나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512057 [3] 인천광역시 남동구 간석동 37-239 부영빌라 3층02호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리감정 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

-기호(1): 본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재하는 "주원초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임. -기호(2): 본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재하는 "간석3동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 공원, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임. -기호(3): 본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재하는 "간석3동행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 공원, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

기호(1)- 본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 지하철(경인1호선)'간석역' 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임. 기호(2)- 본건까지 차량 통행이 불가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임. 기호(3)- 본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

-기호(1): 벽돌조 슬래브지붕 2층건내 제지하층 제1호로서, 외벽은 적벽돌 쌓기 마감 등 창호는 하이샷시 창호임. -기호(2): 철근콘크리트조 스라브지붕 4층건내 제지층 제2호로서, 외벽은 몰탈위 스톤코트 마감 등. 창호는 하이샷시 창호임. -기호(3): 철근콘크리트조 4층건내 제3층 제02호로서, 외벽은 적벽돌붙임 마감 등. 창호는 하이샷시 창호임.

이용상태

-기호(1),(2),(3): 본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

-기호(1),(2),(3): 위생 및 급배수 설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1)- 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임. 기호(2)- 경사토지를 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임. 기호(3)- 인접지 대비 완경사 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1)- 본건 동측으로 포장도로와 접함. 기호(2)- 본건 동측으로 계단식 도로에 접하여 있어 차량접근은 불가능한 상태임. 기호(3)- 본건 남측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-기호(1) 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의: 남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025.08.26. ~2026.08.25.)) -기호(2),(3) 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의: 남동구환경보전과 032-453 -2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025.08.26. ~2026.08.25.))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1)현장조사시 거주인 및 이해관계인의 부재 등으로 인하여 외형조사와 귀 제시목록 및 탐문 등으로 유사물건의 통상적인 내부상태를 기준하였으니 경매참여시 유의 바랍니다. 기호(2),(3)현장조사시 거주인 및 이해관계인의 부재 등으로 인하여 외형조사와 귀 제시목록 및 건축물현황도에 따라 유사물건의 통상적인 내부상태를 기준하였으니 경매참여시 유의 바랍니다.

물건 비고

-토지에 관하여 별도등기가 있으나, 본건 전유부분인 ‘제3층 제02호’에 대하여는 그 효력이 미치지 않는 것으로 볼 여지 있음(전유부분 표제부 및 토지 등기부 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경512057 (3)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신OOOOO (신용보증기금)

1.2. 부동산 정보

* 소재지: 인천광역시 남동구 간석동 37-239 부영빌라 3층02호

* 건물 구조: 철근콘크리트조 4층건 내 제3층 제02호

* 건축 연도: 1995년 (사용승인일 기준)

* 용도: 다세대주택

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 52,000,000원

* 토지 면적: 11.36㎡ (약 3.43평)

* 토지 지분: 11.357142857142856㎡ (약 3.43평)

* 건물 면적: 37.76㎡ (약 11.42평)

* 건물 지분: 37.76㎡ (약 11.42평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 기타 정보

* 특이사항: 토지에 별도등기 존재

* 주의사항: 토지 별도등기의 효력이 전유부분에 미치지 않을 여지 있음

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

* 본건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치하며, 주원초등학교 동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 아파트 단지, 다세대주택, 단독주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량으로 본건까지 접근이 가능합니다.

* 인근에 경인1호선 간석역 및 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로

* 본건 남측으로 포장도로와 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

2.4. 토지 이용 계획

* 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(학교 관련), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 제한)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리인 수협은행 근저당 35,650,000원 외 다수의 권리가 말소될 예정입니다.

* 최종 등기부채권 총액은 약 43,566,686원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입일자: 2021-10-18

* 확정일자: 2021-10-19

* 배당신고일자: 2025-11-26

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

* 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인의 보증금 중 인수되는 금액은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 부동산 종류 및 주변 시세

* 본건은 다세대주택으로, 감정가는 52,000,000원입니다.

* 인근 유사 다세대주택들의 최근 실거래가를 분석한 결과, 본건의 감정가는 시세 대비 다소 낮게 평가된 것으로 판단됩니다.

4.2. 최근 매매 사례 분석

* 2026년 3월, 인근 간석동 774-19번지 소재 목화빌라(나) 2층 (전용 34.65㎡)이 55,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건(전용 37.76㎡)은 목화빌라보다 면적이 약간 더 크고 건축 연도도 유사하여, 시세는 최소 55,000,000원 이상으로 추정됩니다.

* 이를 바탕으로 평당 가격을 환산하면 약 158만원/㎡ 수준입니다. 본건 면적(37.76㎡)에 적용 시 약 60,000,000원의 가치를 가집니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

5.2. 교육시설

* 주원초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

* 주변에 공원이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 별도등기 관련

* 토지에 대한 별도등기가 존재한다는 점은 잠재적 리스크 요인입니다.

* 보고서 내용상 본건 전유부분에 효력이 미치지 않을 것으로 예상되나, 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 없는지 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 기타 리스크

* 현장 조사 시 거주인 및 이해관계인 부재로 내부 상태를 정확히 파악하지 못했으며, 유사 물건의 상태를 기준으로 평가되었으므로 실제와 차이가 있을 수 있습니다. 경매 참여 시 유의해야 합니다.

* 현재까지 확인된 주변에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 인천 남동구 간석동에 위치한 다세대주택으로, 대중교통 접근성이 양호하고 주변 편의 및 교육시설 이용이 편리합니다.

* 감정가 52,000,000원에 비해 최근 유사 면적의 거래 사례가 55,000,000원 이상으로 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

* 다만, 토지에 설정된 별도등기에 대한 법적 효력 관계는 반드시 추가 확인이 필요하며, 이는 낙찰가의 결정에 중요한 요소가 될 것입니다.

* 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 낮은 추정 시세로 인한 시세 차익 기대 가능.

* 간석역 인근의 우수한 교통 및 생활 편의성.

* 실거주 및 임대 수익 투자 모두 고려 가능.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 52,000,000원입니다.

* 유사 물건의 최근 실거래가 및 본건의 면적, 위치 등을 종합적으로 고려할 때, 시세는 약 55,000,000원 ~ 60,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 토지 별도등기와 같은 잠재적 리스크를 감안하여, 보수적인 관점에서 57,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

* 이는 감정가 대비 약 10% 이상 높은 금액이며, 향후 시세 상승 가능성을 고려한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.