나이스옥션 법원경매 대구 2026타경101247 [1] 대구광역시 동구 신천동 331-1 부띠끄시티테라스 10층1041호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강남 · 평가일 2026.08.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 신천동 소재 "동대구역(신세계백화점 대구점)" 남측 인근에 위치하 며, 부근 일대는 동대구역 인근 업무시설, 숙박시설, 주거용 오피스텔 및 각종 근린생활시설 로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장과 동대구역이 위치하는 등 교통 상황 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 5층 지상17층건(2016.2.26.사용승인) 중 10층 1041호로, - 외벽: 복합판넬 및 화강석붙임 등. - 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등. - 바닥: 바닥재 및 일부 타일 마감 등. - 창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 개별난방, 승강기 설비, 기계식 주차(216대) 설비 등 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄하게 조성된 사다리형 가까운 부정형 토지로, 주상용(근린생활 및오피스텔) 건부지 임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 폭 약 20미터 도로, 동측으로 폭 약 6미터 아스팔트 포장도로와 접 함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 중점경관관리구역(2026-04-30)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 기준시점 현재 이해관계인의 부재, 폐문 등으로 본 구분건물의 표준적인 내부구조, 사용 자재, 설비내역 등을 고려하여 감정평가하였으며, 임대관계는 미상입니다. 2. 본건 오피스텔은 냉장고, 에어컨, 세탁기, 인덕션, 빌트인 화장대 등 풀옵션 원룸형 구 조인 것으로 확인됩니다.

물건 비고

임차보증금 100,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못하더라도 그 잔액에 대하여 임차보증금반환청구권 및 대항력을 포기한다는 임차인 이재용의 2026. 9. 3.자 대항력포기확약서 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 대구지방법원 2026타경101247 (1)

소재지: 대구광역시 동구 신천동 331-1, 부띠끄시티테라스 10층1041호

건물구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지하 5층 / 지상 17층 중 10층 1041호

사용승인일: 2016년 2월 26일

용도: 오피스텔 (업무시설, 근린생활시설)

감정가: 69,500,000원 (6천 9백 5십만원)

1.2. 면적 및 토지 정보

토지면적: 4.29㎡ (약 1.30평)

토지지분: 4.29㎡ (약 1.30평)

건물면적: 25.11㎡ (약 7.60평)

건물지분: 25.113㎡ (약 7.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 법적 현황

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이재용 (등기부상 갑6. 임의경매 권리자)

채무자/소유자: (등기부상 소유권 이전 기록 다수 존재)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (확인됨)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대구광역시 동구 신천동에 소재하며, "동대구역(신세계백화점 대구점)" 남측 인근에 위치함.

주변은 동대구역 인근의 업무시설, 숙박시설, 주거용 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 밀집하여 형성되어 있음.

건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설임.

2.2. 교통상황

제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스승강장과 동대구역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

교통망이 우수하여 시내외 이동이 용이한 입지임.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 이 (성명: 이재용)

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-06-27

확정일자: 2023-06-20

배당신고일자: 2026-07-08

대항력: 있음

비고: 채권자 본인으로 경매를 신청하였으며, 보증금 100,000,000원 전액을 배당에서 변제받지 못하더라도 그 잔액에 대하여 임차보증금 반환청구권 및 대항력을 포기한다는 확약서(2026.9.3.자)를 제출하였음.

3.2. 권리관계 요약

말소기준권리: 을1 (전세권설정, 2023.07.25, 100,000,000원) - 경매로 인해 말소될 예정임.

등기부상 채권 총액: 120,000,000원 (전세권 100,000,000원 + 근저당 20,000,000원)

본 경매 사건(갑6. 임의경매)으로 인하여 을1, 을2, 갑5, 갑6 등기 등은 말소될 예정임.

3.3. 인수되는 권리

해당 없음. 임차인 이재용은 대항력 포기 확약서를 제출하였으므로, 낙찰자가 인수할 임차보증금은 0원으로 판단됨.

4. 상권분석

본건 소재지는 동대구역을 중심으로 한 대구의 핵심 상업 및 교통 요충지에 위치함.

주변에 신세계백화점, 동대구 복합환승센터 등이 있어 유동인구가 풍부하며, 다양한 상업시설 및 편의시설이 밀집해 있어 상권 활성화가 매우 잘 되어 있음.

업무시설과 주거용 오피스텔이 혼재된 지역으로, 임대수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의시설

건물 내에는 급배수 및 위생설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 개별난방, 승강기 설비, 기계식 주차(216대) 설비 등이 구비되어 있음.

해당 호실은 풀옵션 원룸형 구조로 냉장고, 에어컨, 세탁기, 인덕션, 빌트인 화장대 등이 포함되어 있음.

5.2. 주변 편의시설

인근 신세계백화점, 동대구역 주변 상업시설, 각종 병원, 은행, 관공서 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리함.

주변에 혐오시설은 확인되지 않으며, 쾌적한 생활 환경을 기대할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인이 보증금 반환 관련 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였으나, 경매 절차 상 배당 순위에 따라 보증금 일부 또는 전부를 변제받지 못할 경우 발생할 수 있는 예외적인 분쟁 가능성을 완전히 배제하기는 어려움. (다만, 본건의 경우 임차인이 직접 경매를 신청한 점은 특이사항임.)

부동산 시장 변동에 따른 시세 하락 위험.

건물 노후화 또는 관리 상태에 따른 추가 수리 비용 발생 가능성.

7. 종합 의견

본건은 대구의 핵심 상권인 동대구역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 편의시설 이용이 매우 우수함.

건물 자체의 상태도 양호하며(2016년 준공), 풀옵션으로 구성되어 있어 즉시 임대 수익 창출이 가능한 물건임.

특히, 대항력 있는 임차인이 보증금 전액 변제 못 받을 시 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하여, 낙찰자가 인수할 보증금 부담이 없는 점은 큰 장점임.

다만, 임차인 이재용이 직접 경매를 신청한 사유에 대한 추가적인 확인은 필요할 수 있음.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 동대구역 초역세권, 신세계백화점 인접, 풍부한 유동인구 및 배후수요.

편리한 교통: 대중교통 및 광역교통망 이용 최적.

임대 수요: 오피스텔 밀집 지역으로 공실 위험 낮음.

무권리 인수: 임차인 보증금 인수 부담 0원 (대항력 포기 확약서).

안정적인 수익성: 풀옵션 원룸형 구조로 임대 수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 69,500,000원

최근 실거래가: 2026년 1월 52,000,000원 (21.153㎡), 2026년 6월 66,000,000원 (25.113㎡), 2025년 12월 69,000,000원 (25.113㎡)

본 건 면적(25.11㎡) 기준 최근 실거래가 최고 69,000,000원, 최저 66,000,000원.

감정가가 최근 최고가와 유사하거나 소폭 높은 수준.

권리 인수 부담이 없다는 점과 임차인이 직접 경매를 신청한 특이점을 고려할 때, 보수적으로 감정가 대비 90~100% 수준으로 고려 가능.

본 건의 예상 입찰가는 63,000,000원 ~ 69,500,000원 범위에서 입찰가를 산정하는 것을 추천함.

특히, 66,000,000원 수준의 최근 거래가격을 고려하여 67,000,000원 ~ 69,000,000원 사이에서 신중하게 결정할 것을 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.