나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61471 [1] 경기도 고양시 일산동구 중산동 16-24 현대미소지움 지하층01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 중산동 소재 "안곡고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 등이 밀집되어 있는 지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제지하층 제01호로서, 외벽 : 벽돌 치장쌓기 마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.(구조는 후첨 "내부구조도" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄하게 조성한 세장형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지 (자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역 (전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다 세대주택,아파트)로사용되는토지).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상이나, 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있으며, 그 내역은 아래와 같은 바, 경매 참여시 참고하시기 바람. 임차보증금 : 금190,000,000원 범 위 : 건물 전부 임대차계약일자 : 2021년8월5일 주민등록일자 : 2021년8월26일 점유개시일자 : 2021년8월26일 확정일자 : 2021년8월9일 임차권자 : 김**

물건 비고

1. 공부상 '현대미소지움'이나 현황상 '현대미소지움 4동'임.
2. 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전 주택임차권자 김수진)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.07.27.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2026타경61471 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산동구 중산동 16-24 현대미소지움 지하층01호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 189,000,000원 (1억 8천 9백만원)

* 토지면적: 65.00㎡ (약 19.66평)

* 토지지분: 65㎡ (약 19.66평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 76.88㎡ (약 23.26평)

* 건물지분: 76.88㎡ (약 23.26평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 고양시 일산동구 중산동 소재 "안곡고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 등이 밀집되어 있는 지역으로서 제반 주위 환경은 대체로 무난한 편임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 무난한 편임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 압류(군포시) 2025-08-13

* 등기부 요약:

* 소유권이전 (갑5) 2021-09-16

* 압류 (군포시) (갑12) 2025-08-13 - 말소기준권리

* 강제경매 (주택도시보증공사) (갑13) 2026-06-04 (본건 경매개시결정)

* 압류 (국민건강보험공단) (갑14) 2026-07-29

* 주택임차권 (김수진) (을3) 2023-09-01 (말소 예정 사항이나 HUG 인수조건 변경으로 대항력 포기)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-26

* 확정일자: 2021-08-09

* 배당신고일자: 2023-09-01

* 대항력: 없음 (인수조건변경확약서 제출로 대항력 포기)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항:

* 공부상 '현대미소지움'이나 현황상 '현대미소지움 4동'으로 확인됨.

* 신청채권자인 주택도시보증공사(양도 전 주택임차권자 김수진)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.07.27.자 인수조건변경확약서를 제출하였음. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금에 대해 추가적으로 인수할 위험이 없음을 의미함.

1.3. 상권분석

* 주변 지역 특성: "안곡고등학교" 인근의 공동주택 밀집 지역으로, 주거 환경이 양호한 편임.

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 연식(2016년) 및 면적(약 72㎡)의 다세대주택 시세는 230,000,000원 ~ 260,000,000원 수준으로 형성되어 있음.

* 본건의 감정가는 189,000,000원으로, 주변 시세 대비 약 27% ~ 35% 낮은 수준으로 파악됨.

* 혐오시설 유무: 주변이 공동주택 밀집 지역으로, 현재까지 파악된 정보상 특별한 혐오시설은 발견되지 않았음. (추가적인 현장 조사 및 주변 시설 확인 필요)

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제지하층 제01호임. 외벽은 벽돌 치장쌓기 마감이며, 창호는 샷시 창호임.

* 내부 상태: 다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비 등을 갖추고 있음.

* 편의시설: 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 안곡고등학교가 인접해 있어 교육 환경 또한 양호함. (주변 편의시설에 대한 상세 정보는 추가 조사 요망)

1.5. 잠재적 리스크

* 현황과의 차이: 공부상 건물 명칭은 '현대미소지움'이나, 현황상으로는 '현대미소지움 4동'으로 사용되고 있어 약간의 명칭 차이가 존재함.

* 임차인 관련 사항: HUG의 인수조건 변경확약서 제출로 인해 낙찰자의 임차보증금 인수 부담은 없으나, 임차권 말소 과정 및 최종 명도 절차 진행 시 관련 서류 및 절차를 면밀히 확인해야 함.

* 토지이용계획: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용에 대한 일부 제한이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 중산동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 189,000,000원이나 주변 유사 물건의 시세는 230,000,000원 ~ 260,000,000원 수준으로 파악되어 상당한 시세 차익을 기대할 수 있는 물건임. 특히, 신청채권자인 주택도시보증공사의 인수조건 변경확약서 제출로 인해 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수해야 할 위험이 없어 권리 분석상의 위험 부담이 크게 줄어든 상태임. 다만, 공부상 명칭과 현황상의 차이, 토지이용계획상의 일부 제한 사항 등은 경매 참여 시 반드시 유의해야 할 부분임.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 현저히 낮아 잠재적 시세 차익 확보 가능성이 높음.

* 권리상 안전성 확보: 임차인의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의로 인해 추가적인 보증금 인수 부담이 없어 낙찰 후 권리 관계가 비교적 명확하며 명도 부담이 적음.

* 양호한 주거 환경: 공동주택 밀집 지역에 위치하며, 학교 및 대중교통 접근성이 양호하여 실거주 및 임대 목적 모두 적합한 물건임.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 189,000,000원

* 주변 시세: 230,000,000원 ~ 260,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본건은 감정가 대비 시세 차익이 크고, 권리상 추가 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 시세의 하단부 또는 감정가를 상회하는 수준에서 적극적으로 입찰을 고려해 볼 만함.

* 제시된 시세 분석과 임차인 관련 위험 요소 제거를 종합적으로 고려하여, 210,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 추천함.

* 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 임장 활동 시 파악되는 경쟁 입찰자 현황, 해당 물건에 대한 시장의 관심도 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.