나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512311 [2] 인천광역시 서구 가좌동 274-1 광양프런티어밸리3차 8층820호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜성감정 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 "인천가좌역" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 대상물건과 유사한 형태의 공장(지식산업센터) 및 다수의 중소규모 공장, 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 기존 공장지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 인천2호선 인천가좌역이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

건물의 구조

2019.09.19 사용승인된 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상14층 건물내 제8층 제819호 및 제820호로서, - 외 벽 : 복합판넬 및 몰탈위 페인트, 강화유리 마감 등 - 내 벽 : 몰탈위 페인트 마감 등 - 창 호 : 샤시창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 층별 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있으며, 각 층별로 주차장이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 6필 일단의 가로장방형 토지로서, 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설(지원시설), 기숙사(지원시설) 등의 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측 및 동측, 남측, 서측으로 각각 노폭 약 20미터 및 12미터, 10미터, 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

가좌동 274-1 : 준공업지역, 광로2류(폭 50m~70m)(광로 2-25호선(보))(접합), 도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)), 가좌동 274-2 및 가좌동 274-3 : 준공업지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)), 가좌동 274-4 : 준공업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)), 가좌동 274-7 : 준공업지역, 광로2류(폭 50m~70m)(광로 2-25호선(보))(접합), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)), 가좌동 274-9 : 준공업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다. 나. 기타 참고사항 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

-본건 집합건축물대장상 용도는 공장임.
-본건 건축물현황도상 발코니가 소재하는 바, 건축 당시부터 존재하는 것으로 추정하여 이를 포함하여 평가하였다는 감정평가보고 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경512311 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 가좌동 274-1 광양프런티어밸리3차 8층 820호

용도: 지식산업센터 (집합건축물대장상 공장)

건축물 정보:

사용승인일: 2019년 09월 19일

건물 구조: 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상14층 건물 중 제8층 제820호

전용면적: 100.97㎡ (약 30.54평)

계약면적: (명시되지 않음)

1.3. 면적 정보

토지면적: 28.09㎡ (약 8.50평)

토지지분: 28.0943㎡

건물면적: 100.97㎡ (약 30.54평)

건물지분: 100.965㎡

토지/건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 조건

감정가: 318,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 토지거래허가구역, 유동화물건

주의사항:

- 본건 집합건축물대장상 용도는 공장임.

- 본건 건축물현황도상 발코니가 소재하는 바, 건축 당시부터 존재하는 것으로 추정하여 이를 포함하여 평가하였음.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 인천광역시 서구 가좌동에 위치하며, "인천가좌역" 남동측 인근에 소재합니다. 부근은 대상 물건과 유사한 형태의 공장(지식산업센터) 및 다수의 중소규모 공장, 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등이 형성되어 있는 기존 공장지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 인천2호선 인천가좌역이 소재하여 대중교통 여건은 무난한 편입니다. 인천가좌역을 이용하면 서울 도심까지 약 30~40분대에 접근 가능하며, GTX-B노선 등의 교통 개발 호재도 기대됩니다.

2.3. 도로 상태

북측 및 동측, 남측, 서측으로 각각 노폭 약 20미터, 12미터, 10미터, 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

대상 토지는 준공업지역에 속하며, 광로2류, 소로1류, 중로3류 등의 도로와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구로 지정되어 있으며, 외국인 등의 주택용도 취득에 한정된 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2019년 10월 31일 접수된 우리은행 근저당권입니다.

3.2. 등기부상 권리 내역

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권이전 1번 신탁등기말소, 우리은행 근저당권(510,000,000원), 전북은행 가압류(30,787,918원), 에이치에프더블유오이유동화전문 임의경매, 서구(인천광역시) 압류 등이 등기되어 있습니다. 이 중 근저당권을 제외한 가압류, 임의경매, 압류 등은 모두 말소될 예정입니다. [cite:None]

등기부채권 총액: 540,787,918원

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 명시된 권리 없음.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사이어텍, 어

보증금: 0원, 차임: 0원

전입(사업)일자: 2019-12-04

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 투모로우주식회사, 김

보증금: 0원, 차임: 0원

전입(사업)일자: 2019-12-11

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 투모로우주식회사, 양

보증금: 10,000,000원, 차임: 1,000,000원

배당신고일자: 2025-12-03

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

3.4. 인수되는 보증금

인수 보증금 합계: 0원. 제시된 임차인 정보 상 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설 현황

물건지 인근은 다수의 중소규모 공장, 지식산업센터, 창고 등 산업시설이 밀집해 있으며, 소규모 근린생활시설 및 다세대주택 등도 혼재되어 있습니다. 과거 코스모화학 부지가 개발되면서 복합문화시설 '코스모40' 등이 들어서며 일부 지역이 문화적 공간으로 변화하는 양상도 보입니다.

