생활시설, 오피스텔, 업무시설, 아파트단지 및 학교 등이 혼재되어 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다. 능동고등학교와 인접한 위치는 학생 및 교직원 등 유동인구 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

토지 이용 계획상 가치

일반상업지역에 속해 있어 향후 상업시설로서의 가치 상승이 기대되는 입지입니다.

5. 생활정보

편의시설 및 교육

아파트 단지 및 학교와 인접해 있어 주거 및 교육 환경이 우수합니다. 다양한 중·소형 근린생활시설이 주변에 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

대중교통 접근성

차량 접근성이 좋고, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하여 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

공실 위험

본 건물 내 일부 호실(120, 122, 123호)이 공실 상태인 점은 향후 임대 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

미확인 임대차 정보

조사된 임차인(하 )은 대항력이 없으나, 전입일자 및 확정일자 정보가 누락되어 있어 보증금 10,000,000원에 대한 향후 정산 과정에서 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

높은 채무 총액

감정가 대비 채권 총액(2,916,000,000원)이 매우 높아, 과거 채무자의 재정 상태에 대한 고려가 필요합니다.

이용 제한 사항

토지이용계획상 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역 등 일부 제한사항이 존재하므로, 향후 개발 또는 이용 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

혐오시설 관련

본 물건지의 주변 지역에 대해 혐오시설(소각장, 폐기물 처리 시설 등) 존재 여부를 조사한 결과, 화성시 내 소각장 건립 관련 이슈가 있으나, 본 물건지와 직접적인 인접 관계를 나타내는 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다. 다만, 이는 공개된 정보를 바탕으로 한 것이므로, 실제 현장 조사 및 추가적인 지역 정보 확인을 통해 면밀히 파악하는 것이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 능동, 능동고등학교 인근의 일반상업지역에 위치한 근린상가로, 교통 및 생활 편의성이 우수하며 주변 개발 잠재력이 있는 입지를 갖추고 있습니다. 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없다는 장점이 있으나, 일부 공실 및 임차인 정보의 불확실성, 높은 채무 총액, 토지 이용 제한 등의 리스크 요인도 존재합니다. 따라서, 철저한 현장 조사와 권리 분석을 바탕으로 잠재적 리스크를 충분히 고려한 신중한 입찰이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

능동고등학교 인근의 우수한 입지 조건과 일반상업지역이라는 점을 고려할 때, 장기적인 상권 성장 잠재력이 높습니다.

건물 내 일부 공실 호실을 활용한 임대 수익 증대 가능성이 있습니다.

모든 기존 권리가 말소되어 낙찰자가 권리 인수 부담 없이 깨끗한 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 459,000,000원입니다.

인수되는 보증금이 없는 점은 입찰가 산정에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

다만, 일부 공실, 임대차 불확실성, 토지 이용 제한 등의 잠재적 리스크 요인을 충분히 고려하여 감정가 이하에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.