나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512057 [2] 인천광역시 남동구 간석동 37-143 산장빌라 지층2호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리감정 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

-기호(1): 본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재하는 "주원초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임. -기호(2): 본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재하는 "간석3동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 공원, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임. -기호(3): 본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재하는 "간석3동행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 공원, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

기호(1)- 본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 지하철(경인1호선)'간석역' 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임. 기호(2)- 본건까지 차량 통행이 불가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임. 기호(3)- 본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

-기호(1): 벽돌조 슬래브지붕 2층건내 제지하층 제1호로서, 외벽은 적벽돌 쌓기 마감 등 창호는 하이샷시 창호임. -기호(2): 철근콘크리트조 스라브지붕 4층건내 제지층 제2호로서, 외벽은 몰탈위 스톤코트 마감 등. 창호는 하이샷시 창호임. -기호(3): 철근콘크리트조 4층건내 제3층 제02호로서, 외벽은 적벽돌붙임 마감 등. 창호는 하이샷시 창호임.

이용상태

-기호(1),(2),(3): 본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

-기호(1),(2),(3): 위생 및 급배수 설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1)- 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임. 기호(2)- 경사토지를 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임. 기호(3)- 인접지 대비 완경사 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1)- 본건 동측으로 포장도로와 접함. 기호(2)- 본건 동측으로 계단식 도로에 접하여 있어 차량접근은 불가능한 상태임. 기호(3)- 본건 남측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-기호(1) 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의: 남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025.08.26. ~2026.08.25.)) -기호(2),(3) 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의: 남동구환경보전과 032-453 -2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025.08.26. ~2026.08.25.))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1)현장조사시 거주인 및 이해관계인의 부재 등으로 인하여 외형조사와 귀 제시목록 및 탐문 등으로 유사물건의 통상적인 내부상태를 기준하였으니 경매참여시 유의 바랍니다. 기호(2),(3)현장조사시 거주인 및 이해관계인의 부재 등으로 인하여 외형조사와 귀 제시목록 및 건축물현황도에 따라 유사물건의 통상적인 내부상태를 기준하였으니 경매참여시 유의 바랍니다.

물건 비고

-본건 건물 외벽에 '산장 1차' 표시되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2025타경512057 (2)

1.2. 소재지

인천광역시 남동구 간석동 37-143 산장빌라 지층2호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

34,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 11.40㎡ (약 3.45평)

건물면적: 37.93㎡ (약 11.47평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

신용보증기금 (본건 사건번호 2025타경512057 관련)

1.9. 건물 상세정보

* 건물명: 산장빌라

* 사용승인일: 1996년 4월 24일

* 구조: 철근콘크리트조

* 층수: 지하 1층, 지상 4층 건물 중 지하 1층 2호 (건축물표제부상 '산장빌라'는 1995년 7월 건축 승인, 1996년 4월 사용 승인된 철근콘크리트조 4층 건물임)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

인천광역시 남동구 간석동 소재 "주원초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 제반 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 지하철 1호선 '간석역' 및 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 인접 도로상태

본건 동측으로 포장도로와 접하고 있어 차량 접근 및 이용이 원활함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2018년 12월 24일 접수된 수협은행 근저당권 (을11)

3.2. 총 등기부채권액

35,516,686원 (근저당 27,600,000원 + 가압류 7,916,686원 + 본건 강제경매 청구금액 7,444,310원)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본건 부동산에 대한 별도의 임차인 정보는 파악되지 않음.

4. 상권분석

4.1. 주거 밀집 지역

본건은 다세대주택 및 아파트가 밀집한 주거 지역에 위치하고 있음.

4.2. 생활 편의시설

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 다양한 근린생활시설이 위치하여 일상생활에 필요한 편의를 제공함.

5.2. 교육시설

"주원초등학교"가 인근에 위치하고 있어 초등 교육 여건이 양호하며, 해당 학교는 상대보호구역으로 지정되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

본건 '산장빌라'는 1996년에 사용 승인되어 건물 노후화에 대한 고려가 필요함.

6.2. 지층 물건

본건은 지층(지하)에 위치한 물건으로, 채광, 통풍, 습기 등에 대한 영향이 있을 수 있으며, 이에 따른 가치 하락 요인이 될 수 있음.

6.3. 내부 상태 미확인

현장 조사 시 거주인 및 이해관계인 부재로 인해 내부 상태를 외형 조사 및 탐문 등으로 추정하였으므로, 경매 참여 시 내부 상태를 반드시 확인해야 함.

6.4. 법적 제한사항

* 제2종일반주거지역

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등에 한함, 지정기간: 2025.08.26. ~ 2026.08.25.)

6.5. 건물 외벽 표시

본건 건물 외벽에 '산장 1차'라고 표시되어 있음.

6.6. 혐오시설

Google Maps 및 관련 자료 검색 결과, 본건 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치한 다세대주택 지층 2호로서, 감정가는 3400만원으로 책정되어 있으나 주변 유사 면적 다세대주택의 최근 실거래가(약 5,500만원)에 비해 낮게 평가된 것으로 보임. 권리관계는 모두 소멸될 예정으로 권리상 문제는 없어 보임. 다만, 건물 노후화, 지층이라는 점, 내부 상태 미확인 등은 투자가치 판단 시 신중하게 고려해야 할 요소임.

8. 투자 포인트

* 저평가된 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 현저히 낮아 시세차익의 잠재력이 큼.

* 권리 인수 부담 없음: 인수되는 임차 보증금이 전혀 없어 명도 및 투자금 회수에 대한 부담이 적음.

* 실수요 및 투자 가능성: 저렴한 가격으로 내 집 마련을 고려하는 실수요자뿐만 아니라, 시세차익을 노리는 투자자에게도 매력적인 기회.

9. 예상 입찰가

감정가: 34,000,000원

건물 면적: 37.93㎡ (약 11.47평)

최근 유사 면적(10.48평)의 다세대주택 거래가는 5,500만원 수준이었으며, 평당 약 525만원으로 거래되었음. 본건의 건물 면적(11.47평)에 이를 적용하면 약 6,000만원 이상의 시세가 형성될 수 있음.

하지만 본건은 지층 물건이며, 사용승인일이 1996년으로 건물 노후도가 있으며, 내부 상태 확인에 어려움이 있다는 점을 감안해야 함.

현재 감정가 3,400만원은 유사 물건의 시세보다 현저히 낮은 수준이므로, 이러한 차액을 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

예상 입찰가는 감정가 34,000,000원을 기준으로 하되, 현장 조사 및 주변 시세 분석을 통해 30,000,000원 ~ 40,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장함. 실제 입찰가는 경매 당일 시장 상황 및 본건의 정확한 상태 파악 후 최종 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.