나이스옥션 법원경매 부천 2026타경207 [1] 경기도 부천시 원미구 춘의동 73-1 춘의디아크원 9층912호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그루 · 평가일 2026.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 춘의동 소재 "춘의역" 북동측 인근에 위치하며 주위는 지식산업센터, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(춘의역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제9층 제912호 및 제913호로서, 외벽 : 석재붙임 및 페어글라스 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공장(지식산업센터)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 공장(지식산업센터, 지원시설, 기숙사, 근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측, 서측으로 노폭 약 8미터 내외 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전 부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>,중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가 구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부천지원 2026타경207 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행 (NH Bank) (추정)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 부천시 원미구 춘의동 73-1 춘의디아크원 9층912호

신주소: 경기도 부천시 길주로411번길 20 (춘의동)

건물 용도: 지식산업센터 (공장)

건물 구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 지하 2층, 지상 13층 (건축물대장 기준)

해당 층: 9층

사용 승인일: 2022년 11월 28일

1.3. 면적 정보

토지면적: 13.63㎡ (약 4.12평)

토지 지분: 13.63㎡ (약 4.12평)

건물면적: 40.74㎡ (약 12.32평)

건물 지분: 40.74㎡ (약 12.32평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 214,000,000원

최저매각가격: (별도 명시 없음, 최초 감정가 기준)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 부천시 원미구 춘의동 소재 "춘의역" 북동측 인근에 위치함.

주변은 지식산업센터, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 여건

본건 건물까지 차량 출입이 용이함.

인근에 노선버스정류장 및 전철역(춘의역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됨.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

일반공업지역

소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

가축사육제한구역, 항공표면, 과밀억제권역

중점경관관리구역

토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 토지 거래 허가 구역, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 (2025.8.26.~2026.8.25.))

*참고: 허가구역 지정 유효기간이 본 건(2026년 10월) 이후 또는 명시된 기간 만료 이후이므로, 실제 거래 시 해당 구청에 문의하여 현재 유효 여부 확인 필요.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

총 채권 총액: 482,690,870원

말소기준권리: 2023년 2월 15일 접수 농협은행 근저당권 (을1)

3.2. 말소기준권리 및 소멸 예상 권리

말소기준권리인 농협은행 근저당권(을1)보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됨.

(예: 갑3 임의경매, 갑4 가압류 등)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시되지 않음. (등기부 요약상 특이사항 없음)

3.4. 임차인 현황 및 분석

임차인: 주식회사 엽스튜디오

보증금: 7,000,000원

차임: 650,000원

사업개시일: 2026년 5월 11일

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

*주의: 임차인 정보상 확정일자, 배당신고일자 등은 기재되지 않았으나, 대항력이 없음으로 명도 관련 리스크는 적을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 소재한 춘의동 일대는 지식산업센터와 지원시설, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하여 산업 및 상업 활동이 활발한 지역임.

춘의역 역세권으로 유동인구 및 접근성이 양호한 편임.

4.2. 건물 용도 및 이용 현황

건축물대장상 주 용도는 공장(지식산업센터)이며, 지원시설(기숙사, 근린생활시설)로도 활용 가능함.

본건(912호)은 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중임.

건물 전체 호실 수는 288개로, 대규모 지식산업센터에 해당함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

춘의역을 중심으로 한 상업시설 이용이 편리함.

인근 근린생활시설 및 편의시설 이용 가능.

5.2. 주변 환경 (혐오시설 조사)

주변 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 본 건 인근에 부동산 가치에 심각한 영향을 줄 만한 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 밀집 지역 등)은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건은 토지거래계약 허가구역에 해당하며, 지정된 대상 및 기간 내에 거래 시 허가를 받아야 함. (구체적인 허가 요건 및 절차는 관할 관청 확인 필요)

6.2. 임대차 관계

임차인(주식회사 엽스튜디오)은 대항력이 없으므로 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 실제 점유 관계 및 명도 가능 여부는 현장 조사를 통해 재확인 필요.

6.3. 기타

채무 총액(482,690,870원)이 감정가(214,000,000원)를 크게 상회함. 이는 경매가 유찰될 가능성을 높이는 요인이 될 수 있음.

건물 전체 규모 대비 해당 호실의 면적이 작음.

7. 종합 의견

본건은 춘의역 역세권에 위치한 지식산업센터로, 교통 및 입지 여건이 우수합니다.

권리 관계가 비교적 명확하여 인수되는 부담은 없으나, 토지거래허가구역 지정 및 높은 채무 총액으로 인한 유찰 가능성을 고려해야 합니다.

임차인은 대항력이 없어 명도 리스크는 낮을 것으로 판단됩니다.

장기적인 관점에서 지역 개발 및 지식산업센터 수요 증가 시 가치 상승을 기대할 수 있으나, 단기적인 시세 차익보다는 안정적인 임대 수익 또는 실사용 목적의 접근이 유리할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 춘의역 초역세권 입지로 인한 뛰어난 접근성.

* 지식산업센터 및 지원시설(기숙사, 근린생활시설) 활용 가능한 복합 용도.

* 권리상 인수 부담이 전혀 없어 명도 후 즉시 활용 가능.

* 비교적 최근 사용 승인(2022년)을 받은 건물로 노후도가 낮음.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

본건 감정가: 214,000,000원

총 채무액: 482,690,870원

* 본건은 채무 총액이 감정가를 훨씬 초과하므로, 최초 입찰에서 유찰될 가능성이 높습니다.

* 경매 진행 상황에 따라 최저 매각 가격이 하락할 수 있습니다.

* 제안: 감정가의 70% ~ 80% 수준 (약 150,000,000원 ~ 171,200,000원)을 초기 입찰가로 고려하되, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 주변 시세, 유사 물건 낙찰가 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 최종 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.