나이스옥션 법원경매 고양 2026타경2722 [1] 경기도 고양시 덕양구 도내동 961 원흥연세프라자 1동 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 환성 · 평가일 2026.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 "도래울중학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 오피스텔 및 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 중 1층 102호로서, 외벽 : 석재 및 강화유리 마감 등 내벽 : 페인팅 및 인테리어 마감 등임.

이용상태

근린생활시설 1개호로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 제1,2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 왕복4차로, 남동측으로 왕복3차로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(원흥공공주택지구)<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경2722 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 도내동 961 원흥연세프라자 1동 1층 102호

용도: 근린상가

감정가: 1,072,000,000원

토지면적: 13.59㎡ (약 4.11평)

건물면적: 53.75㎡ (약 16.26평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

1.1. 입지조건

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 "도래울중학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 오피스텔 및 아파트 단지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 장방형 토지로서, 제1,2종 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 남서측으로 왕복 4차로, 남동측으로 왕복 3차로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리)에 속하며, 중로1류 및 중로2류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 특정 용도 제한)으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 있어 다양한 법규 및 제한 사항을 확인해야 합니다.

1.2. 권리분석

2. 권리분석

* 건물 구조 및 이용상태: 본 건물은 철근콘크리트구조로 8층 중 1층 102호에 위치하며, 현재 근린생활시설로 이용 중입니다. 외벽은 석재 및 강화유리 마감, 내벽은 페인팅 및 인테리어 마감 등으로 되어 있습니다. 위생, 급배수, 소화, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2020년 05월 19일자 하나은행 근저당권(을2)입니다.

* 매각으로 인한 소멸: 말소기준권리보다 후순위인 압류, 가압류, 임의경매 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 매수인이 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 진

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,800,000원

* 전입/사업자 등록일: 2024년 11월 14일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 등기부상 말소기준권리보다 늦은 시점에 전입하였으며, 대항력이 없는 것으로 명시되어 있습니다. 따라서 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않을 가능성이 높습니다. 다만, 배당받지 못하는 금액이 있는지 등 추가적인 확인을 권고합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

2. 상권분석

* 입지: "도래울중학교" 인근에 위치하며, 상가, 오피스텔, 아파트 등 주거 및 상업시설이 복합적으로 분포된 지역입니다.

* 배후수요: 주변 아파트 및 오피스텔 단지의 풍부한 배후수요를 바탕으로 안정적인 영업이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 접근성: 차량 접근성이 좋고 인근 버스정류장 이용이 편리하여 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

* 상권 특성: 근린상가로서 지역 주민을 대상으로 하는 업종이 주를 이룰 것으로 보이며, 주변 개발 계획에 따른 상권의 성장 가능성도 기대해볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

2. 생활정보

* 교육시설: 도래울중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 상가 건물 내 편의점(세븐일레븐)이 입점해 있으며, 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 갖추어져 있습니다.

* 교통: 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 주요 도로 접근성 또한 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

2. 잠재적 리스크

* 혐오시설 관련 지역 이슈: 고양시 덕양구 일대는 과거부터 서울시가 운영하는 장사시설(화장장, 묘지), 물재생센터, 폐기물처리시설 등 이른바 '혐오시설'이 다수 위치하여 지역 주민들의 민원과 갈등이 지속되어 왔습니다. 최근에는 서울시 외곽에 신규 광역자원회수시설 설치 계획이 논의되는 등 지역 내 갈등이 산재해 있습니다. 비록 본건 물건지 자체의 직접적인 인접성은 낮을 수 있으나, 해당 지역 전체의 이미지 및 잠재적 가치에 영향을 미칠 수 있는 부분으로 고려해야 합니다.

* 복합적 토지 이용 규제: 본 물건은 일반상업지역이나, 지구단위계획구역, 공공주택지구, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 규제를 받고 있어 향후 개발 및 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 건물 노후화 및 관리: 2015년에 준공된 건물로, 시간이 지남에 따라 노후화로 인한 유지보수 및 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임차인 관련: 비록 대항력 없는 임차인으로 파악되나, 배당 여부 등 최종적인 권리 관계 확인은 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

2. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 덕양구 도내동에 위치한 근린상가로, 안정적인 배후 수요와 양호한 교통 여건을 갖추고 있어 투자 가치가 있는 물건입니다. 매각으로 인한 권리 소멸이 명확하여 권리상 안전성은 높다고 판단됩니다. 그러나, 해당 지역의 고질적인 혐오시설 관련 이슈와 복합적인 토지 이용 규제는 장기적인 관점에서 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다. 임차인의 대항력이 없는 점은 긍정적이나, 관련 절차 확인은 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

2. 투자 포인트

* 발전 가능성 있는 지역: 원흥지구는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

* 풍부한 배후 수요: 주변 대규모 아파트 단지 및 오피스텔 거주민을 통한 안정적인 고객 확보가 가능합니다.

* 명확한 권리관계: 낙찰 시 모든 권리가 소멸되어 안전하게 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 우수한 접근성: 주요 도로와 인접하고 대중교통 이용이 편리하여 상가로서의 경쟁력을 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 주변 시세, 물건의 가치, 잠재적 리스크 요인(특히 혐오시설 관련 지역 이슈 및 토지 이용 규제) 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 시장 상황 및 경쟁 물건의 입찰 동향 등을 면밀히 분석하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.