4.2. 지역 특징

인천 서구 가좌동 일대는 수도권 서부 물류의 중심지로 불리며, 경인고속도로(현 인천대로) 및 인천항과의 접근성이 우수하여 물류 및 제조업체가 밀집한 지역입니다. 최근에는 도시재생 사업을 통해 '회복의 숲' 조성 등 환경 개선 및 생활 친화적 공간으로의 변화도 추진되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인천가좌역 인근에 위치하여 관련 편의시설 이용이 가능합니다. 단지 자체 내 또는 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 주변 상권 분석 결과, 은행, 편의점, 식당, 카페 등 다양한 업종이 입주 가능한 입지입니다.

5.2. 교통 편의성

인천지하철 2호선 인천가좌역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 경인고속도로(인천대로) 및 인근 도로망을 통한 차량 이동도 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 토지는 '외국인 등의 주택용도 취득에 한함'으로 지정된 토지거래허가구역에 해당됩니다 (2025.8.26.~2026.8.25.). 일반적인 지식산업센터 거래에는 직접적인 제약이 없을 수 있으나, 계약 전 관련 법규를 확인해야 합니다.

6.2. 건축물 용도 관련

집합건축물대장상 용도는 공장으로 명시되어 있으나, 본건은 지식산업센터로 이용 중에 있습니다. 이는 건축물대장과의 차이는 아니며, 통상적인 지식산업센터의 복합적인 용도를 반영한 것으로 보입니다. [cite:None] 또한, 건축물 현황도상 발코니가 평가에 포함되었음을 유의해야 합니다. [cite:None]

6.3. 혐오시설 및 환경 문제

주변 지역은 공장지대로서 일부 지역에서 악취 민원 및 쓰레기 적치 등 환경 문제가 보고된 사례가 있습니다. 다만, 본건 물건지와 직접적으로 인접한 혐오시설의 존재 여부는 명확하지 않으며, 가좌하수처리장 등의 시설이 지역 내에 위치하나 개선 사업이 진행 중이거나 계획되어 있습니다.

6.4. 임차인 현황

제시된 임차인들은 모두 대항력이 없으나, 보증금 0원의 임차인이 존재하는 점은 특이사항으로 볼 수 있습니다. [cite:None]

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 가좌동의 인천가좌역 역세권에 위치한 지식산업센터(공장)입니다. 편리한 교통망과 물류의 중심지라는 입지적 장점을 가지고 있으며, 주변에 산업시설이 밀집해 있어 활발한 상권 형성이 예상됩니다. 2019년 준공된 비교적 신축 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다. 권리관계는 경매로 인해 대부분 말소될 예정이며, 인수되는 권리나 보증금이 없어 권리 분석상 위험은 낮습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정, 발코니 포함 평가 등 일부 확인이 필요한 사항이 존재하며, 공장지대 특성상 주변 환경에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인천가좌역 초역세권의 우수한 입지.

* 경인고속도로, 인천항 등 물류 및 교통 인프라 접근 용이.

* 2019년 준공으로 비교적 신축 건물.

* 일괄매각 및 말소기준권리 설정으로 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수되는 권리 부담 없음.

* 인천대로 지하화, GTX-B 노선 추진 등 교통망 개선 호재.

9. 예상 입찰가

감정가는 318,000,000원입니다. 인수 보증금이 없는 점을 감안할 때, 감정가를 기준으로 시장 상황, 주변 실거래가, 물건의 현황 및 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 유사 물건의 경매 낙찰가율, 해당 지역의 부동산 시세 동향 등을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. (본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않으며, 투자자 본인의 추가적인 조사 및 판단이 필요합니다.)

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