나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71988 [2] 경기도 남양주시 다산동 6250 현대테라타워디아이엠씨 4층에이에프04-0027호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고려감정 · 평가일 2025.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동에 소재하며, 주위는 지식산업센터 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

본 건물의 구조는 철근콘크리트구조임.

이용상태

기호(가)(나)는 공장(지식산업센터) 등으로 이용중이며, 기호(다)는 공장(지원지설-기숙사)
등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 부정형으로 공장용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

인접도로를 통하여 본건으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구) , 대로1류
(폭 35m~40m)(접합) , 대로1류(폭 35m~40m)(주간선도로)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)
(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 공공주택지구(남양주 다산지금 공공주택지구)<공공주택 특별법>, 역사문화
환경보존지역(가운동지석묘 보호구역외곽경계로부터200M이상300M이내의지역)<문화유산의
보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>
, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>
, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강
수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 남양주지원 2025타경71988 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 남양주시 다산동 6250 현대테라타워디아이엠씨 4층 에이에프04-0027호

용도: 지식산업센터

감정가: 267,000,000원

토지면적: 13.37㎡ (약 4.04평)

건물면적: 51.03㎡ (약 15.43평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 건물 상세 정보 (JSON 분석 결과)

건물명: 현대테라타워 DIMC

신주소: 경기도 남양주시 다산지금로 202 (다산동)

전유부 호실: 에이에프04-0027호

건물 구조: 철근콘크리트구조

주요 용도: 공장 (지식산업센터)

층수: 해당 층 4층 (건축물 전체 지하 4층 ~ 지상 10층)

사용승인일: 2022년 5월 4일

1.4. 감정평가서 요약

위치 및 주위환경: 경기도 남양주시 다산동 소재, 지식산업센터 밀집 지역.

교통상황: 차량 접근 가능, 인근 버스정류장 소재.

건물 구조: 철근콘크리트구조.

이용상태: 공장(지식산업센터) 및 지원시설(기숙사) 등으로 이용 중.

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 전기설비 등 구비.

토지 형상 및 이용상태: 부정형 토지로 공장용 건부지 등으로 이용 중.

인접 도로상태: 인접 도로를 통한 진출입 용이.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로1류, 중로1류, 중로2류 접합

가축사육제한구역, 공공주택지구, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 과밀억제권역

공장설립승인지역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

공부와의 차이: 특이사항 없음.

기타 참고사항: 임대관계 미상.

1.5. 집합건물 등기부 요약

등기구분 갑2: 2022-06-23 접수, 소유권이전(신탁등기말소). 권리자: 이용만.

등기구분 을1: 2022-06-23 접수, 근저당권. 권리자: 농협은행주식회사, 권리금액 783,600,000원. (말소기준권리)

등기구분 갑3: 2025-07-10 접수, 임의경매. 권리자: 농협은행.

등기부채권 총액: 783,600,000원.

1.6. 물건명세서 참고사항

작성일: 2026-07-15

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권.

비고: 공장(지식산업센터) 등으로 이용 중.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 접근성

본 물건은 경기도 남양주시 다산동에 위치한 현대테라타워 DIMC 내 4층 에이에프04-0027호 지식산업센터입니다.

주변은 지식산업센터 및 관련 시설이 밀집되어 있는 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

새주소 기준으로는 경기도 남양주시 다산지금로 202에 위치합니다.

2.2. 주변 환경 분석

본 건물은 지하 4층, 지상 10층 규모의 지식산업센터이며, 주 용도는 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설, 기숙사 등으로 구성되어 있습니다.

다산 신도시 내에 위치하여 행정, 상업, 주거 기능이 복합된 지역의 이점을 가집니다.

2.3. 주변 시설 및 잠재적 위험 요소

주변 지역은 지식산업센터 외에도 상업시설, 주거단지 등이 혼재되어 있습니다.

별도의 검색 결과에서 직접적으로 혐오시설이 언급되지는 않았으나, 대규모 택지 개발 지구 인근이므로 향후 주변 개발 계획 및 시설 입지에 대한 지속적인 관심이 필요합니다.

다만, 남양주 지역은 한강과 인접하여 일부 지식산업센터 입주 업종에 제한이 있을 수 있으며, 이는 제조업 관련 업체 유치에 영향을 줄 수 있다는 분석도 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2022년 6월 23일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을1)입니다 [cite:none].

매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 모두 소멸될 예정입니다.

여기에는 농협은행의 근저당권(을1)과 2025년 7월 10일 접수된 동 은행의 임의경매개시결정(갑3)이 포함됩니다.

