나이스옥션 법원경매 제주 2023타경31060 [26] 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1 아일랜드마이빌 7층 713호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2023.12.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ‘신제주초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 각종 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상7층 건물(사용승인:2004.02.18) 내
5층 523호(기호1),524호(기호2),
6층 604호(기호3), 605호(기호4), 606호(기호5), 608호(기호6), 609호(기호7), 611호(기호8), 613호(기호9), 615호(기호10), 616호(기호11), 617호(기호12). 618호(기호13),622호(기호14). 624호(기호15),
7층 702호(기호16), 703호(기호17), 705호(기호18), 706호(기호19), 707호(기호20), 708호(기호21), 709호(기호22), 710호(기호23), 711호(기호24), 712호(기호25), 713호(기호26), 714호(기호27), 715호(기호28), 716호(기호29), 717호(기호30), 718호(기호31), 719호(기호32), 720호(기호33), 722호(기호34), 704호(기호35) 로서

외벽: 석재 및 드라이비트마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 등,
바닥: 타일 등, 창호: 페어글라스 등임.

이용상태

기호1-35) 공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 제1종지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 동 건물내 유사건물, 해당관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 제주지방법원 2023타경31060 (26) 사건으로, 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1번지 아일랜드마이빌 7층 713호에 소재한 오피스텔입니다.

감정평가액은 72,000,000원이며, 토지면적은 7.74㎡ (약 2.34평), 건물면적(전유면적)은 25.21㎡ (약 7.63평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

채권자는 구OOOOOOO이며, 유치권이 특이사항 및 특수물건정보로 기재되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ‘신제주초등학교’ 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 숙박시설, 각종 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로, 제반 차량 접근이 가능하여 교통 사정은 보통 수준입니다.

남측으로는 폭 약 40m, 북측으로는 폭 약 10m의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획으로는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합)이며, 가축사육제한구역, 장애물 제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등에 해당됩니다.

건축물대장상 위반건축물(무단증축, 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡)이 등재되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산임의경매로 진행되며, 채권자는 구OOOOOOO입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으며, 지상권 관련 사항도 없습니다.

유치권 신고가 있었으나, 경매 신청 채권자가 제기한 유치권부존재확인 소송에서 2025년 10월 17일부로 해당 유치권이 존재하지 아니함을 확인하는 판결이 선고되어 확정되었습니다. 따라서 유치권으로 인한 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

임차인으로는 이창민이 있으며, 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022년 7월 15일, 확정일자 2024년 3월 4일입니다. 배당신고일자 역시 2024년 3월 4일이며, 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다.

인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수할 필요는 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 제주시 연동은 숙박시설 및 상업 시설이 밀집한 지역으로, 유동인구가 비교적 많은 지역입니다.

최근 매매 사례 분석 결과, 동일 건물인 아일랜드마이빌의 오피스텔은 다음과 같이 거래되었습니다.

2024년 2월 22일, 25.21㎡ 면적의 6층 물건이 70,000,000원에 직거래되었습니다.

2025년 12월 2일, 27.38㎡ 면적의 6층 물건이 60,000,000원에 중개거래되었습니다.

2026년 7월 4일, 25.21㎡ 면적의 2층 물건이 55,000,000원에 중개거래되었습니다.

건물면적 25.21㎡ 기준으로 시세는 55,000,000원부터 70,000,000원 사이에 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

감정가 72,000,000원은 최근 최고 거래가와 유사하거나 약간 상회하는 수준입니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 신제주초등학교 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 양호합니다.

주변에 다양한 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 정확한 주변 환경은 현장 방문을 통해 재확인하시기를 권장합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 건축물대장상 등재된 위반건축물입니다. 2022년에 무단 증축된 1층 조립식판넬조 창고시설(11.04㎡)이 있어, 향후 철거 명령 또는 이행강제금 부과 등의 법적 제재가 있을 수 있습니다. 이는 재산권 행사에 상당한 제약을 줄 수 있으며, 관련 처리 비용이 발생할 수 있습니다.

또한, 감정평가서 요약에 따르면 현장조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여 유사 건물 및 외부 관찰 등을 통해 평가되었으므로, 실제 이용 상황 및 관리 상태가 감정평가와 다를 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 제주시 연동의 상업 지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋은 편입니다.

권리상 유치권이 부존재하는 것으로 판결되어 명확한 권리 관계를 가지고 있으며, 임차인의 대항력도 없어 인수할 보증금이 없습니다.

다만, 위반건축물 등재 사실은 중요한 위험 요소이며, 감정평가 과정에서의 내부 확인 미흡으로 인한 실제 현황과의 차이 가능성도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

제주 제주시 연동이라는 입지적 장점을 바탕으로 투자 및 실거주 가치를 기대할 수 있습니다.

최근 유사 면적의 거래 사례를 통해 시장 가치를 파악할 수 있으며, 권리 관계가 비교적 명확하여 안정적인 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 72,000,000원입니다.

최근 거래 사례를 볼 때, 25.21㎡ 면적의 유사 물건은 55,000,000원에서 70,000,000원 사이에 거래되었습니다.

위반건축물로 인한 잠재적 리스크와 향후 발생할 수 있는 제반 비용을 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 62,000,000원으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.