나이스옥션 법원경매 제주 2023타경31060 [34] 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1 아일랜드마이빌 7층 722호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2023.12.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ‘신제주초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 각종 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상7층 건물(사용승인:2004.02.18) 내
5층 523호(기호1),524호(기호2),
6층 604호(기호3), 605호(기호4), 606호(기호5), 608호(기호6), 609호(기호7), 611호(기호8), 613호(기호9), 615호(기호10), 616호(기호11), 617호(기호12). 618호(기호13),622호(기호14). 624호(기호15),
7층 702호(기호16), 703호(기호17), 705호(기호18), 706호(기호19), 707호(기호20), 708호(기호21), 709호(기호22), 710호(기호23), 711호(기호24), 712호(기호25), 713호(기호26), 714호(기호27), 715호(기호28), 716호(기호29), 717호(기호30), 718호(기호31), 719호(기호32), 720호(기호33), 722호(기호34), 704호(기호35) 로서

외벽: 석재 및 드라이비트마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 등,
바닥: 타일 등, 창호: 페어글라스 등임.

이용상태

기호1-35) 공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 제1종지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 동 건물내 유사건물, 해당관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2023타경31060 (34)

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1 아일랜드마이빌 7층 722호

용도: 오피스텔

감정가: 78,000,000원

토지면적: 8.41㎡ (약 2.54평)

토지지분: 8.4092㎡

건물면적: 27.38㎡ (약 8.28평)

건물지분: 27.38㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOOO

사용승인일: 2004년 02월 18일

건축년도: 2004년

총 층수: 7층

해당 층수: 7층

호수: 722호

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ‘신제주초등학교’ 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변 지역은 숙박시설, 각종 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 제반 차량 접근이 용이하여 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕의 지하 1층, 지상 7층 건물 내에 위치하고 있습니다.

* 이용상태: 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

* 설비내역: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 소화전, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 본건 토지는 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 남측으로는 공공용지를 포함한 약 40m 폭의 도로, 북측으로는 약 10m 폭의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 유치권: 유치권 신고가 있었으나, 법원 판결을 통해 2025년 10월 17일부로 유치권이 존재하지 않음이 확정되었습니다. 따라서 본 경매 절차에서 소멸될 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김기준, 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-07-26, 대항력: 없음.

* 임차인: 이창민, 보증금: 10,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: (미상), 배당신고일자: 2024-03-04, 대항력: 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 제주시 연동 지역의 특성상 숙박시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재된 지역으로, 상업 활동이 활발한 곳으로 판단됩니다.

* 시세 분석:

* 최근 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 27.38㎡의 경우 2025년 12월 2일 6,000만원에 거래되었으며, 전용면적 25.21㎡는 2024년 2월 22일 7,000만원, 2026년 7월 4일 5,500만원에 거래되었습니다.

* 면적당 가격은 약 218만원에서 277만원 사이로 형성되어 있습니다.

* 본건과 유사한 면적인 27.38㎡의 최근 거래가(6,000만원)를 고려할 때, 감정가(7,800만원)는 시세 대비 다소 높게 평가된 것으로 보입니다.

* 최근 거래가 중 2026년 7월 4일의 5,500만원 거래는 가장 낮은 가격으로, 물건의 상태나 특수한 사정이 반영되었을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 제주시 연동 지역은 관공서, 병원, 마트, 쇼핑 시설 등 생활 편의 시설 접근성이 우수한 지역입니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지 인근에 현저한 혐오시설이 소재하고 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 본건 건물은 집합건축물대장상 ‘위반건축물(무단증축, 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡)’로 등재되어 있습니다. 이는 향후 원상복구 명령 또는 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 내부 확인 곤란: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 완전하게 이루어지지 못했습니다. 따라서 실제 내부 상태 및 관리 상태는 별도 확인이 필요합니다.

* 미상 임대관계: 본건의 임대관계는 현재까지 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 제주시 연동의 상업지역에 위치하여 입지 조건이 우수하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 또한, 유치권 등 복잡한 권리 관계가 법원 판결로 모두 소멸되어 권리 취득에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다. 그러나 건축물대장에 등재된 위반건축물 존재는 투자 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다. 최근 유사 면적의 오피스텔 매매 사례와 비교했을 때 감정가가 시세보다 높게 책정된 점을 감안하여, 위반건축물 문제를 포함한 제반 사항을 신중하게 검토하여 입찰가를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주도 내 핵심 상업 및 관광 지역에 위치하여 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 유치권 등 권리관계가 명확하게 정리되어 있어 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 오피스텔로서 주거용 및 업무용으로 다용도 활용이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 78,000,000원

유사 면적(27.38㎡) 최근 거래가: 6,000만원

최근 거래가(25.21㎡): 5,500만원 ~ 7,000만원

위반건축물 리스크와 최근 시장 거래가를 종합적으로 고려할 때, 감정가보다는 낮은 수준에서 접근하는 것이 합리적입니다. 따라서 예상 입찰가는 65,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.