나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경101086 [1] 서울특별시 서초구 방배동 750-9 반포스테이3차리버뷰 2층204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대안 · 평가일 2026.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 방배동 "서울서래초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상9층 건 내 제2층 제204호로서, 외벽 : 치장 석재 마감 등 창호 : 샤시 창호

이용상태

오피스텔로서 후첨 '내부구조도' 참고 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 평지인 세장형 토지로서, 오피스텔 및 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 외곽공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경101086 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 남OO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 서초구 방배동 750-9, 반포스테이3차리버뷰 2층204호

건물명: 반포스테이 3차 리버 뷰

용도: 오피스텔 (업무시설, 도시형생활주택 겸용)

구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 지상 9층 건물 내 2층 204호

전용면적: 23.59㎡ (약 7.14평)

참고: 본건은 오피스텔로, 아파트와 달리 분양면적 정보는 별도로 제공되지 않습니다.

1.3. 토지 정보

토지면적: 7.93㎡ (약 2.40평)

토지지분: 7.93㎡ (약 2.40평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 300,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 방배동 "서울서래초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

용도지역: 도시지역, 준주거지역.

기타 제한사항: 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(교육환경 보호), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본건 등기부등본상 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 매매, 주택임차권, 가압류, 압류, 강제경매 등 다수의 권리 변동이 있었습니다.

말소기준권리: 이상애 가압류 (접수일자 2025-03-05) 입니다.

등기부채권 총액: 328,000,000원.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 남정기 (남 )

* 보증금: 290,000,000원 (1차 보증금 증액분 10,000,000원 포함)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 08월 06일

* 확정일자: 2022년 07월 07일 (최신 확정일자 기준)

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2026년 04월 14일

* 비고: 본 임차인은 대항력을 갖춘 임차인으로, 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 인수되는 권리

을구 3번 주택임차권 (권리자: 남정기)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

인수되는 임차보증금: 290,000,000원

4. 상권분석

본건이 위치한 방배동은 서초구 내에서도 주거 환경이 우수하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

주변 시설 조사 결과, 서울서래초등학교 인근에 유해하거나 혐오시설로 간주될 만한 시설은 현재까지 발견되지 않았습니다.

본 물건 주변의 오피스텔 시세는 전용면적 약 23~25㎡ 기준, 280,000,000원에서 320,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 서울서래초등학교 인근에 위치하여 교육 환경은 양호합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 단독, 다세대 주택 및 오피스텔 등이 혼재되어 있어 주거지역으로서의 특성을 지닙니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 보증금 290,000,000원 인수 부담이 있습니다.

* 경매 물건의 특성상 명도 관련 예상치 못한 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

* 권리관계 복잡 (신탁, 가압류, 압류 등)으로 인한 인수 가능성 사전 확인 필요.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서초구의 입지적 장점과 함께 대항력 있는 선순위 임차인으로 인한 인수 부담이 명확한 경매 물건입니다.

감정가 3억원 대비 인수해야 할 보증금 2.9억원을 고려할 때, 낙찰가 결정 시 신중한 접근이 요구됩니다.

안정적인 배당을 받지 못할 경우 임차인 잔액 인수 부담으로 인해 실제 매수인의 초기 투자 비용이 증가할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 서울 강남권(서초구) 입지.

* 소형 면적으로 인한 낮은 진입 장벽 (단, 인수 보증금 고려).

* 안정적인 임대 수요가 예상되는 지역.

9. 예상 입찰가

감정가: 300,000,000원

인수 보증금: 290,000,000원

권리분석 상, 본건은 채권자(남OO)가 임차인(남정기) 본인이며, 임차인의 보증금 반환 채권을 근거로 강제경매를 신청한 것으로 보입니다.

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 매각으로 인해 임차인의 보증금 290,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다.

따라서, 실제 매수인의 순수익을 고려했을 때, 총 매수 비용은 최소 290,000,000원이 될 것으로 예상됩니다.

현 시세(280,000,000원 ~ 320,000,000원) 및 인수되는 보증금 290,000,000원을 고려할 때, 보수적인 입찰가는 250,000,000원에서 290,000,000원 사이에서 결정하는 것이 합리적입니다.

최종 입찰가는 인수 보증금 290,000,000원을 포함한 총 실투자금 대비 예상 임대 수익률 및 시장 가치를 반드시 검토하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.