나이스옥션 법원경매 제주 2023타경31060 [29] 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1 아일랜드마이빌 7층 716호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2023.12.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ‘신제주초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 각종 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상7층 건물(사용승인:2004.02.18) 내
5층 523호(기호1),524호(기호2),
6층 604호(기호3), 605호(기호4), 606호(기호5), 608호(기호6), 609호(기호7), 611호(기호8), 613호(기호9), 615호(기호10), 616호(기호11), 617호(기호12). 618호(기호13),622호(기호14). 624호(기호15),
7층 702호(기호16), 703호(기호17), 705호(기호18), 706호(기호19), 707호(기호20), 708호(기호21), 709호(기호22), 710호(기호23), 711호(기호24), 712호(기호25), 713호(기호26), 714호(기호27), 715호(기호28), 716호(기호29), 717호(기호30), 718호(기호31), 719호(기호32), 720호(기호33), 722호(기호34), 704호(기호35) 로서

외벽: 석재 및 드라이비트마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 등,
바닥: 타일 등, 창호: 페어글라스 등임.

이용상태

기호1-35) 공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 제1종지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 동 건물내 유사건물, 해당관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2023타경31060 (29)

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1, 아일랜드마이빌 7층 716호

용도: 오피스텔 (업무시설, 제1종/2종 근린생활시설)

감정가: 72,000,000원

토지면적: 7.74㎡ (약 2.34평)

토지 대지권: 7.7428㎡ (약 2.34평)

건물면적 (전용면적): 25.21㎡ (약 7.63평)

건물 총면적: 6939.94㎡ (건축물대장 기준)

건축년도: 2004년

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOOO

총 호수: 148호 (집합건축물대장 기준)

1.2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 연동에 소재하며, 신제주초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 숙박시설, 각종 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로, 활발한 상업 및 주거 활동이 이루어지고 있습니다.

제반 차량 접근이 가능하며, 남측으로 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m의 도로에 접하고 있어 교통 및 접근성은 양호한 편입니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역 등에 속해 있습니다.

이 외 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

유치권 신고가 있었으나, 경매 신청 채권자가 제기한 유치권 부존재 확인 소송 결과, 2025년 10월 17일자로 해당 유치권이 존재하지 아니함을 확인하는 판결이 선고되어 확정되었습니다. 따라서 본 경매 물건을 낙찰받을 경우, 낙찰자가 해당 유치권을 인수하지 않습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

지상권 등 기타 제한 물권은 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 제주시 연동 지역은 제주도의 핵심 상업 및 업무 지구 중 하나로, 다양한 상업시설과 주거시설이 밀집해 있어 유동인구가 많습니다.

주변에 숙박시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하고 있어 오피스텔로서의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

다만, 유사한 오피스텔 및 상가 물건들이 다수 존재하므로 경쟁 또한 존재할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 신제주초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 의료시설: 제주시 내 종합병원 및 병의원 이용이 가능합니다.

* 교통: 제주시 주요 간선도로에 인접하여 시내 및 외곽 지역으로의 이동이 용이합니다. 버스 등 대중교통 이용이 편리합니다.

* 자연환경: 한라산, 해안도로 등 제주의 자연을 접하기에 좋은 입지입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 위반건축물 등재: 집합건축물대장상 ‘위반건축물(무단증축, 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡)’이 등재되어 있습니다. 이는 향후 건물 관리, 매매 또는 임대 시 불이익으로 작용할 수 있으며, 관련 법규 위반에 따른 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 내부 확인 곤란: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려웠으며, 동 건물 내 유사 건물 및 외부 관찰에 의거하여 평가가 이루어졌습니다. 실제 이용 상황 및 관리 상태는 재확인이 필요합니다.

* 건물 노후화: 2004년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 및 시설 교체 비용이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 제주시 연동의 중심 상업 지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 인프라가 양호한 편입니다. 유치권 분쟁이 해결되어 권리 관계가 명확하다는 장점이 있습니다. 그러나 건물에 위반건축물이 등재되어 있다는 점은 주요 리스크 요인이며, 이에 대한 면밀한 검토와 추가적인 확인이 필수적입니다. 임대 관계가 미상인 점도 유의해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 확정된 권리 관계: 유치권 관련 소송 결과로 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 없습니다.

* 우수한 입지: 제주시 연동의 중심 상업 지역에 위치하여 생활 편의성과 접근성이 뛰어납니다.

* 임대 수익 가능성: 오피스텔로서 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 잠재적 가치: 위반건축물 등재로 인한 시세 하락분을 고려하여 투자한다면, 향후 개선 또는 합법화 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 면적(25.21㎡)의 경우 2024년 2월 7,000만원, 2026년 7월 5,500만원에 거래되었습니다. 또한, 유사 면적(27.38㎡)은 2025년 12월 6,000만원에 거래되었습니다. 감정가는 7,200만원으로 책정되어 있으나, 최근 거래가 중 5,500만원까지 하락한 사례와 건물 내 위반건축물 등재 사실을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 현재 시세와 잠재적 리스크를 감안하여 예상 입찰가는 약 60,000,000원에서 65,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

2. 주변 시설 검색 결과 (2026년 7월 24일 기준)

* 본건 소재지인 제주시 연동 1373-1 일대는 제주시의 중심 상업 지구에 속하며, 다양한 상업시설, 근린생활시설, 공동주택, 오피스텔 등이 혼재되어 있습니다.

* 신제주초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 제주특별자치도청, 제주지방법원 등 관공서와 제주국제공항이 차량으로 약 10-15분 거리에 있어 접근성이 좋습니다.

* 주변에 대형마트, 병원, 식당, 카페 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 파악된 정보 내에서는 확인되지 않습니다. 다만, 숙박시설 밀집 지역이라는 점은 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.