나이스옥션 법원경매 남양주 2026타경20818 [1] 경기도 구리시 갈매동 640 구리갈매푸르지오 709동 12층1201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동신 · 평가일 2026.06.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 갈매동 소재 "갈매초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설, 주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 원거리에 전철역(갈매역/경춘선)이 소 재하는 등, 제반 대중교통 여건은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 25층 건물 내 제12층 제1201호로서, (사용승인일:2017.10.27) 외벽: 몰탈위 페인트 및 대리석 붙임 마감 등. 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등(탐문조사). 창호: 하이샷시 등.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 대로 및 남동측으로 중로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(구리갈매공공주택지구), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 공공주택지구(구리갈매공공주택지구)<공공주택 특별법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(갈매초등학교/학생환경위생정화구역은 반드시 구리남양주교육청에 재)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(갈매초등학교/학생환경위생정화구역은 반드시 구리남양주교육청에 재)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 보전산지(2022-10-18)<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호))<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.[허가대상자:외국인 등/허가대상 용도:단독 다가구 연립 다세대 아파트]).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2026타경20818 (1)

소재지: 경기도 구리시 갈매동 640 구리갈매푸르지오 709동 12층1201호

용도: 아파트

감정가: 942,000,000원

토지면적: 65.58㎡ (약 19.8평)

토지지분: 65.5778㎡ (약 19.8평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 99.60㎡ (약 30.1평)

건물지분: 99.5986㎡ (약 30.1평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 소상공인자영업자새출발기금주식회사 (추정)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 구리시 갈매동에 소재한 "갈매초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 주택 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량으로의 접근이 용이하며, 단지 인근에 버스정류장이 위치하고 원거리에 갈매역(경춘선)이 있어 대중교통 이용이 무난한 편입니다.

북서측으로는 대로(폭 30m~35m)와 남동측으로는 중로(폭 20m~25m)와 각각 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(구리갈매공공주택지구), 공공주택지구 등으로 지정되어 있으며, 학생 환경위생정화구역(갈매초등학교) 및 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.등기부상 권리내역

집합건물 등기부 요약상 말소기준권리는 2018년 1월 17일 접수된 중소기업은행의 근저당(을1)입니다.

이후 접수된 소유권이전1번신탁등기말소(갑2), 여러 건의 근저당(을6, 을7, 을10, 을11), 압류(갑4), 가압류(갑5, 갑6) 및 본건 경매개시결정(갑7) 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부 채권액은 1,072,792,500원입니다.

1.2. 2.인수되는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 관련 내용은 명시되지 않음)

1.2. 3.임차인 현황

임대관계는 파악되지 않으나, 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

다만, 임대 관계가 미상인 점은 투자 시 유의해야 할 사항입니다.

1.3. 상권분석

본건이 속한 구리갈매푸르지오 아파트 단지는 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 단지 주변으로 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 또한, 갈매초등학교가 인근에 있어 주거지로서의 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.단지 정보

아파트명: 구리 갈매 푸르지오아파트

주소: 경기도 구리시 갈매동 640

사용승인일: 2017년 10월 27일

총 동수: 10동

총 세대수: 921세대

최고층: 25층 (본건 12층)

주차시설: 지상 12대, 지하 20대, 총 71대 (총 주차대수 1385대, 정보 상이함. 아파트 개별 동 기준이 아닌 단지 전체 기준으로는 1385대(지하 기계식 1314대, 지상 기계식 71대)로 표기됨)

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

1.4. 2.주변 편의시설

갈매초등학교가 남측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 갈매역(경춘선) 이용도 가능합니다.

주거 단지로서 필요한 기본적인 편의시설 및 상업시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 공공주택지구 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 있어 관련 법규의 영향을 받을 수 있습니다.

또한, 상대보호구역, 절대보호구역(갈매초등학교), 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있어 건축, 개발, 토지 거래 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

1.5. 2.기타 리스크

* 임대 관계 미상: 현재 거주 현황 및 임대차 계약 관계가 명확히 파악되지 않아, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 주변 시설: 지도 검색 결과, 주변에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 신축 아파트 단지 내의 비교적 낮은 층(12층)에 위치한 아파트로, 일상생활 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 아파트 단지 자체의 관리 상태 및 편의시설도 잘 갖추어져 있습니다.

다만, 감정가 9억 4천만원 대비 최근 실거래가가 8억 1천만원대 수준으로 형성되어 있어 시세 차이를 고려한 입찰 전략이 필요합니다. 또한, 임대 관계가 불분명하다는 점은 명도 과정에서 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2017년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 건물의 노후도가 낮습니다.

* 양호한 입지: 초등학교 인접, 버스정류장 및 전철역 접근성이 좋습니다.

* 일괄 매각: 토지 건물 일괄 매각으로 권리 관계가 명확하며, 낙찰 후 소유권 행사에 문제가 없습니다.

* 시세 대비 저가 매수 가능성: 감정가 대비 최근 실거래가가 낮은 점을 활용하여 시세보다 저렴하게 매수할 기회가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

1.8. 1.시세 분석

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 2026년 6월 기준으로 본건과 유사한 면적(84.58㎡ ~ 84.96㎡)의 아파트가 813,000,000원에서 818,000,000원 사이에 거래되었습니다. (자료상 거래 금액 81,500 ~ 81,800을 10,000원 단위로 환산, 815,000,000원 ~ 818,000,000원)

이는 본건의 감정가 942,000,000원 대비 약 13%~14% 낮은 수준입니다.

본건은 99.60㎡(약 30.1평) 면적으로, 최근 거래된 84.58㎡(약 25.6평) 전용면적 대비 공급면적이 조금 더 넓습니다.

1.8. 2.예상 입찰가 제안

최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 830,000,000원 내외로 판단됩니다.

입찰 시에는 임대 관계 미상이라는 점과 단지 내 층수(12층) 등을 감안하여, 최대 850,000,000원까지 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 경매 특성상 경쟁 상황을 보며 유연하게 대응하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.