나이스옥션 법원경매 부천 2026타경31261 [1] 경기도 부천시 원미구 상동 397 반달마을 1817동 2층206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안병철 · 평가일 2026.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 상동 소재 '부인중학교' 북측 인근에 위치하며, 주위 일대는 대단위 아파트 단지 및 이를 배후로 하는 공원, 학교 및 각종 근린생활시설 등으로 형성 되어 있으며, 제반 주위여건 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 다수의 버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 19층 건물내의 제2층 제206호 로서, (사용승인일 : 1993.03.30) 외벽 : 몰탈위 수성페인팅 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감. 창호 : 하이새시 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임. (별지 "내부구조도" 참조.)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비 및 탐지설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기 등 부대설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접도로와 등고 평탄하며, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 외곽으로 4면이 포장도로(대로, 중로, 소로)와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 개발행위허가제한지역(개발행위허가제한지역), 지구단위계획구역 (중동지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m) (접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-01-14)(해와달유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부인중-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부인초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세화유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아리솔유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(초록나무유치원(부천교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2025-01-13)(해와달유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(부인중-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(세화유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(초록나무유치원(부천교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

지분매각, 공유자우선매수청구권은 1회에 한하여 제한됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2026타경31261 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 상동 397 반달마을 1817동 2층206호

* 용도: 아파트

* 감정가: 204,000,000 원

* 매각대상: 토지 및 건물 지분매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

* 건물 총 면적 (건축물대장 기준): 13,266.49 ㎡ (약 4,012.75 평)

* 아파트 전용면적 (제시 정보 기준): 59.92 ㎡ (약 18.13 평)

* 아파트 공급면적 (제시 정보 기준, 전용면적과 유사하게 사용): 59.92 ㎡ (약 18.13 평) - 참고: JSON상 명확한 '분양면적' 정보는 없습니다.

* 토지 지분 면적 (매각 지분): 16.9985 ㎡ (약 5.14 평)

* 건물 지분 면적 (매각 지분): 29.96 ㎡ (약 9.06 평)

* 사용승인일: 19930330

* 총 층수: 19 층

* 본건 해당 층: 2층

2. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 부천시 원미구 상동 소재 '부인중학교' 북측 인근에 위치하며, 주위 일대는 대단위 아파트 단지 및 이를 배후로 하는 공원, 학교 및 각종 근린생활시설 등으로 형성 되어 있으며, 제반 주위여건 양호한 편임.

* 주변 환경: 대단위 아파트 단지, 공원, 학교, 근린생활시설 등 주거 환경 우수

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 단지 외곽으로 대로, 중로, 소로 등 다양한 폭의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2026-06-01 (14번윤혜진지분강제경매)

* 채권자: 김OO

* 경매 원인: 14번윤혜진지분강제경매

* 등기부 요약:

* 2016-01-04 (갑12) - 소유권이전, 권리자: 김영단, 상태: -

* 2020-06-15 (갑13) - 소유권이전, 권리자: 김영권, 상태: -

* 2025-02-28 (갑14) - 소유권이전, 권리자: 윤혜진 외 1명, 상태: -, 비고: 매매

* 2026-06-01 (갑15) - 14번윤혜진지분강제경매, 권리자: 김영복, 상태: 말소, 비고: 말소기준권리

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상임.

* 임차인 관련 주의: 현재 거주자가 있을 수 있으며, 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금/차임이 미상인 경우, 명도에 어려움이 발생하거나 금전적 손실이 발생할 수 있습니다. 본 건의 경우 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표시되어 있으나, 임대관계가 미상임을 고려하여 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 상권 특성: 대규모 아파트 단지가 밀집한 전형적인 주거 지역입니다.

* 편의시설: 단지 내 및 주변으로 공원, 학교, 마트, 병원, 학원 등 다양한 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 기타: 배후 수요가 풍부하여 안정적인 임대 수익이나 시세 상승을 기대해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 본건 인근에 부인중학교, 부인초등학교 등 다수의 학교와 유치원들이 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 의료시설: 인근 종합병원 또는 대형 병원 접근성은 추가 확인이 필요합니다.

