나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경101113 [1] 서울특별시 강남구 대치동 919-14 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동행 · 평가일 2026.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강남구 대치동 소재 "도곡초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 본건 인근은 다세대주택, 연립주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장 및 한티역(수인분당선) 등이 소재하는 등 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제3층 제302호로서, 외 벽 : 벽돌쌓기 및 일부 석재 붙임 마감 등, 창 호 : 샷시창호 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비 및 난방설비 등 기본적인 설비가 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서, 현황 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 3~4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2018-03-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

건축물대장상 ‘위반건축물’ 등재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경101113 (1)

소재지: 서울특별시 강남구 대치동 919-14 3층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 964,000,000원 (구억 육천 사백만원)

토지면적: 38.12㎡ (약 11.53평)

건물면적: 63.92㎡ (약 19.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 전OO

특이사항: 대항력 있는 임차인 있음

주의사항: 건축물대장상 ‘위반건축물’ 등재

특수물건정보: 대항력 있는 임차인 있음

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 서울특별시 강남구 대치동 소재 "도곡초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 연립주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 양호합니다.

교통상황: 본건까지 차량의 진·출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장 및 한티역(수인분당선) 등이 소재하여 제반 교통사정은 양호합니다.

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제3층 제302호로서, 외벽은 벽돌쌓기 및 일부 석재 붙임 마감, 창호는 샷시창호입니다.

토지 형상 및 이용상태: 정방형 토지로서 현황 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 동측으로 노폭 약 3~4m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정), 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정) 입니다.

1.2. 권리분석

등기부 요약:

* 소유권 보존 (권리자: 김기천)

* 소유권 이전 (권리자: 김광현 외 1명, 접수일자: 2024-11-18, 권리종류: 유증)

* 주택임차권 (권리자: 전상기, 권리금액: 480,000,000원, 접수일자: 2026-02-23, 말소: 인수)

* 가압류 (권리자: 팽성농업협동조합, 권리금액: 1,000,000,000원, 접수일자: 2026-05-26) - 말소기준권리

* 강제경매 (권리자: 전상기, 권리금액: 480,000,000원, 접수일자: 2026-05-29) - 말소 대상

채권 총액: 1,480,000,000원

권리 분석 요약:

* 본 경매 물건은 부동산 강제경매로 진행 중이며, 신청 채권자는 임차인인 전상기입니다.

* 등기부상 말소기준권리는 팽성농업협동조합의 가압류 (2026.05.26. 접수)입니다.

* 가장 중요한 권리는 을구 1번의 주택임차권 (전상기)으로, 대항력(전입일자 2022-07-04, 확정일자 2022-07-04)을 보유하고 있습니다.

* 물건명세서상 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인이자 채권자인 전상기가 경매를 신청한 점으로 미루어 볼 때, 보증금 480,000,000원 전액을 배당받지 못해 경매에 이른 것으로 판단됩니다. 따라서 매수인은 잔여 보증금 480,000,000원 전액을 인수할 가능성이 매우 높습니다.

1.3. 상권분석

위치: 본 건은 서울 강남구 대치동에 위치하여 입지적 가치가 매우 높습니다.

주변 환경: 도곡초등학교가 인근에 있으며, 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 혼재된 안정적인 주거지역입니다.

교통: 한티역(수인분당선) 및 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 좋습니다.

최근 매매 사례 분석:

* 삼성빌라 (연립, 2008년식, 58.94㎡): 2026년 7월, 118,000만원 (11.8억)

* (913-24) (다세대, 2016년식, 29.81㎡): 2026년 7월, 43,000만원 (4.3억)

* 케아하우스 (다세대, 2017년식, 29.85㎡): 2026년 7월, 35,000만원 (3.5억)

제시된 매매 사례들을 종합해 볼 때, 본 건(63.92㎡)의 감정가 9.64억원은 유사 면적의 연립주택(삼성빌라)보다는 낮고, 면적이 작은 다세대주택보다는 높은 수준입니다. 위치 및 면적을 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 보이나, '위반건축물' 및 '임차인 인수' 리스크를 감안한 시세 판단이 필요합니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 도곡초등학교가 도보 가능한 거리에 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.

교통: 한티역(수인분당선) 이용이 편리하며, 다양한 버스 노선을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

편의시설: 주거 지역 특성상 생활에 필요한 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 임차인 전상기 씨의 보증금 480,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 위험이 매우 큽니다. 이는 실질적인 총 투자 비용을 크게 증가시키는 요인이므로, 철저한 분석과 자금 계획이 필수적입니다.

위반건축물 등재: 건축물대장상 ‘위반건축물’로 등재되어 있어, 추후 건물에 대한 사용, 매각, 증축, 대수선 등에 제약이 따를 수 있습니다. 또한, 관련 법규에 따라 이행강제금이 부과될 수 있으며, 이는 추가적인 비용 부담으로 작용할 수 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역: 일부 지정 기간 및 용도(외국인 등, 아파트 용도 한정)에 따라 매수인의 자격 및 토지 거래 허가 여부가 결정될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강남구 대치동이라는 우수한 입지에 위치하며, 교통 및 교육 환경이 뛰어나다는 장점을 가지고 있습니다. 하지만, ‘대항력 있는 임차인’의 보증금 480,000,000원 인수 부담과 ‘위반건축물’ 등재라는 중대한 하자 요인이 존재합니다. 이러한 위험 요인들을 종합적으로 고려할 때, 투자 결정에 앞서 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

강남구 대치동의 우수한 입지: 장기적인 관점에서 자산 가치 상승을 기대할 수 있는 지역입니다.

편리한 교통 및 교육 환경: 주거 만족도를 높이는 주요 요소입니다.

시세 대비 저가 매수 가능성: 큰 위험 요소로 인해 낙찰가가 감정가 대비 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 ‘대항력 있는 임차인’의 보증금 480,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높고, ‘위반건축물’이라는 중대한 하자가 존재하므로, 이에 대한 위험 프리미엄을 충분히 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다.

제시된 주변 시세 및 감정가, 그리고 앞서 언급된 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 실질적인 시장 가치는 감정가(9.64억원)보다 낮게 평가될 수 있습니다.

인수 보증금을 제외한 본 건의 실질적인 적정 가치를 약 7억 5천만원 ~ 8억 5천만원 수준으로 보수적으로 추정한다면,

예상 총 실질 투자 비용을 7억 5천만원으로 가정 시,

예상 입찰가는 약 2억 7천만원 (750,000,000원 - 480,000,000원) 수준에서 검토해 볼 수 있습니다.

따라서, 보수적인 관점에서 본 건의 예상 입찰가는 약 2억 5천만원 ~ 3억 5천만원 범위에서 검토하는 것을 제안합니다. 이 범위에서 입찰 시, 매수인이 부담하게 될 총 실질 투자 비용은 약 7억 3천만원 ~ 8억 3천만원 수준이 될 것으로 예상됩니다.

최종 입찰가는 해당 물건의 하자 처리 비용, 향후 시장 상황, 경쟁 입찰자 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.