나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경101107 [1] 서울특별시 종로구 창신동 255-1 10층1007호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 목산 · 평가일 2026.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 종로구 숭인동 소재 지하철 1·6호선 환승역인 "동묘앞역" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택, 아파트단지, 다세대주택 등 공동주택과 문화재, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 소재하는 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 진·출입이 가능하며, 남동측 인근에 지하철 1·6호선 환승역인 "동묘앞역" 및 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하여, 운행횟수 등으로 보아 제반 대중교통 이용여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하2층/지상11층건 내 제10층 제1007호로서, 외 벽: 치장석재 붙임 마감 등 창 호: 샤시창호 마감임.

이용상태

오피스텔로 이용중임(내부구획 및 이용상황 등은 후첨 ‘내부구조도’ 참조).

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 옥내소화전설비 및 기계식 주차설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고·평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서, 근린생활시설, 도시형생활주택(단지형연립주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 동측, 남측 및 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<기호 1> 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2016-10-04)(동대문 지구단위계획구역), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역(2020-06-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(창신초등학교,병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) <기호 2> 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2016-10-04)(동대문 지구단위계획구역), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역(창신초등학교,병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 주택도시보증공사로부터 2026.10.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경101107 (1)

소재지: 서울특별시 종로구 창신동 255-1 10층1007호

용도: 오피스텔

감정가: 232,000,000원

토지 면적: 5.13㎡ (약 1.55평)

토지 지분: 5.13㎡ (약 1.55평)

건물 면적: 16.01㎡ (약 4.84평)

건물 지분: 16.01㎡ (약 4.84평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 정보:

- 건축년도: 2021년

- 총 층수: 11층

- 해당 층수: 10층

- 건물 주 용도: 업무시설 (오피스텔)

- 연면적: 6263.6㎡

- 대지면적: 954.16㎡

- 건폐율: 59.5%

- 용적률: 441.19%

- 도로명 주소: 서울특별시 종로구 지봉로 37-29 (창신동)

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

서울특별시 종로구 숭인동 소재 지하철 1·6호선 환승역인 "동묘앞역" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 아파트단지, 다세대주택 등 공동주택과 문화재, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 남동측 인근에 지하철 1·6호선 환승역인 "동묘앞역" 및 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 양호한 편입니다.

* 인접 도로

본건 동측, 남측 및 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(동대문 지구단위계획구역)으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(창신초등학교), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정 기간은 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.입니다.

3. 권리분석

* 권리분석 요약

본 경매 물건은 매각으로 소멸되지 않는 선순위 임차권(을구 1번)이 존재하며, 매수인이 인수해야 합니다. 말소기준권리는 2026년 6월 2일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매(갑6)입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 이정훈 (이 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-07-15

확정일자: 없음

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으나 대항력이 있어 인수 대상이 될 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (조성근) (조 )

보증금: 243,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-03-22

확정일자: 2022-03-22

배당신고일자: 2024-03-29

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계: 0원. 이 임차인은 등기부상 '주택임차권'으로 권리금액 243,000,000원이며, 말소기준권리보다 선순위이므로 매수인이 인수하게 됩니다.

* 집합건물 등기부 요약

* 갑2, 갑4: 소유권이전 및 신탁등기 말소 (2021-06-16, 2022-03-22)

* 갑5: 공유자전원지분전부이전 (2022-03-22)

* 을1: 주택임차권 (조성근), 243,000,000원, 인수 (2024-03-29)

* 갑6: 강제경매 (주택도시보증공사), 243,000,000원, 말소 (2026-06-02) - 말소기준권리

4. 상권분석

* 주변 상업시설

단독주택, 아파트단지, 다세대주택 등 공동주택과 문화재, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.

* 교통 접근성

지하철 1, 6호선 동묘앞역이 도보 거리에 있어 서울 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 또한 버스 노선이 다양하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 시세 분석

최근 실거래 정보에 따르면, 본건과 동일한 건물(창신동 255-1, 제이타워) 내 비슷한 면적의 오피스텔이 2024년 4월에 매매되었습니다. 19.34㎡(약 5.85평)가 27,500만원, 18.98㎡(약 5.74평)가 27,000만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 4,690만원 ~ 5,000만원 수준입니다. 본건의 전용면적 16.01㎡(약 4.84평) 기준, 최근 시세는 약 22,700만원 ~ 23,800만원 정도로 추정할 수 있습니다. 감정가 23,200만원은 이러한 최근 시세 범위 내에 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설

건물 자체 및 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교통

지하철 1, 6호선 동묘앞역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 교육시설

창신초등학교가 인접해 있습니다. (상대보호구역에 해당).

