나이스옥션 법원경매 제주 2023타경31060 [32] 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1 아일랜드마이빌 7층 719호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2023.12.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ‘신제주초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 각종 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상7층 건물(사용승인:2004.02.18) 내
5층 523호(기호1),524호(기호2),
6층 604호(기호3), 605호(기호4), 606호(기호5), 608호(기호6), 609호(기호7), 611호(기호8), 613호(기호9), 615호(기호10), 616호(기호11), 617호(기호12). 618호(기호13),622호(기호14). 624호(기호15),
7층 702호(기호16), 703호(기호17), 705호(기호18), 706호(기호19), 707호(기호20), 708호(기호21), 709호(기호22), 710호(기호23), 711호(기호24), 712호(기호25), 713호(기호26), 714호(기호27), 715호(기호28), 716호(기호29), 717호(기호30), 718호(기호31), 719호(기호32), 720호(기호33), 722호(기호34), 704호(기호35) 로서

외벽: 석재 및 드라이비트마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 등,
바닥: 타일 등, 창호: 페어글라스 등임.

이용상태

기호1-35) 공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 제1종지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 동 건물내 유사건물, 해당관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1 아일랜드마이빌 7층 719호에 소재하는 오피스텔입니다.

* 사건번호: 제주지방법원 2023타경31060 (32)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1 아일랜드마이빌 7층 719호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 72,000,000원

* 토지면적: 7.74㎡ (약 2.34평)

* 건물면적: 25.21㎡ (약 7.63평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 구OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 본건은 제주특별자치도 제주시 연동에 위치하며, ‘신제주초등학교’ 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위는 숙박시설, 각종 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 제반 차량의 접근이 용이하며, 인접 도로 상태도 양호하여 제반 교통사정은 보통 수준입니다. 남측으로는 폭 약 40m, 북측으로는 폭 약 10m의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역 등에 속합니다.

1.2. 권리분석

* 경매 신청 채권자는 구OOOOOOO이며, 본건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 특이사항으로 유치권 신고가 있었으나, 경매 신청 채권자가 제기한 유치권 부존재 확인 소송에서 2025년 10월 17일부로 유치권이 존재하지 않는다는 판결이 선고되어 확정되었습니다. 따라서 유치권으로 인한 인수 부담은 없습니다.

* 임차인 현황 상 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 제주시 연동은 숙박시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 밀집된 지역으로, 상업 및 주거 활동이 활발한 곳입니다.

* 건축물 현황에 따르면 업무시설, 제1종 및 제2종 근린생활시설 등으로 복합 이용 가능한 용도로 등재되어 있어, 다양한 상업적 활용 가능성을 지닙니다.

* 인근에 편의시설 및 상업시설이 다수 분포하고 있어 잠재적 수요층 확보에 유리한 입지입니다.

1.4. 생활정보

* 건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하 1층/지상 7층 건물로, 2004년 2월 18일에 사용승인을 받았습니다.

* 본건은 7층에 위치한 719호이며, 오피스텔로 이용 중입니다.

* 기본적인 위생, 급배수, 난방, 소화전, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변에는 신제주초등학교가 인접해 있으며, 숙박시설 및 상업시설이 밀집된 지역으로 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. 주변에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 집합건축물대장상 본건 건물 내 1층에 조립식판넬조 창고시설(11.04㎡)이 무단증축되어 위반건축물로 등재된 사항이 있습니다. 본건 719호 자체의 위반 여부는 아니나, 건물 전체에 대한 제재사항이므로 확인이 필요합니다.

* 현장 조사가 이루어졌으나, 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 곤란했던 점을 감안하여, 실제 이용 상황 및 관리 상태는 반드시 재확인해야 합니다.

* 임대 관계가 미상으로, 현재 실제 점유 및 임대 현황을 추가로 파악할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 제주 제주시 연동의 중심 상업 지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 감정가는 7,200만원으로 책정되었으며, 과거 유치권 관련 신고가 있었으나 법적 판결을 통해 모두 소멸된 것으로 확인되어 권리상 안전성은 확보된 상태입니다. 다만, 건물 내 위반건축물 등재 사항과 현장 방문 시 내부 확인 제한 등의 리스크 요소를 종합적으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주 핵심 상업 지구인 연동에 위치하여 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 최근 실거래가 데이터를 통해 시세 파악이 가능하며, 7층의 좋은 위치를 가지고 있습니다.

* 모든 유치권이 법적으로 소멸되어 권리 분석상 안전성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

본건(25.21㎡, 7층)의 감정가는 7,200만원입니다. 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물 내 면적 25.21㎡(6층)가 2024년 2월 7,000만원에 거래되었으며, 동일 면적(25.21㎡)의 2층 매물은 2026년 7월 5,500만원에 거래되었습니다. 또한, 면적 27.38㎡(6층) 매물은 2025년 12월 6,000만원에 거래되었습니다.

7층이라는 층수 이점을 고려할 때, 6층 매물 7,000만원 이상의 가치를 기대할 수 있습니다. 하지만 집합건축물대장상 위반건축물 등재 사항 및 내부 확인의 제한 등 리스크 요소를 감안해야 합니다. 따라서 감정가 7,200만원을 기준으로 보수적으로 접근하여 6,500만원에서 7,000만원 사이의 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 6,500만원 ~ 7,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.