나이스옥션 법원경매 제주 2023타경31060 [33] 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1 아일랜드마이빌 7층 720호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2023.12.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ‘신제주초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 각종 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상7층 건물(사용승인:2004.02.18) 내
5층 523호(기호1),524호(기호2),
6층 604호(기호3), 605호(기호4), 606호(기호5), 608호(기호6), 609호(기호7), 611호(기호8), 613호(기호9), 615호(기호10), 616호(기호11), 617호(기호12). 618호(기호13),622호(기호14). 624호(기호15),
7층 702호(기호16), 703호(기호17), 705호(기호18), 706호(기호19), 707호(기호20), 708호(기호21), 709호(기호22), 710호(기호23), 711호(기호24), 712호(기호25), 713호(기호26), 714호(기호27), 715호(기호28), 716호(기호29), 717호(기호30), 718호(기호31), 719호(기호32), 720호(기호33), 722호(기호34), 704호(기호35) 로서

외벽: 석재 및 드라이비트마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 등,
바닥: 타일 등, 창호: 페어글라스 등임.

이용상태

기호1-35) 공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 제1종지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 동 건물내 유사건물, 해당관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 제주지방법원 2023타경31060 (33)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구OOOOOOO

1.2. 물건 상세

1.2. 1. 소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1 아일랜드마이빌 7층 720호

1.2. 2. 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설)

1.2. 3. 건물 면적: 전용면적 25.21㎡ (약 7.6평)

1.2. 4. 토지 면적: 토지면적 7.74㎡ (약 2.3평), 토지 지분 7.7428㎡ (약 2.3평)

1.2. 5. 감정가: 72,000,000원

1.2. 6. 건물 준공 연도: 2004년 2월 18일

1.2. 7. 총 세대수: 148호

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ‘신제주초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설, 각종 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 상황

제반 차량의 접근이 가능하며, 남측으로 폭 약 40m(공공용지 포함), 북측으로 폭 약 10m의 아스콘 포장도로에 접해 있어 차량의 진출입이 용이함. 제반 교통 사정은 보통으로 평가됨.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m) 접합. 또한 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 구OOOOOOO임.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항은 없으며, 지상권 또한 해당 사항 없음.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요.

3.4. 유치권 관련

유치권 신고가 있었으나, 경매 신청 채권자가 제기한 유치권 부존재 확인 소송에서 2025년 10월 17일자로 유치권이 존재하지 않음을 확인하는 판결이 선고되어 확정되었음. 따라서 현재 유치권은 없는 것으로 판단됨.

3.5. 위반 건축물

집합건축물대장상 ‘위반건축물(무단증축, 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡)’로 등재되어 있음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

제주 제주시 연동의 상업 중심지에 위치하여 다양한 근린생활시설, 숙박시설, 금융기관, 행정기관 등이 밀집해 있어 상권 활성화가 잘 되어 있음.

4.2. 오피스텔 용도 적합성

업무시설, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설 등으로 복합 이용이 가능한 지역으로, 오피스텔로서의 입지 및 활용성이 적합함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 대형 쇼핑몰, 마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의 시설 이용이 편리함.

5.2. 교육시설

신제주초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 주변으로 다수의 교육 시설이 분포하고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반 건축물

집합건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있어, 추후 이행강제금 부과 등의 행정적 문제가 발생할 수 있으며, 이는 자산 가치에 영향을 미칠 수 있음.

6.2. 내부 확인 곤란

과거 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 어려웠던 점을 고려할 때, 실제 내부 상태, 관리 상태, 점유 현황 등을 재확인할 필요가 있음.

6.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 특별한 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 잠재적인 시설 변경 가능성을 염두에 두어야 함.

7. 종합 의견

본건은 제주 시내 중심 지역인 연동에 위치한 오피스텔로, 입지 및 접근성이 우수하며 상업 활동이 활발한 지역에 속함.

법적으로 유치권 관련 불확실성이 해소되었으나, 위반 건축물 등재 사실은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크임.

임대 관계 미상인 점은 인수 시 임차인과의 관계 설정 및 보증금 등에 대한 면밀한 파악이 필요함.

8. 투자 포인트

* 제주 도심의 핵심 상업지역에 위치한 투자 가치 높은 입지.

* 소형 면적 오피스텔로 소액 투자 접근 용이.

* 확정 판결로 유치권 리스크 해소.

* 건물 준공 후 약 20년 경과했으나, 관리 상태에 따라 가치 상승 가능성 존재.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(25.21㎡)의 경우 2024년 2월 6층에서 70,000,000원에 거래되었으며, 감정가는 72,000,000원으로 책정되어 있음. 7층의 위치적 이점을 고려할 때, 현재 시세를 반영한 예상 입찰가는 68,000,000원에서 73,000,000원 사이로 추정됨. 보수적인 접근을 위해 71,000,000원을 적정 입찰가로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.