나이스옥션 법원경매 제주 2023타경31060 [31] 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1 아일랜드마이빌 7층 718호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2023.12.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ‘신제주초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 각종 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상7층 건물(사용승인:2004.02.18) 내
5층 523호(기호1),524호(기호2),
6층 604호(기호3), 605호(기호4), 606호(기호5), 608호(기호6), 609호(기호7), 611호(기호8), 613호(기호9), 615호(기호10), 616호(기호11), 617호(기호12). 618호(기호13),622호(기호14). 624호(기호15),
7층 702호(기호16), 703호(기호17), 705호(기호18), 706호(기호19), 707호(기호20), 708호(기호21), 709호(기호22), 710호(기호23), 711호(기호24), 712호(기호25), 713호(기호26), 714호(기호27), 715호(기호28), 716호(기호29), 717호(기호30), 718호(기호31), 719호(기호32), 720호(기호33), 722호(기호34), 704호(기호35) 로서

외벽: 석재 및 드라이비트마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 등,
바닥: 타일 등, 창호: 페어글라스 등임.

이용상태

기호1-35) 공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 제1종지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 동 건물내 유사건물, 해당관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 제주지방법원 2023타경31060 (31)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOOO

1.2. 물건현황

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1, 아일랜드마이빌 7층 718호

용도: 오피스텔

감정가: 72,000,000원 (7천2백만원)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 면적

토지면적: 7.74㎡ (약 2.34평)

토지지분: 7.7428㎡ (약 2.34평)

건물면적: 25.21㎡ (약 7.63평)

건물지분: 25.21㎡ (약 7.63평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ‘신제주초등학교’ 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 숙박시설, 각종 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

제반 차량 접근이 용이하여 교통사정은 보통 수준입니다. 남측으로 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m의 아스콘 포장도로에 접해 있어 차량 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m) 구역에 속합니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

감정평가서 요약에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 유치권

본건에 대해 유치권 신고가 있었으나, 경매 신청 채권자가 제기한 유치권 부존재 확인 소송에서 2025년 10월 17일자로 해당 유치권이 존재하지 않음을 확인하는 판결이 선고되어 확정되었습니다. 따라서 유치권으로 인한 부담은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원으로, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. 임대차 관계는 미상입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권분석

본건이 위치한 제주시 연동 지역은 제주도의 주요 상업 및 관광 중심지 중 하나로, 다양한 상업, 업무, 숙박 시설이 밀집되어 있습니다. 신제주초등학교 인근에 위치하여 주간 및 야간 유동인구가 꾸준하며, 오피스텔로서의 임대 수요가 양호할 것으로 예상됩니다.

4.2. 생활정보

* 주변 시설: 신제주초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 시청, 병원, 은행, 대형 마트 등 제주시의 주요 편의시설 및 공공기관 접근성이 뛰어납니다.

* 교통 편의성: 주요 도로에 인접하여 대중교통 이용 및 차량 접근성이 우수합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 위반건축물 등재

집합건축물대장상 ‘위반건축물(무단증축, 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡)’이 등재되어 있습니다. 이는 향후 이행강제금 부과, 건축물대장 말소 등기 제한, 재산권 행사 등에 제약을 줄 수 있는 요인이 될 수 있으므로, 정확한 위반 내용 및 처리 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

5.2. 내부확인 곤란

현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 곤란했습니다. 따라서 실제 이용 현황, 내부 관리 상태 등에 대한 추가적인 면밀한 조사 및 확인이 반드시 요구됩니다.

5.3. 주변 혐오시설 유무

제주시 연동 지역은 관광 및 상업 활동이 활발한 지역으로, 유흥업소 등이 밀집된 지역으로 언급되는 경우가 있으나, 특정 혐오 시설(예: 폐기물 처리 시설, 화장터 등)이 본건과 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 제주시 연동 지역 자체가 과거 범죄 발생 위험도가 높다는 분석 결과가 있었던 점은 참고할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 제주 제주시 연동의 중심 상업 지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 최근 유치권 관련 분쟁이 법적으로 명확하게 해소되어 권리 관계가 깨끗하다는 점은 긍정적입니다. 그러나 집합건축물대장에 위반건축물로 등재된 사실은 잠재적 리스크 요인이므로, 입찰 전 관련 내용에 대한 면밀한 검토와 조치가 선행되어야 합니다. 임차인으로부터 인수해야 할 보증금이 없는 점은 명도 부담을 줄일 수 있는 요소입니다.

7. 투자 포인트

* 제주 제주시 연동의 핵심 상업 지구에 위치하여 꾸준한 임대 수요 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 유치권 관련 소송이 확정 판결로 해소되어 권리 관계가 명확하고 안전합니다.

* 인수할 임차인 보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 비교적 소형 면적으로 소액 투자 및 임대 수익 확보에 유리합니다.

8. 예상 입찰가

감정가: 72,000,000원

최근 매매 사례 분석 (입력된 JSON 정보 기준):

* 2025년 12월 2일: 60,000,000원 (27.38㎡)

* 2024년 2월 22일: 70,000,000원 (25.21㎡)

* 2026년 7월 4일: 55,000,000원 (25.21㎡)

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물 내에서 면적, 층수, 거래 시점에 따라 55,000,000원부터 70,000,000원까지 다양한 가격대로 거래가 이루어졌습니다. 특히 2026년 7월 4일 거래된 55,000,000원(25.21㎡)은 가장 낮은 가격이며, 2024년 2월 22일 거래된 70,000,000원(25.21㎡)은 가장 높은 가격입니다. 건물의 공시일(2004년) 및 건축물대장상 위반건축물 등재 사실을 고려할 때, 감정가(72,000,000원)는 시세의 중간 또는 약간 상회하는 수준으로 판단됩니다.

예상 입찰가:

위반건축물 등재와 같은 잠재적 리스크 요인과 최근 거래 최저가(5,500만원)를 고려하여, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 따라서 본건의 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 57,600,000원 ~ 64,800,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 실제 입찰가 결정 시에는 현장 재확인, 위반건축물 처리 비용 및 절차, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

본건은 인수 보증금이 없어 낙찰가 전액이 취득 비용으로 산정됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.