* 주변 환경

주변에 문화재가 소재하는 등 지역 특색이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 인수 부담

가장 중요한 리스크는 선순위 임차인(주택도시보증공사, 조성근)이 보유한 243,000,000원의 보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가(232,000,000원)를 초과하는 금액입니다.

* 미확인 임차인 존재

이정훈 임차인은 보증금/차임이 '0원'으로 기재되어 있으나 대항력이 있어 인수 대상이 될 수 있습니다. 명도 과정에서 추가적인 분쟁이나 예상치 못한 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지거래허가구역

특정 기간 동안 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 관련 규정을 확인해야 합니다. (외국인 등 특정 대상자에게 해당될 수 있음).

* 향후 관리 및 유지보수

2021년 건축된 비교적 신축 건물이나, 시간이 지남에 따라 건물 유지보수 및 관리비 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 도심(종로구) 내 지하철역(동묘앞역) 역세권에 위치한 오피스텔로, 2021년 준공된 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 교통이 편리하고 주변에 생활 편의시설이 있어 실거주 및 투자 가치가 잠재적으로 있습니다.

하지만, 선순위 임차인의 보증금 243,000,000원을 매수인이 모두 인수해야 한다는 점이 큰 부담으로 작용합니다. 인수 보증금이 감정가를 초과하는 상황이므로, 낙찰가 산정에 있어 매우 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 보증금/차임이 미상인 대항력 있는 임차인이 존재하여 명도 과정에서의 불확실성도 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서울 종로구 역세권(동묘앞역)으로 접근성이 뛰어남.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당.

* 소형 면적: 16.01㎡(약 4.84평)의 전용면적으로 1인 가구 또는 소규모 업무 공간으로 활용 용이.

9. 예상 입찰가

* 시장 가격 분석

제공된 최근 실거래가 자료에 따르면, 동일 건물 내 18.98㎡ ~ 19.34㎡ 면적의 오피스텔이 2024년 4월에 27,000만원 ~ 27,500만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 4,690만원 ~ 5,000만원 수준입니다. 본건의 전용면적 16.01㎡(약 4.84평)를 기준으로 할 때, 시장가치는 약 22,700만원 ~ 23,800만원으로 추정됩니다.

* 인수 보증금 및 총 부담액 고려

본건의 감정가는 23,200만원이나, 매수인이 인수해야 할 선순위 임차인의 보증금은 243,000,000원입니다. 이는 감정가보다 높은 금액입니다.

따라서, 총 실질 매수 비용은 '낙찰가 + 인수 보증금'이 됩니다. 투자 수익을 얻기 위해서는 이 총 비용이 시장가(약 27,000만원 이상)를 초과하지 않아야 합니다.

만약 본건의 시장 가치를 약 27,000만원으로 가정한다면, 인수 보증금 243,000,000원을 제외한 최대 입찰 가능 금액은 약 27,000,000원 (270,000,000원 - 243,000,000원)이 됩니다. 시장 가치가 28,000만원이라면 최대 입찰가는 약 37,000,000원 (280,000,000원 - 243,000,000원)이 됩니다.

* 보수적 접근 및 예상 입찰가

인수 보증금이 감정가를 초과하고, 미확인 임차인이 존재한다는 점에서 매우 보수적인 접근이 필수적입니다. 또한, 명도 비용, 기타 부대 비용 등을 고려해야 합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 매우 낮게 형성될 가능성이 높습니다.

예상 입찰가: 10,000,000원 ~ 50,000,000원

이 입찰가는 낙찰받더라도 총 투자 비용(낙찰가 + 인수 보증금)이 시장 가격을 크게 벗어나지 않도록 고려한 매우 보수적인 범위입니다. 입찰 참여 시에는 총 인수해야 할 금액 243,000,000원과 낙찰가를 합산한 금액이 향후 예상되는 시장가치보다 낮을 경우에만 투자를 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.