나이스옥션 법원경매 제주 2023타경31060 [28] 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1 아일랜드마이빌 7층 715호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2023.12.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ‘신제주초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 각종 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상7층 건물(사용승인:2004.02.18) 내
5층 523호(기호1),524호(기호2),
6층 604호(기호3), 605호(기호4), 606호(기호5), 608호(기호6), 609호(기호7), 611호(기호8), 613호(기호9), 615호(기호10), 616호(기호11), 617호(기호12). 618호(기호13),622호(기호14). 624호(기호15),
7층 702호(기호16), 703호(기호17), 705호(기호18), 706호(기호19), 707호(기호20), 708호(기호21), 709호(기호22), 710호(기호23), 711호(기호24), 712호(기호25), 713호(기호26), 714호(기호27), 715호(기호28), 716호(기호29), 717호(기호30), 718호(기호31), 719호(기호32), 720호(기호33), 722호(기호34), 704호(기호35) 로서

외벽: 석재 및 드라이비트마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 등,
바닥: 타일 등, 창호: 페어글라스 등임.

이용상태

기호1-35) 공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 제1종지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 동 건물내 유사건물, 해당관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2023타경31060 (28)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1, 아일랜드마이빌 7층 715호

* 건물명: 아일랜드마이빌

* 구분: 오피스텔

* 감정가: 72,000,000원

* 토지 면적: 7.74㎡ (약 2.34평)

* 건물 면적: 25.21㎡ (약 7.63평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 구OOOOOOO

* 건축물 정보:

* 사용승인일: 2004년 02월 18일

* 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하 1층, 지상 7층 건물

* 총 호실 수: 148호

* 본건 위치: 7층 715호

1.2. 입지조건

* 주변 환경: 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ‘신제주초등학교’ 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 숙박시설, 각종 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 접근성: 제반 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다. 남측으로 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역으로 지정되어 있습니다.

* 주소: 제주특별자치도 제주시 신대로22길 25 (연동)

1.3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 주요 권리관계:

* 유치권: 이문영 등 다수로부터 공사대금 채권을 근거로 유치권 신고가 있었으나, 경매 신청 채권자가 제기한 유치권 부존재 확인 소송에서 2025년 10월 17일자로 유치권이 존재하지 않음이 확정되었습니다. 따라서 법적 유치권 리스크는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* * 강수진 (전입일자: 2021.10.12)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없는 임차인이지만, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있습니다. 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

* 위반건축물: 집합건축물대장상 ‘위반건축물(무단증축, 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡)’이 등재되어 있습니다. 이는 향후 이행강제금 부과 등의 대상이 될 수 있습니다.

1.4. 상권분석

* 입지 특성: 본건이 위치한 제주시 연동 지역은 제주도의 주요 상업 및 관광 중심지로, 다양한 숙박시설, 근린생활시설, 공동주택이 밀집해 있어 활발한 유동인구를 확보하고 있습니다.

* 주변 시설: 신제주초등학교가 인근에 위치하여 주거 관련 편의성이 있으며, 주변으로 다양한 상업 시설이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

* 교통망: 시내 및 외곽으로의 접근성이 용이한 도로망을 갖추고 있어 차량 이용이 편리하며, 대중교통 이용 또한 원활할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

* 건물 이용 상태: 현재 공히 오피스텔로 이용 중입니다.

* 내외부 상태:

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하 1층/지상 7층 건물입니다.

* 마감: 외벽은 석재 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 타일, 창호는 페어글라스 등입니다.

* 설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 소화전, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주의사항: 감정평가서상 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여, 유사 건물 및 공부, 탐문 사항, 외부 관찰에 의해 평가되었음을 명시하고 있습니다. 실제 이용 상황 및 관리 상태 등은 현장 확인이 반드시 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 집합건축물대장상 ‘위반건축물(무단증축, 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡)’이 등재되어 있어, 향후 이행강제금 부과, 철거 등의 행정적 문제가 발생할 수 있습니다.

* 내부 상태 미확인: 감정평가 시 내부 확인이 이루어지지 않아, 건물 내부의 하자, 노후화 정도, 관리 상태 등에 대한 정확한 파악이 어렵습니다. 이는 예상치 못한 수리 비용 발생 등의 위험 요인이 될 수 있습니다.

* 임차인: 대항력 없는 임차인(강 )이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있습니다. 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성은 낮으나, 원활한 명도를 위해 협의가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

* 본건은 제주 연동의 핵심 상업 지역에 위치한 오피스텔로, 입지 조건은 우수합니다.

* 신고되었던 유치권은 법원 판결로 이미 해소되었기 때문에 권리상 인수되는 부담은 없습니다.

* 하지만 집합건축물대장에 위반건축물이 등재되어 있다는 점과, 감정평가 시 내부 상태를 직접 확인하지 못했다는 점은 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용이나 행정적 부담을 야기할 수 있는 주요 리스크 요인입니다.

* 이러한 잠재적 리스크들을 충분히 인지하고, 현장 답사를 통해 정확한 상태를 파악한 후 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 입지적 가치: 제주도 내에서도 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 연동 지역에 위치하여 향후 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 명확화: 유치권 신고는 있었으나 법원 판결로 부존재가 확정되어 권리상의 복잡성이 해소되었습니다.

* 잠재적 가치 상승 가능성: 위반건축물 문제를 해결하고 내부 상태를 개선한다면, 향후 부동산 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 최근 매매 실거래가 분석:

* 2025년 12월 2일 거래: 6,000만원 (27.38㎡, 6층)

* 2024년 02월 22일 거래: 7,000만원 (25.21㎡, 6층)

* 2026년 07월 04일 거래: 5,500만원 (25.21㎡, 2층)

* 본건 정보: 25.21㎡, 7층. 감정가 7,200만원.

* 분석: 유사 면적(25.21㎡)의 최근 실거래가는 5,500만원(2층)에서 7,000만원(6층) 사이에서 형성되어 있습니다. 7층이라는 층수와 최근 시장 상황을 고려할 때, 본건의 현재 시세는 6,000만원에서 7,000만원 사이로 추정됩니다.

* 리스크 요인(위반건축물, 내부 미확인)을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 본건의 감정가 7,200만원은 최근 거래가 상단인 7,000만원과 유사한 수준입니다.

* 따라서, 실거래가 하단 및 중간 가격대, 그리고 위반건축물 등의 위험 요소를 고려하여 감정가 대비 80~90% 수준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 추천 예상 입찰가: 6,000만원 ~ 6,500만원.

* 이 가격대는 최근 실거래가 중간값 주변이며, 잠재적 리스크를 반영한 보수적인 접근입니다. 최종 입찰가는 현장 방문을 통한 상세 확인 후, 시장 상황 및 본인의 투자 전략에 따라 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.