나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50598 [1] 서울특별시 은평구 갈현동 487-9 행복한집(4차) 202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류 · 평가일 2026.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재‘서울갈현우체국’북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 6호선‘구산역’이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제2층 제202호로서, (사용승인일: 2009.02.17.) 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 정방형 토지이며, 다세대주택 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

갈현동 487-9 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.∼2026.12.31.)).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 은평구 갈현동 487-9번지, 행복한집(4차) 202호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울서부지방법원 2026타경50598 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 유OOOOOO입니다.

감정평가액은 247,000,000원입니다.

토지 면적은 25.62㎡ (약 7.75평)이며, 건물 면적은 46.82㎡ (약 14.16평)으로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

건축물은 2009년 2월 17일에 사용 승인되었으며, 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 2층에 위치하고 있습니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 '서울갈현우체국' 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주택지대로서 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

교통 여건으로는 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 '구산역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2024년 7월 12일 접수된 유한회사한영의 근저당권(채권액 84,000,000원)입니다.

이 근저당권보다 선순위인 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

주택도시보증공사(임정민)가 보증금 165,000,000원, 차임 0원 조건으로 2023년 10월 25일 전입 및 2023년 9월 14일 확정일자를 받아 대항력이 있는 임차인으로 존재합니다.

해당 임차인은 2026년 8월 11일 배당신고를 하였습니다.

본건과 관련하여 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 입찰 시 반드시 고려해야 할 중요 사항입니다.

기타 등기부상 압류 및 임의경매 개시결정은 말소 예정입니다.

4. 상권분석

본 물건은 주택지대 내에 위치하며, 주변에 다양한 주거 형태와 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

안정적인 주거 지역으로서의 특성을 지니고 있습니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 6호선 구산역을 이용할 수 있으며, 인근 버스 정류장 이용이 편리합니다.

주변 시설: 서울갈현우체국이 인근에 위치합니다.

교육: 토지이용계획상 '상대보호구역'으로 지정되어 있어 교육 시설이 인근에 있을 가능성이 있습니다. (최종 확인 필요)

주변에 특별히 언급된 혐오시설은 없으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 165,000,000원의 보증금을 가진 임차인이 대항력을 보유하고 있습니다. 경매 절차에서 해당 보증금이 전액 배당되지 않을 경우, 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 입찰가 산정 시 가장 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

토지거래허가구역: 본 물건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 특정 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)에 따라 외국인 등 특정 대상자는 거래 허가를 받아야 합니다. 현재 시점에서 지정 현황 및 허가 요건을 확인해야 합니다.

건축 연도: 2009년식으로, 약 15년 경과한 건물입니다.

7. 종합 의견

본 다세대주택은 지하철 6호선 구산역 역세권에 인접하여 교통 편의성이 우수하며, 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

그러나 1억 6천 5백만원의 대항력 있는 임차인이 존재하여 권리 분석상 가장 큰 주의가 요구됩니다. 해당 임차인의 보증금 인수 여부 및 배당 결과에 따라 낙찰자의 실질적인 인수 금액이 달라질 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 토지거래허가구역 지정 여부도 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 6호선 구산역과의 접근성이 좋아 주거 가치가 높습니다.

효율적인 면적: 전용면적 46.82㎡(약 14.16평)으로 실거주 및 임대 수익 목적 모두 적합한 규모입니다.

주거 밀집 지역: 주변이 주택가로 형성되어 있어 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 247,000,000원이며, 인근 유사 면적의 최근 매매 사례(2026년 5월, 46.47㎡, 235,000,000원)를 고려할 때, 시장 가치는 감정가 수준 내외로 판단됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인 165,000,000원의 보증금이 존재하나 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점을 감안할 때, 경매 절차상 해당 보증금이 전액 배당될 가능성이 높다고 가정합니다.

그럼에도 불구하고 임차인 관련 불확실성을 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라 예상 입찰가는 235,000,000원 수준을 고려해볼 수 있습니다.

실제 입찰 시에는 임차인 배당 현황, 추가 권리 변동 등을 면밀히 재확인하고, 경쟁 물건의 동향을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.