나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경263 [1] 경기도 양주시 회정동 911 이편한세상덕정역더스카이 104동 36층3601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최연순 · 평가일 2026.06.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 회정동 소재 "경기양주경찰서" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설이 혼재한 지역이며, 동측은 양주신도시(회천택지개발지구)로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하며 근거리에 지하철1호선 "덕정역"이 소재하는 등 전반적이 대중교통상황은 대체로 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상41층 건내 제36층 제3601호로서 (사용승인일 : 2023.10.27) 외 벽 : 석재 및 몰탈위 페인팅 마감 등 내 벽 : 벽지도배 및 인테리어 마감 등 바 닥 : 장판지 깔기 및 타일 붙임 등 창 호 : 하이새시 창호임.

이용상태

본건 아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보기 설비, 승강기설비, 도시가스 보일러에 의한 난방설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 동하향 완경사지 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 노폭 약 8미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(회정1지구), 중로3류(폭12m~15m)(접함), 가축사육제한구역 (모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해당 교육청에 문의바람)<교육환경보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의 바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역 (회천시가지)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경263 (1)

소재지: 경기도 양주시 회정동 911 이편한세상덕정역더스카이 104동 36층3601호

용도: 아파트

건물면적: 59.90㎡ (약 18.12평)

토지면적: 18.76㎡ (약 5.68평)

감정가: 320,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하*

1.1. 물건 현황

건물 구조: 철근콘크리트조, 지상 41층 중 36층

사용승인일: 2023년 10월 27일

준공년도: 2023년

토지 이용 계획 및 제한 상태: 준주거지역, 지구단위계획구역(회정1지구), 중로3류(폭12m~15m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역(회천시가지).

1.2. 아파트 단지 정보

아파트명: 이편한세상덕정역더스카이

총 세대수: 629세대

총 동수: 6개동 (참고: 제공된 아파트 정보에는 5동으로 표기됨)

최고층수: 41층

총 주차대수: 769대 (지하 767대, 지상 2대) (참고: 제공된 아파트 정보와 차이가 있음)

사용승인일: 2023년 10월 27일

단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 양주시 회정동 소재 "경기양주경찰서" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재한 지역이며, 동측은 양주신도시(회천택지개발지구)로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 근거리에 지하철 1호선 "덕정역"이 소재하는 등 전반적인 대중교통 상황은 대체로 보통시됨.

3. 권리분석

등기부상 권리현황:

* 소유권보존 (이미영, 2023-12-22)

* 근저당 (하나은행, 261,800,000원, 2024-01-15, 말소기준권리)

* 가압류 (주식회사하나자산신탁, 868,564,284원, 2025-05-13)

* 가압류 (웰컴저축은행주식회사, 681,320,264원, 2025-07-04)

* 임의경매 (하나은행, 248,292,121원, 2026-06-05)

총 등기부채권액: 1,811,684,548원

권리 소멸 여부: 상기 근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정 등은 말소기준권리보다 후순위로서 매각으로 인해 소멸될 예정임.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (제공된 자료에는 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 등기부상 지상권은 확인되지 않음. 현장 조사를 통해 반드시 확인할 필요가 있음.)

임차인 현황:

* 임대차 관계는 파악되지 않음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 현장 조사를 통해 권리 관계를 명확히 확인할 필요가 있음.

4. 상권분석

주변 상업시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

주변 개발: 동측 회천택지개발지구 인접으로 향후 지역 발전 가능성이 있음.

5. 생활정보

단지 내 시설: 아파트 단지 내 커뮤니티 시설(관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소) 이용 가능.

편의시설: 인근에 편의시설이 있어 생활이 편리할 것으로 예상됨.

교육시설: 상대보호구역에 해당하므로, 교육환경 관련 사항은 교육청 문의 필요.

6. 잠재적 리스크

고액의 총 채무: 총 채무액이 18억 원 이상으로 높으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

미상 임대 관계: 임대차 관계가 불분명하여, 점유자 확인 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역 등 일부 제한사항이 존재함.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 지상권은 없으나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급된 점은 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 할 사항임.

7. 종합 의견

본건은 경기도 양주시 회정동에 위치한 신축 아파트로, 덕정역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며 주위 환경 또한 양호함. 최근 사용승인된 신축 아파트로 내부 상태가 좋을 것으로 예상되며, 36층 고층으로 조망권 확보가 유리할 것으로 보임. 총 채무액은 높으나 말소기준권리보다 후순위 권리들이므로 권리상 문제는 없을 것으로 판단됨. 다만, 임대차 관계가 미상이고, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급된 점은 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

신축 아파트: 2023년 준공으로 신축이며, 최신 시설 및 좋은 내부 컨디션 기대.

역세권 입지: 지하철 1호선 덕정역 이용 가능성으로 향후 교통 편의성 증대.

고층: 36층 고층으로 인한 우수한 조망권 및 개방감 확보.

향후 개발 가능성: 인접한 회천택지개발지구와 함께 지역 발전 시세 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 감정가를 고려하여, 본건의 36층 고층임을 감안할 때, 325,000,000원 수준의 입찰을 고려해볼 수 있음. (실제 입찰가는 경매 당일 현장 상황 및 경쟁률에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.