나이스옥션 법원경매 울산 2026타경10840 [1] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2715-5 라온센트럴상가 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공명 · 평가일 2026.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 '남양산역' 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트단지, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 부산 지하철2호선 "남양산역"이 소재하는 등 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 건물 내 제2층 제201호로서, (사용승인일 : 2015.08.21.) 외벽 : 석재붙임 및 복합판넬 마감 등, 내벽 : 내부인테리어 마감 등, 바닥 : 타일 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

실지조사일 현재 건축물현황도 및 외부관찰 등을 통해 상업용(상호 '휴타이마사지')으로 이용중인 것으로 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무·상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북동측으로 노폭 약 20m 도로, 동측으로 노폭 약 8m 보행자전용도로, 남서측으로 노폭 약 10m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

범어리 2715-5 :일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2026타경10840 (1)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2715-5 라온센트럴상가 2층 201호

용도: 근린상가

감정가: 609,000,000원

토지면적: 48.88㎡ (약 14.78평)

건물면적: 182.78㎡ (약 55.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOO

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 '남양산역' 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 단지, 공원 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 부산 지하철 2호선 '남양산역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 차

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 전입/사업자 등록일: 2016-04-18

* 확정일자: 2026-08-05

* 배당신고일자: 2026-08-05

* 대항력: 없음

인수되는 보증금 합계: 0원

본 경매물건은 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없습니다.

등기부 요약:

* 소유권보존: 주식회사라온 (2015-08-31)

* 근저당권: 부산진신용협동조합 (2015-09-24, 439,400,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 부산진신용협동조합 (2026-06-04, 239,209,490원)

총 채권액: 439,400,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 지상권 개요는 있으나 특이사항 없음)

1.3. 상권분석

본 건은 철근콘크리트 구조의 지상 7층 건물 내 제2층 제201호 근린상가입니다. (사용승인일: 2015.08.21.) 현재 상호 '휴타이마사지'로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 건물은 제1, 2종 근린생활시설, 업무시설, 위락시설 등으로 복합 용도 사용이 가능합니다. 북동측 노폭 약 20m, 동측 노폭 약 8m, 남서측 노폭 약 10m 도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다. 주변 지역은 상업 시설, 오피스텔, 아파트, 공원 등이 혼재되어 있어 유동 인구가 꾸준히 확보될 수 있는 입지입니다.

1.4. 생활정보

본 건물은 남양산역(부산 지하철 2호선)에서 가까워 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 주변에 아파트 단지와 오피스텔이 밀집해 있어 잠재적 고객층 확보가 용이하며, 근린생활시설 및 공원 등 다양한 생활 편의시설을 이용하기에 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대 관계가 미상이므로, 계약 관계 확인에 주의가 필요합니다. 현장을 방문하여 임대차 현황을 직접 파악하는 것이 중요합니다. 토지이용계획상 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역이며, 일부 도로 제한 및 가축사육제한구역이 있으나 상업용 건물로서 직접적인 제약은 크지 않을 것으로 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 남양산역 역세권에 위치한 신축급 근린상가로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 현재 상업용으로 이용 중이며, 건물 상태 또한 양호할 것으로 판단됩니다. 임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없는 점은 장점입니다. 다만, 임대 관계가 불명확한 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 남양산역 초역세권 입지

* 비교적 신축급 건물 (2015년 사용승인)

* 낙찰자가 인수할 임차인 보증금 없음 (권리관계 단순)

* 복합 용도 개발 가능성 (상가, 업무시설 등)

* 풍부한 주변 배후 수요 (아파트, 오피스텔)

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 609,000,000원입니다. 인수되는 임차인 보증금은 없으므로, 순수 낙찰가격을 고려하면 됩니다. 현재 채권 총액은 439,400,000원입니다. 본 물건의 적정 입찰가는 주변 시세, 임대 수익률, 향후 개발 가능성, 경매 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인근 상가 매물 정보를 볼 때, 유사 면적의 상가들이 1억 초반에서 3억대까지 다양한 가격에 거래되거나 임대되고 있습니다. 다만, 본 물건은 감정가가 6억 원대로, 이는 단순히 최근 거래된 소형 상가나 오피스텔의 매매가와는 차이가 있습니다. 따라서, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 상태 확인, 임대 시세 조사, 향후 가치 상승 요인 등을 면밀히 분석하는 것이 필수적입니다. 보수적으로 접근한다면 감정가의 80% 선에서 시작하여, 시장 상황을 고려한 입찰 전략 수립이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.