나이스옥션 법원경매 부천 2026타경31242 [1] 경기도 부천시 원미구 소사동 13-7 대우베스트빌 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인이 · 평가일 2026.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 소사동 소재 "소사동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 전철역(소사역)이 소재하는 등 전반적인 대중교통편의는 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 4층 건물내 제3층 제302호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등, 창호 : 새시창호임

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급수설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(소명여자중,고-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 부천시 원미구 소사동 13-7 대우베스트빌 3층 302호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 부천지원 2026타경31242 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정가는 136,000,000원입니다.

토지 면적은 24.40㎡ (약 7.38평)이며, 건물 면적은 37.31㎡ (약 11.29평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 김OO입니다.

1.1. 물건 소재지 및 특징

소재지: 경기도 부천시 원미구 소사동 13-7 대우베스트빌 3층 302호 (신주소: 소사로311번길 20-9)

용도: 다세대주택

토지면적: 24.40㎡ (약 7.38평)

토지지분: 24.403㎡ (약 7.38평)

건물면적: 37.31㎡ (약 11.29평)

건물지분: 37.31㎡ (약 11.29평)

매각방식: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

1.2. 감정평가 요약

건물 구조: 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 4층 건물 내 제3층 제302호

이용 상태: 다세대주택으로 이용 중

설비 내역: 위생 및 급수설비, 도시가스설비 등

2. 입지조건

본건은 경기도 부천시 원미구 소사동 소재 "소사동행정복지센터" 북서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 전철역(소사역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 가장형으로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 남동측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 8월 29일자 주택도시보증공사의 가압류(채권액 844,000,000원)입니다.

이후 접수된 권리들(부천시 압류, 김보경 강제경매)은 말소될 예정입니다.

다만, 을구 순위번호 7번의 주택임차권(권리자: 김보경, 권리금액: 129,000,000원)은 '인수'로 기재되어 있으며, 임차인이 임대차보증금을 전액 배당받지 못하는 경우 매수인에게 인수될 수 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김보경

* 보증금: 129,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-05-08

* 확정일자: 2019-03-29

* 배당신고일자: 2025-08-21

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원 (본 경매 절차에서 처리될 금액으로 보이나, '인수' 표기로 인해 주의 필요)

집합건물 등기부 요약상, 소유권 이전 내역과 함께 을구 7번의 주택임차권(김보경, 129,000,000원)이 '인수'로, 갑구 12번의 가압류가 말소기준권리로, 갑구 13번 압류 및 갑구 14번 강제경매(채권자: 김보경)는 말소 예정으로 확인됩니다.

등기부 채권 총액은 973,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 소사동행정복지센터 등 공공시설이 있습니다.

소사역이 인근에 있어 역세권의 이점을 가지며, 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

5. 생활정보

* 교통: 소사역(지하철 1호선, 서해선) 및 다수의 버스 노선 이용 가능

* 편의시설: 소사동행정복지센터, 소규모 상업시설 등

* 교육시설: 인근에 소명여자중학교, 소명여자고등학교 등이 소재 (교육환경 보호구역)

* 주변 환경: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 밀집 지역

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 김보경은 대항력이 있으며, 보증금 129,000,000원에 대한 권리가 있습니다. 해당 임차권이 매각으로 소멸되지 않고 인수될 경우, 임차보증금 잔액은 매수인이 부담해야 할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 과거 토지거래허가구역으로 지정된 이력이 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25.). 현재는 기간이 만료되었으나, 향후 재지정 가능성 등 변동 사항을 확인해야 합니다.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 분석 결과, 일부 거래 사례에서 평당 가격 편차가 크게 나타나 시세 파악에 주의가 필요합니다. (예: 41.28㎡ 거래 사례 10,100만원 vs 72.79㎡ 거래 사례 18,900만원).

7. 종합 의견

본건은 소사역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성이 양호합니다.

다만, 등기부등본 상 '인수'로 표시된 대항력 있는 임차인의 존재는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 임차인의 보증금 전액이 경매를 통해 배당되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 부담해야 할 가능성이 있습니다.

감정가는 136,000,000원이지만, 유사 면적의 최근 거래 사례(41.28㎡, 10,100만원)를 바탕으로 추정된 시장 가치는 약 9,100만원 수준으로, 감정가와 시장 가치 간의 괴리가 존재합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 소사역 인근으로 향후 지역 개발 및 교통망 확충에 따른 가치 상승 기대.

* 소형 면적: 1인 가구나 소규모 가구에 적합한 전용면적.

* 잠재적 시세 상승 여력: 현재 시세보다 높게 책정된 감정가와 시장 가치 간의 차이를 활용한 투자 기회 모색 가능.

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 129,000,000원을 인수할 가능성이 있는 점, 감정가(136,000,000원)와 최근 거래 사례 기반 시장가치(약 9,100만원) 간의 차이를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

임차인의 보증금 전액을 배당받을 수 있도록 경매 절차가 진행될 것으로 예상되나, 만약 그렇지 않을 경우를 대비해야 합니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 수준에서 보수적으로 접근하거나, 임차인 보증금액을 고려한 입찰가 산정이 요구됩니다.

이에 따라 예상 입찰가는 120,000,000원 ~ 135,000,000원 범위에서 검토해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 임차인 인수 보증금, 낙찰 후 예상되는 명도 비용, 재투자 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.