나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경101119 [1] 서울특별시 관악구 신림동 610-12 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예현 · 평가일 2026.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '남강고등학교' 북서측 인근에 위치하는 공동주택[다 세대주택(도시형생활주택단지형)] 통칭 대우아트빌 제3층 제303호로서, 주위는 단독주택, 다 세대주택, 근린생활시설, 공공시설, 교육시설 및 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본동까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 이 소재하는 등 대중 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하-층/지상5층 건물 내 제3층 제303호로서 (사용승인일 : 2018.03.05) 외벽 : 외장 석재 붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 하이샷시 이중창호 마감 등임.

이용상태

현황 공동주택[다세대주택(도시형생활주택단지형)]으로 이용중임.(후면 별첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비 및 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로대비 완경사지로서 2필지 일단의 가장형 토지이며, 공동주택[다세대주택 (도시형생활주택단지형)] 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본동 남동측 방향으로 노폭 약 3m 내외의 차량통행 가능한 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 신림동 610-12, 기호(2) 신림동 610-13 공히 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건 축허가·착공제한지역(제한기간: (최초)제한공고(고시)일로부터 2년)<건축법>, 대공방어협조 구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지 거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼 재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정 기간: 2025.6.17.~2026.8.30.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며,본건의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문, 시건장 치 등으로 인해 정확한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축물대장 상 현황도면, 유사 평가전례 및 외부관찰 등에 의해 작성되어 실제 이용상태 및 내부구조도 와 상이할 수 있는 바 경매 입찰 시 재확인 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동 610-12번지 3층 303호에 위치한 도시형생활주택(다세대주택)으로, 서울중앙지방법원 2026타경101119 (1) 사건번호로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

건축물대장 상 해당 건물은 2018년 03월 05일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물이며, 본건은 그중 3층에 위치합니다.

감정평가액은 337,000,000원이며, 토지 지분 면적은 32.32㎡(약 9.78평), 건물 전용 면적은 42.51㎡(약 12.86평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '남강고등학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

토지는 인접 도로 대비 완경사지에 위치하며, 남동측으로 노폭 약 3m의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 제한사항이 존재합니다. (해당 제한 사항은 건축법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법, 토지거래허가 관련 법률에 따름)

3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 2021년 04월 01일 접수된 광주세무서장의 압류(갑5)입니다.

권리분석 상 가장 중요한 사항은 을구 3번 순위의 주택임차권입니다.

* 임차인: 김수정 (주택도시보증공사 대위)

* 보증금: 330,000,000원

* 전입일자: 2020년 08월 06일

* 확정일자: 2020년 07월 20일

* 대항력: 있음

* 등기부상 말소구분: 인수

이는 상기 임차인이 대항력을 갖춘 선순위 임차인이며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권보존 등기(갑1) 이후 공유자 지분 이전(갑2)이 있었으며, 이후 여러 압류(갑5~갑9)와 강제경매 개시 결정(갑11), 추가 압류(갑12)가 순차적으로 등기되었습니다.

주택임차권(을3)은 소유권보존 등기보다 후순위이나, 대항력 있는 임차인으로 분류되어 매수인이 인수하게 됩니다.

전체 등기부채권 총액은 330,000,000원입니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 기재와 '말소: 인수'라는 기재가 혼재되어 있어, 임차인이 배당을 통해 얼마를 회수하는지에 따라 매수인의 최종 인수 금액이 결정될 수 있습니다. 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있으며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수한다고 되어 있어, 보증금 전액 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 신림동 일대는 주거 밀집 지역으로, 주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

최근 2026년 7월 거래된 인근 다세대주택 사례를 분석한 결과,

* 1991년식, 30.92㎡, 1층, 제일빌라(92-200): 18,500만원

* 2015년식, 29.56㎡, 6층, 드림하우스(561-1): 32,000만원

* 2018년식, 45.37㎡, 3층, 어반팰리스(87-1): 39,000만원

본건은 2018년 준공된 다세대주택으로, 비슷한 연식의 어반팰리스(45.37㎡)가 3.9억원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가 3.37억원은 시장 가격 대비 합리적이거나 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

주변 지역에 특별히 확인되는 혐오시설은 없으나, 정확한 환경 파악을 위해서는 현장 방문이 필수적입니다.

5. 생활정보

교육시설로는 남강고등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

단독주택 및 다세대주택이 많은 지역 특성상, 주거 환경은 비교적 조용할 것으로 예상됩니다.

건물 내에는 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비 및 주차장 시설이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 김수정 씨의 보증금 330,000,000원 인수 가능성입니다. 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 이를 인수해야 하므로 총 투자 금액이 크게 증가합니다.

실제 내부 확인이 어렵고, 폐문 등으로 인해 이용 상태 및 내부 구조도가 실제와 다를 수 있다는 점도 주의해야 합니다.

토지이용계획 상의 각종 제한사항(건축허가·착공제한, 토지거래허가 등)은 향후 재건축, 증축 등과 관련하여 제약이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2018년에 준공된 비교적 신축인 다세대주택으로, 서울시 관악구의 입지적 장점을 가지고 있습니다. 감정가 또한 주변 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 보입니다.

하지만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 330,000,000원을 인수해야 할 가능성이 높다는 점은 본건의 가장 큰 위험 요소입니다. 임차인의 배당 여부에 따라 매수인의 실질적인 인수 금액이 크게 달라지므로, 철저한 권리 분석과 임차인 관련 정보 확인이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 건물 노후도가 낮아 관리가 용이할 것으로 예상됩니다.

* 합리적 감정가: 유사 연식 및 면적의 주변 다세대주택 시세 대비 감정가가 경쟁력 있게 책정되었습니다.

* 서울시 내 주거 수요: 관악구 신림동은 꾸준한 주거 수요가 뒷받침되는 지역입니다.

* 시세 차익 가능성: 임차 보증금 인수 리스크를 고려한 합리적인 입찰을 통해 시세보다 저렴하게 취득할 경우, 향후 시세 상승분을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 337,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 실거래가(2026년 7월)는 390,000,000원(45.37㎡, 3층, 2018년식) 수준입니다.

본 건은 대항력 있는 임차인 김수정 씨의 보증금 330,000,000원을 인수할 가능성이 높습니다. 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못하면, 매수인이 해당 금액(또는 잔액)을 추가로 부담해야 합니다.

만약 임차 보증금 330,000,000원을 모두 인수해야 한다고 가정하고, 총 지출액이 시장 시세인 3.9억원을 초과하지 않도록 입찰가를 결정한다면, 입찰가는 60,000,000원 이하가 되어야 합니다. 이는 감정가 대비 매우 낮은 금액입니다.

안정적인 투자를 위해, 총 지출액 상한선을 3.9억원으로 설정하고 임차인 인수 금액 3.3억원을 제외한 입찰가 범위는 약 50,000,000원 ~ 70,000,000원 을 고려해 볼 수 있습니다. 이 경우 총 부담액은 3.8억원 ~ 4.0억원이 됩니다.

매우 중요: 상기 입찰가는 임차인이 보증금을 거의 회수하지 못하고 매수인이 전액 인수하는 최악의 시나리오를 가정한 것입니다. 임차인의 실제 배당 예상액을 반드시 확인하신 후, 본인의 자금 계획 및 투자 성향에 맞춰 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 배당 결과에 따라 입찰가는 훨씬 높아질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.