나이스옥션 법원경매 제주 2023타경31060 [35] 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1 아일랜드마이빌 7층 704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2023.12.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ‘신제주초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 각종 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상7층 건물(사용승인:2004.02.18) 내
5층 523호(기호1),524호(기호2),
6층 604호(기호3), 605호(기호4), 606호(기호5), 608호(기호6), 609호(기호7), 611호(기호8), 613호(기호9), 615호(기호10), 616호(기호11), 617호(기호12). 618호(기호13),622호(기호14). 624호(기호15),
7층 702호(기호16), 703호(기호17), 705호(기호18), 706호(기호19), 707호(기호20), 708호(기호21), 709호(기호22), 710호(기호23), 711호(기호24), 712호(기호25), 713호(기호26), 714호(기호27), 715호(기호28), 716호(기호29), 717호(기호30), 718호(기호31), 719호(기호32), 720호(기호33), 722호(기호34), 704호(기호35) 로서

외벽: 석재 및 드라이비트마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 등,
바닥: 타일 등, 창호: 페어글라스 등임.

이용상태

기호1-35) 공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 제1종지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 동 건물내 유사건물, 해당관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 정보

사건번호: 제주지방법원 2023타경31060 (35)

경매구분: 부동산 임의경매

감정가: 72,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1, 아일랜드마이빌 7층 704호

용도: 오피스텔

건물면적: 25.21㎡ (약 7.63평)

토지면적: 7.74㎡ (약 2.34평)

건물 및 토지 일괄매각

1.3. 채권자

채권자: 구OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동에 위치하며, '신제주초등학교' 남서측 인근입니다. 주변 지역은 숙박시설, 각종 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재되어 있는 상업 및 주거 복합지역입니다.

2.2. 교통상황

제반 차량의 접근이 용이하며, 남측으로는 폭 약 40m(공공용지 포함), 북측으로는 폭 약 10m의 아스콘포장도로에 접해 있어 차량을 이용한 접근이 편리합니다. 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지이용계획

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 김 (전입일자: 2023-10-27, 확정일자: 2023-10-27)

보증금: 20,000,000원

차임: 350,000원

대항력: 없음

배당신고일자: 2024-02-07

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 특수 권리 분석

유치권:

과거 유치권 신고가 있었으나, 경매 신청 채권자가 제기한 유치권부존재확인 소송에서 2025.10.17. 자로 해당 유치권이 존재하지 않음이 확정되었습니다. 따라서 본 경매 절차에서는 인수되는 유치권은 없습니다.

3.4. 위반건축물 정보

집합건축물대장상 '위반건축물(무단증축, 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡)'로 등재되어 있습니다. 이는 향후 재산권 행사 시 제약이 될 수 있는 사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 위치한 연동 지역은 제주도의 주요 상업 및 관광 중심지로, 다양한 편의시설, 금융기관, 숙박시설 등이 밀집해 있습니다. 신제주초등학교 인근으로 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

4.2. 상권 특성

오피스텔 용도로 이용 중이며, 주변 상업시설 및 주거시설과의 연계성이 좋습니다. 숙박시설이 인접해 있어 임대 수요가 꾸준할 수 있습니다.

4.3. 주변 시설 조사

* 신제주초등학교 (남서측 인근)

* 다수의 근린생활시설 및 숙박시설

* 제주국제공항과의 접근성 양호 (차량 이용 시 약 10~15분 내외)

* 혐오시설 조사:

주변 지역을 종합적으로 검토한 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (주변 지역의 전체적인 특성을 바탕으로 판단)

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

다양한 식당, 카페, 병원, 은행 등 생활에 필요한 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 교통 및 이동 편의

제주국제공항과의 접근성이 뛰어나며, 시내 주요 도로와의 연계가 용이하여 차량 이용이 편리합니다. 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

5.3. 교육 환경

인근에 신제주초등학교가 위치해 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

집합건물대장에 '무단증축'으로 인한 위반건축물 등재는 향후 건물 관리, 증개축, 매매 시 불이익 또는 제약으로 작용할 수 있습니다. 원상복구 또는 이행강제금 부과 등의 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 내부 확인 곤란

감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려웠다는 점을 감안할 때, 실제 이용상황, 내부 상태, 관리 상태 등이 평가와 상이할 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 제주도 제주시 연동의 주요 상업지역 내에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 과거 유치권 신고가 있었으나 법적으로 소멸된 상태입니다. 다만, '무단증축'으로 인한 위반건축물 등재가 가장 큰 리스크 요인으로 파악됩니다. 이러한 위반사항이 매수 후 미칠 영향과 처리 비용 등을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 제주 연동 지역의 우수한 입지 조건 및 상업 시설과의 연계성.

* 과거 유치권 문제가 법적으로 해결되어 권리 관계가 비교적 명확해짐.

* 향후 위반건축물 문제를 해결하거나 감안하여 매입할 경우, 시세 대비 저가 매수의 기회 모색 가능.

9. 예상 입찰가

최근 거래 사례 분석:

* 2024년 2월, 6층, 25.21㎡ (본건과 동일 면적) : 70,000,000원

* 2025년 12월, 6층, 27.38㎡ (본건보다 약간 넓음) : 60,000,000원

* 2026년 7월, 2층, 25.21㎡ (본건과 동일 면적) : 55,000,000원

최근 거래 사례 중 본건과 동일 면적인 25.21㎡의 경우, 2024년 6층 거래가는 70,000,000원이었으나, 2026년 2층 거래가는 55,000,000원으로 상당한 차이를 보입니다. 이는 층수, 거래 시점, 또는 위반건축물 등 다른 요인이 반영된 결과로 해석됩니다.

감정가는 72,000,000원이나, 위반건축물 등재 사실은 가격 하락 요인으로 작용할 가능성이 높습니다. 이에 따라 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 거래 사례 중 25.21㎡ 면적의 하단 가격대와 위반건축물로 인한 가치 하락분을 고려하여, 예상 입찰가는 55,000,000원 ~ 65,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

추천 예상 입찰가: 62,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.