3.2. 인수 또는 존속 권리

감정평가서 요약 및 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다 [cite:none].

해당 물건에 지상권이 설정되어 있다면, 낙찰자가 이를 인수해야 하므로 주의가 필요합니다.

기타 권리관계는 등기사항전부증명서 확인 시 추가적인 분석이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

본 건의 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, '기타참고사항'에 임대관계가 미상이라고 기재되어 있어, 실제 임차인이 존재할 경우 그 보증금이나 월세 정보가 파악되지 않았을 수 있습니다.

금액이 미상이라도 인수 부담이 발생할 가능성이 있으므로, 현장 확인 및 추가 조사를 통해 임차인 현황을 명확히 파악하는 것이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 남양주시 다산동 일대는 신도시 개발과 함께 지식산업센터가 다수 공급된 지역입니다.

주변에 다른 지식산업센터들이 밀집해 있어 관련 산업 생태계가 형성될 가능성이 있습니다.

다만, 최근 지식산업센터 시장은 수도권 전반에 걸쳐 공급 과잉 및 공실 문제가 제기되고 있어, 개별 물건의 경쟁력 확보가 중요합니다.

4.2. 임대 및 투자 전망

지식산업센터는 일반 상가나 오피스에 비해 상대적으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 투자 상품으로 고려됩니다.

다산동 지역은 교통망 확충 및 생활 인프라 개선으로 꾸준한 수요가 발생할 수 있는 지역입니다.

다만, 과잉 공급 및 금리 인상 등의 요인이 임대료 및 공실률에 영향을 미칠 수 있습니다.

최근 실거래가 자료에 따르면, 현대테라타워DIMC의 거래가는 평당 약 604만원 수준으로 파악됩니다. 감정가 대비 실거래가 수준을 고려한 투자 전략 수립이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

다산동은 비교적 최근에 개발된 택지지구로, 주변에 상업시설, 공원, 문화시설 등이 점진적으로 확충되고 있습니다.

대중교통으로는 버스정류장이 인접해 있으며, 자가용 이용 시 주요 도로 접근이 용이합니다.

다만, 본 물건은 지식산업센터 내에 위치하므로, 일반 주거 지역의 생활 편의시설과는 다소 거리가 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 시장 환경 리스크

최근 수도권 지식산업센터 시장은 공급량 증가로 인한 공실률 상승 및 가격 하락 압력이 존재합니다.

고금리 기조 또한 투자 및 임대 수요에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 업종 제한 및 규제

남양주 지역의 경우, 한강 상수원 보호구역 관련 규제로 인해 특정 업종(예: 제조업)의 입주가 제한될 수 있으며, 이는 잠재적 임차인 확보에 어려움을 줄 수 있습니다.

토지이용계획 상 다양한 규제(가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역 등)가 존재하므로, 향후 사업 운영 시 관련 법규 준수가 요구됩니다.

6.3. 미확인 임차인 존재 가능성

임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 인수 시 예상치 못한 임대료 부담이나 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

특히, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 보증금 반환 책임이 없을지라도 명도 절차에 시간이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 남양주시 다산동의 현대테라타워 DIMC 내 지식산업센터로, 신축된 건물에 해당하는 이점이 있습니다.

교통 접근성이 양호하고 주변에 관련 산업 시설이 밀집해 있다는 장점이 있으나, 최근 지식산업센터 시장의 공급 과잉 및 공실률 증가 추세, 그리고 지역적 업종 제한 가능성은 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

권리 관계는 비교적 명확해 보이나, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 여부와 임대 관계 미상인 임차인에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

투자를 고려한다면, 주변 시세 및 향후 시장 전망을 종합적으로 판단하여 신중하게 접근해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2022년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물로, 노후화에 따른 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 다산 신도시 중심 입지: 신도시 개발에 따른 인프라 확충 및 잠재적 수요 증가를 기대할 수 있습니다.

* 다수 지식산업센터 밀집 지역: 관련 산업 간 시너지 효과 및 집적 효과를 누릴 수 있는 환경입니다.

* 낮은 토지/건물 지분 면적: 토지 13.37㎡, 건물 51.03㎡로, 관리비 부담이나 전체 건물 운영에 대한 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 경매 물건의 감정가는 267,000,000원입니다.

예상 입찰가는 시장 상황, 물건의 실질적인 가치, 낙찰 가능성, 권리 인수 여부, 임차인 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

다만, 제시된 '인수 보증금'이 0원이므로, 이 부분은 입찰가 산정에 직접적인 영향을 주지 않습니다.

주변 실거래가(평당 약 604만원 선) 및 유사 물건의 낙찰가율을 참고하여 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.