나이스옥션 법원경매 제주 2023타경31060 [27] 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1 아일랜드마이빌 7층 714호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2023.12.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ‘신제주초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 각종 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상7층 건물(사용승인:2004.02.18) 내
5층 523호(기호1),524호(기호2),
6층 604호(기호3), 605호(기호4), 606호(기호5), 608호(기호6), 609호(기호7), 611호(기호8), 613호(기호9), 615호(기호10), 616호(기호11), 617호(기호12). 618호(기호13),622호(기호14). 624호(기호15),
7층 702호(기호16), 703호(기호17), 705호(기호18), 706호(기호19), 707호(기호20), 708호(기호21), 709호(기호22), 710호(기호23), 711호(기호24), 712호(기호25), 713호(기호26), 714호(기호27), 715호(기호28), 716호(기호29), 717호(기호30), 718호(기호31), 719호(기호32), 720호(기호33), 722호(기호34), 704호(기호35) 로서

외벽: 석재 및 드라이비트마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 등,
바닥: 타일 등, 창호: 페어글라스 등임.

이용상태

기호1-35) 공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 제1종지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 동 건물내 유사건물, 해당관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2023타경31060 (27)

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1 아일랜드마이빌 7층 714호

건물명: 아일랜드마이빌

용도: 오피스텔 (업무시설, 근린생활시설)

건축년도: 2004년 2월 18일 사용승인

감정가: 72,000,000원

토지면적: 7.74㎡ (약 2.34평)

토지 지분: 7.7428㎡ (약 2.34평)

건물면적: 25.21㎡ (약 7.63평)

건물 지분: 25.21㎡ (약 7.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구OOOOOOO

총 층수: 7층 / 해당 층: 7층

총 호수: 148호 / 해당 호수: 714호

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 제주특별자치도 제주시 연동에 위치하며, 신제주초등학교 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 숙박시설, 각종 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 남측으로 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m의 도로에 접해 있어 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 상업 활동 및 개발 잠재력이 있는 지역입니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등의 규제를 받습니다.

1.2. 권리분석

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구OOOOOOO

* 유치권 관련: 신고되었으나 법원에서 부존재 확인 판결이 확정되어 매수인이 인수할 부담은 없습니다.

* 위반건축물 등재: 2022년에 무단 증축된 위반건축물(11.04㎡)이 건축물대장에 등재되어 있습니다. 이는 향후 시정 명령, 이행강제금 부과 등 추가적인 비용 발생 또는 법적 제약이 따를 수 있습니다.

* 내부 확인 불가: 현장 방문 시 내부 확인이 이루어지지 않아 정확한 건물 상태, 설비 현황, 점유 관계 등을 파악하는 데 한계가 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 이창민

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 미상

확정일자: 미상

배당신고일자: 2024년 3월 4일

대항력: 없음

비고: 현재 파악된 임차인 중 대항력 있는 임차인은 없으며, 인수할 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 제주시 연동 지역은 제주도의 주요 상업 및 업무 지구 중 하나입니다.

숙박시설, 근린생활시설, 공동주택이 혼재된 지역으로, 주변에 신제주초등학교가 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

일반상업지역 및 시가지경관지구(중심)로 지정되어 있어, 유동인구가 많고 상권 활성화 가능성이 높은 지역으로 판단됩니다.

다양한 상업 시설과 편의 시설이 밀집해 있어 오피스텔로서의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 남측으로 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m의 도로에 접해 있어 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 주변시설: 신제주초등학교가 인근에 위치하며, 숙박시설, 근린생활시설 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

* 기타: 본건은 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여, 동 건물 내 유사 건물 및 외부 관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가되었습니다. 실제 이용 상황 및 관리 상태는 재확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

유치권 관련: 유치권 신고가 있었으나 법원에서 부존재 확인 판결이 확정되어 매수인이 인수할 부담은 없습니다.

위반건축물 등재: 2022년에 무단 증축된 위반건축물(11.04㎡)이 건축물대장에 등재되어 있습니다. 이는 향후 시정 명령, 이행강제금 부과 등 추가적인 비용 발생 또는 법적 제약이 따를 수 있습니다.

내부 확인 불가: 현장 방문 시 내부 확인이 이루어지지 않아 정확한 건물 상태, 설비 현황, 점유 관계 등을 파악하는 데 한계가 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 확인이 필요합니다.

임차인 정보: 현재 임차인 이창민 씨는 대항력이 없으나, 보증금 및 차임 정보 중 일부(전입일자, 확정일자)가 미상입니다. 배당 신고일자를 고려할 때 보증금 회수에 문제가 없을 것으로 예상되나, 만약의 경우를 대비하여 관련 서류 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주시 연동의 중심 상업 지역에 위치한 오피스텔로, 교통 접근성과 생활 편의 시설 이용이 매우 용이한 입지를 자랑합니다. 감정가는 7,200만원으로 책정되었으며, 주변 시세와 비교 분석하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

신고되었던 유치권은 법적 효력이 부존재함이 확정되어 권리상의 부담은 없습니다. 그러나 건축물대장 상 위반건축물이 등재되어 있는 점은 잠재적인 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

내부 확인이 어려운 상황이므로, 입찰 전 현장 방문을 통한 면밀한 조사가 필수적입니다. 이를 통해 정확한 물건 상태와 잠재적 가치를 평가한 후 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

제주 연동 지역의 핵심 상업 지구에 위치하여 향후 시세 상승 및 임대 수익 창출 기대.

오피스텔로서 비교적 낮은 금액으로 투자가 가능하며, 소형 면적으로 일반 투자자 접근 용이.

주변 편의시설 및 교통망이 잘 갖추어져 있어 실수요자 및 임대 목적 투자 모두에 적합.

최근 실거래가 분석 결과, 입찰가를 산정하는 데 있어 합리적인 근거 확보 가능.

1.8. 예상 입찰가

본건은 건물면적 25.21㎡(약 7.63평)의 오피스텔로, 최근 실거래가 정보를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

2025년 12월 2일: 6층, 27.38㎡, 60,000,000원

2024년 2월 22일: 6층, 25.21㎡, 70,000,000원

2026년 7월 4일: 2층, 25.21㎡, 55,000,000원

최근 거래 사례 중 본건과 면적이 유사한 25.21㎡의 경우, 2024년 2월 22일에 6층이 70,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 2026년 7월 4일에는 2층이 55,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 7층으로, 6층 거래가액 70,000,000원 및 감정가 72,000,000원을 고려할 때, 7층이라는 층수 이점을 감안하면 시세는 70,000,000원 이상으로 형성될 수 있습니다.

다만, 위반건축물 등재 사실과 현장 확인의 어려움 등 잠재적 리스크 요인을 감안하여, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 71,000,000원으로 제시합니다.

이 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 현장 조사 결과 등에 따라 변동될 수 있으므로, 최종 입찰 결정은 신중하게 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.