나이스옥션 법원경매 인천 2024타경577853 [1] 인천광역시 부평구 부평동 768-373 수마루 3층 303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교감정 · 평가일 2025.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "희망체육공원" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(스라브)지붕 4층 건물내 3층 303호로서,

외벽 : 드라이비트 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 공동주택(12세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(희망천지구), 주거환경개선지구<도시저소득주민 의주거환경개선을위한임시조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

- 본건은 현장조사시 집합건축물대장상의 층별평면도 및 호별평면도 상 호별위치가 서로 상이하여 공부상 위치를 기준한 통상적인 내부상태를 기준하여 감정평가하였으니, 경매진행시 참고바람.

- 본건은 공부상 인천광역시 부평구 부평동 768-373외 1필지(동소 768-369번지) 양지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 2009년 04월 02일 동소 768-369번지가 동소 768-373번 지에 합병 말소되어 토지대장의 대지권등록부를 기준하여 "구분건물감정평가명세표"에 표기하여 감정평가하였으니 경매진행시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 집합건축물대장상의 층별평면도 및 호별평면도 상 호별위치가 서로 상이하여 공부상 위치인 303호(현황상 302호)기준으로 감정평가함. (2025.1.17.자 감정평가서 참조)
2. 건축물대장 현황도와 실제 거주현황이 일치하는지 여부는 건축 관계자(건축주,시공자,분양업자, 분양 후 소유자 등)가 현장과 현황도면 대조를 통해 확인 가능하며, 건축물 소유자는 건축물대장의 현황도와 실제 거주현황이 불일치하여 실제 거주 현황으로 일치시키려는 경우 서로 바뀐 당사자가 건축물표시변경 신청을 함께 신청해야함(2025. 11.6.자 부평구 사실조회 회신서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2024타경577853 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 768-373 수마루 3층 303호

건물명: 수마루

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 피OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축년도: 2009년 1월 20일

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 112,000,000 원

토지면적: 56.70㎡ (약 17.18평)

토지 지분: 56.703125㎡ (약 17.18평)

건물면적: 52.43㎡ (약 15.86평)

건물 지분: 52.43㎡ (약 15.86평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 건물개요

건축물 구조: 철근콘크리트구조

건축물 층수: 지하 1층, 지상 4층

해당 호수: 3층 303호 (집합건축물대장상)

총 세대수: 12세대

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 주거환경개선지구, 대항력있는임차인, 공동담보

주의사항:

1. 집합건축물대장상의 층별 및 호별 위치가 실제 현황과 상이하여 공부상 위치(303호)를 기준으로 감정평가함. (현황상 302호 추정)

2. 건축물대장 현황도와 실제 거주 현황이 일치하는지 여부는 건축 관계자와의 확인이 필요하며, 불일치 시 건축물표시변경 신청이 필요할 수 있음.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "희망체육공원" 남동측 인근에 위치함.

주위에는 임야, 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트, 공원 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준임.

본건은 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접해 있음.

2.3. 토지이용계획

제1종일반주거지역

지구단위계획구역 (희망천지구)

주거환경개선지구 (도시저소득주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법)

과밀억제권역 (수도권정비계획법)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸

말소기준권리: 2016-10-11 접수된 피데스자산관리대부주식회사의 근저당권 (을5).

본 경매 절차를 통해 위 권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2017-05-16

대항력: 없음

* 임차인: 장

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2009-06-11

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 인수 여부 및 법적 검토가 필수적임.

* 임차인: 한국토지주택공사 (입주자: 이 )

보증금: 85,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2017-05-16

확정일자: 2017-04-21

배당신고일자: 2025-02-05

대항력: 없음

3.3. 인수 권리

명시적으로 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됨 (인수 보증금 합계: 0원).

다만, 대항력 있는 임차인 장 의 권리관계에 대한 면밀한 추가 확인이 반드시 필요함. (보증금/차임이 0원이라도 법적 쟁점이 될 수 있음.)

4. 상권분석

주거 환경이 주를 이루는 지역으로, 인근에 희망체육공원 등 녹지 공간이 있음.

상업 시설이 밀집한 지역은 아니며, 주로 주거 편의를 위한 근린생활시설 위주로 형성될 것으로 예상됨.

제공된 JSON 정보 상 유사 건물 거래 사례가 있으나, 본건과의 직접적인 비교에는 시점, 건물 연식, 관리 상태 등을 고려해야 함.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 주거지 주변으로 기본적인 편의시설이 있을 것으로 예상됨.

* 교육시설: 인근에 학교가 소재하여 자녀 교육 환경에 무리가 없을 것으로 판단됨.

* 교통: 대중교통 이용은 가능하나, 주요 도심과의 접근성은 차량 이용 시 상대적으로 양호할 수 있음.

* 주거환경: 공원이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있으나, 주변 혼재된 건물 유형에 따라 단지 내 또는 개별 건물의 관리가 중요함.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(장헌길)의 존재: 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어, 낙찰 후에도 해당 임차인의 권리(예: 보증금 반환 청구)가 문제 될 가능성이 상존함. 인수 보증금 0원이라는 정보와 상충될 수 있는 부분이므로, 법률 전문가와 상담하여 명확한 권리 분석이 필수적임.

* 공부상 위치와 실제 현황 불일치: 303호 공부상 위치와 실제 점유 위치(302호 추정) 간의 차이로 인해, 계약, 등기, 전입 신고 등에서 혼선이 발생할 수 있으며, 추후 건축물대장 정정 절차가 필요할 수 있음.

* 주거환경개선지구 지정: 해당 지역의 개발 계획이나 규제 사항이 향후 재산 가치에 영향을 미칠 수 있으므로 관련 정보를 확인해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 1천2백만 원임.

건축된 지 약 15년 된 건물로, 주거 환경 개선 지구 내에 위치하며 공원 등 녹지 공간과 인접해 있다는 점은 긍정적임.

하지만 공부상 위치와 실제 현황의 불일치, 그리고 보증금 및 차임이 0원임에도 대항력이 있는 임차인이 존재한다는 점은 본건의 가장 큰 리스크 요인으로, 입찰 전 철저한 현장 확인 및 법률적 검토가 반드시 선행되어야 함.

8. 투자 포인트

* 주거환경개선지구 내 위치: 향후 재개발 또는 지구 개발 사업 진행 시 가치 상승 가능성.

* 공원 인접: 쾌적한 주거 환경을 선호하는 수요층에게 어필 가능.

* 경매 감정가 대비 주변 시세 비교: (제공된 JSON 시장 데이터를 종합적으로 고려할 때) 일부 최신 건물 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보일 수 있으나, 건물 연식 및 관리 상태, 권리상의 리스크를 충분히 반영하여 분석해야 함.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 112,000,000원임.

주변 최근 매매 사례를 보면, 비슷한 면적의 신축 건물(2015-2016년식)은 1억 8천8백만 원에서 2억 8천4백만 원에 거래되었음. (면적 43.31㎡~49.26㎡ 기준)

반면, 2001년식 건물(38.94㎡)은 7천만 원에 거래된 사례가 있음.

본건은 2009년식으로 비교적 오래되었으며, 대항력 있는 임차인과 공부상 위치 불일치라는 중대한 리스크를 감안할 때, 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적임.

따라서, 예상 입찰가는 95,000,000원 ~ 105,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장함. (최종 입찰가는 법률 전문가의 최종 권리 분석 결과 및 현장 조사 내용을 바탕으로 결정해야 함.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.