나이스옥션 법원경매 제주 2023타경31060 [30] 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1 아일랜드마이빌 7층 717호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2023.12.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ‘신제주초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 각종 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상7층 건물(사용승인:2004.02.18) 내
5층 523호(기호1),524호(기호2),
6층 604호(기호3), 605호(기호4), 606호(기호5), 608호(기호6), 609호(기호7), 611호(기호8), 613호(기호9), 615호(기호10), 616호(기호11), 617호(기호12). 618호(기호13),622호(기호14). 624호(기호15),
7층 702호(기호16), 703호(기호17), 705호(기호18), 706호(기호19), 707호(기호20), 708호(기호21), 709호(기호22), 710호(기호23), 711호(기호24), 712호(기호25), 713호(기호26), 714호(기호27), 715호(기호28), 716호(기호29), 717호(기호30), 718호(기호31), 719호(기호32), 720호(기호33), 722호(기호34), 704호(기호35) 로서

외벽: 석재 및 드라이비트마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 등,
바닥: 타일 등, 창호: 페어글라스 등임.

이용상태

기호1-35) 공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 제1종지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 동 건물내 유사건물, 해당관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2023타경31060 (30)

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1 아일랜드마이빌 7층 717호

용도: 오피스텔

감정가: 72,000,000원

토지면적: 7.74㎡ (약 2.34평)

토지지분: 7.7428㎡ (약 2.34평)

건물면적: 25.21㎡ (약 7.63평)

건물지분: 25.21㎡ (약 7.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOOO

특이사항: 유치권, 공동담보

특수물건정보: 유치권, 공동담보

1.1. 입지조건

입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ‘신제주초등학교’ 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 숙박시설, 각종 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

건물 구조 및 외관: 본건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상7층 건물 내 7층 717호입니다. 사용승인은 2004년 2월 18일에 완료되었습니다. 외벽은 석재 및 드라이비트 마감 등이며, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 타일 등으로 마감되어 있습니다. 창호는 페어글라스 등이 사용되었습니다.

건물 이용상태: 본건은 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역: 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 이용상태 및 도로: 본건은 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 정방형의 토지 위에 건축된 오피스텔 부지로 이용 중입니다. 남측으로는 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로는 폭 약 10m의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

권리분석

말소기준권리: 본건의 등기부등본상 말소기준권리는 구성농업협동조합의 근저당권(2017.09.25. 접수, 을3)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸됩니다.

매각으로 인수되는 권리: 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리 해당사항 없음)

임차인 현황:

* 박영혜 (보증금 700,000원, 차임 425,000원)

* 전입일자: 2018-04-13

* 확정일자: 2024-02-05

* 배당신고일자: 2024-02-05

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인은 대항력이 없으므로 별도의 보증금 인수 의무는 발생하지 않습니다.)

기타 권리 사항:

* 유치권 신고: 이문영, 오양전력 주식회사, 주식회사 우진기업, 박주경, 김동섭 등으로부터 공사대금 채권을 근거로 유치권 신고가 있었으나, 경매 신청 채권자가 유치권 부존재 확인 소송을 제기하여 2025.10.17.자 판결로 유치권이 존재하지 아니함이 확정되었습니다.

등기부채권 총액: 8,610,938,364원

1.3. 상권분석

상권분석

본건은 제주 제주시 연동 지역에 위치하며, 주위는 숙박시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 상업 및 주거 복합 지역입니다. 신제주초등학교 인근으로 유동인구가 형성되어 있으며, 다양한 편의시설 및 생활 기반 시설이 잘 갖추어진 지역적 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

생활정보

본건은 제주시 연동에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. 신제주초등학교가 인근에 있으며, 주변으로 다양한 상업시설과 근린생활시설이 밀집해 있어 편리한 생활 환경을 제공합니다. 대중교통 이용도 용이한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

건축물대장상 위반건축물 등재: 본건은 집합건축물대장상 ‘위반건축물(무단증축, 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡)’로 등재되어 있습니다. 이는 향후 이행강제금 부과, 원상복구 명령, 재산권 행사 제약 등과 같은 문제가 발생할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

유치권 관련 법적 분쟁: 과거 유치권 신고가 있었으나, 법원의 판결로 인해 유치권이 부존재함이 확인되어 현재로서는 법적 리스크가 해소된 상태입니다. 하지만, 관련 법적 절차 진행 시 시간 및 비용 소요 가능성을 고려할 필요가 있습니다.

채권 총액 규모: 등기부채권 총액이 80억원 이상으로 매우 큰 규모입니다. 이는 경매의 복잡성이나 이해관계인의 다툼 가능성을 시사할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

종합 의견

본건은 제주 제주시 연동의 중심 상업 지역에 위치한 오피스텔로서, 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 건축물대장상 위반건축물 등재 사실은 큰 위험 요소이며, 이는 향후 재산권 행사에 상당한 제약을 줄 수 있습니다. 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이나, 채권 총액이 과다하고 위반건축물 문제가 존재하므로 철저한 사전 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

제주 제주시 연동이라는 입지 자체는 수요가 꾸준한 지역입니다.

주변 상권 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

과거 유치권 관련 문제가 법적으로 명확히 정리되었습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

최근 유사 물건의 매매 사례를 분석한 결과, 동일한 아일랜드마이빌 오피스텔 전용면적 25.21㎡의 경우, 2024년 2월 7,000만원, 2026년 7월 5,500만원에 거래되었습니다. 감정가는 7,200만원이나, 건축물대장상 위반건축물 등재 사실로 인해 시세보다 낮은 가격에 거래될 가능성이 높습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 6,300만원 수준으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.