* 공공시설: 공원 등 휴식 공간 접근성이 양호합니다.

* 설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 도시가스, 화재 경보 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본 물건은 토지 및 건물 지분으로 매각되므로, 다른 공유자와 공동으로 소유하게 됩니다. 이로 인해 향후 재산권 행사에 제약이 따르거나, 공유물 분할 등 복잡한 법적 절차가 발생할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수: 공유자는 법원이 정한 최고가 입찰가와 동일한 금액으로 해당 지분을 우선 매수할 권리가 있습니다. 이 권리는 1회에 한하여 행사 가능합니다.

* 개발행위허가제한지역: 토지이용계획상 개발행위허가제한지역으로 지정되어 있어, 건축물 증축, 개축, 대수선 등 개발 행위에 대한 허가가 제한될 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한사항: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

* 명도: 임대 관계가 미상이며, 인수 보증금이 없는 점을 고려할 때 현 소유주 또는 점유자가 거주하고 있을 가능성이 있습니다. 이에 따른 명도 과정에서 예상치 못한 시간이나 비용이 발생할 수 있습니다.

* 법적 제한: 지역별 건축 제한, 소음, 유해시설 등 기타 법규나 민원 발생 가능성은 별도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 원미구 상동 소재 대단지 아파트의 지분으로, 204,000,000원의 감정가를 가지고 있습니다.

입지적으로는 학교, 공원, 상업시설 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며 교통 또한 편리하여 거주 환경은 우수한 편입니다.

권리분석 상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이나, 가장 큰 리스크는 '지분 매각'과 '공유자 우선매수권'의 존재입니다.

공유자 우선매수권 행사 시 입찰 참여가 무의미해질 수 있으며, 낙찰 받더라도 다른 공유자와의 협의 또는 법적 절차가 필요하여 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

또한, 개발행위허가제한지역 등 토지 이용에 대한 제한사항이 다수 존재하므로, 향후 이용 계획 시 신중한 검토가 요구됩니다.

임대 관계 미상 및 인수 보증금 0원은 명도 대상에 대한 추가 확인 필요성을 제기합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 부천시 상동의 잘 형성된 대규모 아파트 단지 내 위치하여 기본적인 주거 가치가 높습니다.

* 생활 인프라: 주변의 풍부한 편의시설 및 교통망은 실거주 목적이나 임대 수익 추구 시 긍정적인 요소입니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 향후 재개발 또는 지역 개발 계획에 따라 가치 상승의 여지가 있을 수 있으나, 이는 지분 매각이라는 점과 개발 제한 지역임을 고려해야 합니다.

* 낮은 낙찰가 기대: 지분 매각 및 공유자 우선매수권의 존재로 인해 일반 매물보다 낮은 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다. (경쟁률 낮을 가능성)

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정 시, 감정가 204,000,000 원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 반드시 고려해야 합니다.

* 지분 비율: 매각 대상이 토지와 건물의 일부 지분임을 감안하여, 전체 아파트 가치 대비 지분 가치를 정확히 평가해야 합니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자 우선매수권 행사 가능성을 염두에 두어야 합니다. 만약 공유자가 해당 지분을 우선 매수한다면, 입찰가와 관계없이 낙찰이 되지 않습니다.

* 명도 비용 및 시간: 현 점유자와의 명도 과정에 소요될 예상 비용과 시간을 산정해야 합니다.

* 기타 제약사항: 개발행위허가제한지역 등 법적 제한으로 인한 가치 하락 요인을 반영해야 합니다.

* 시장 조사: 동일 단지 내 유사 물건의 시세, 인근 부동산 시장 동향, 유사 지분 경매 물건 사례 등을 면밀히 조사하여 본 건의 적정 가치를 판단해야 합니다.

상기 요소를 종합적으로 고려하여, 본 건의 실제 취득 가치를 신중하게 산정 후 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.