나이스옥션 법원경매 제주 2023타경31060 [24] 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1 아일랜드마이빌 7층 711호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2023.12.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ‘신제주초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 각종 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상7층 건물(사용승인:2004.02.18) 내
5층 523호(기호1),524호(기호2),
6층 604호(기호3), 605호(기호4), 606호(기호5), 608호(기호6), 609호(기호7), 611호(기호8), 613호(기호9), 615호(기호10), 616호(기호11), 617호(기호12). 618호(기호13),622호(기호14). 624호(기호15),
7층 702호(기호16), 703호(기호17), 705호(기호18), 706호(기호19), 707호(기호20), 708호(기호21), 709호(기호22), 710호(기호23), 711호(기호24), 712호(기호25), 713호(기호26), 714호(기호27), 715호(기호28), 716호(기호29), 717호(기호30), 718호(기호31), 719호(기호32), 720호(기호33), 722호(기호34), 704호(기호35) 로서

외벽: 석재 및 드라이비트마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 등,
바닥: 타일 등, 창호: 페어글라스 등임.

이용상태

기호1-35) 공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 제1종지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 동 건물내 유사건물, 해당관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 제주지방법원 2023타경31060 (24)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOOO

1.2. 물건현황

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1 아일랜드마이빌 7층 711호

용도: 오피스텔

감정가: 78,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 구조

토지면적: 8.41㎡ (약 2.54평)

건물면적(전용면적): 27.38㎡ (약 8.28평)

건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상7층 건물 (사용승인 2004.02.18)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동에 위치하며, 주위는 숙박시설, 각종 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다. 신제주초등학교 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로상황

제반 차량 접근이 용이하여 교통사정은 보통 수준입니다. 남측으로는 공공용지를 포함한 약 40m 폭의 도로, 북측으로는 약 10m 폭의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

경매 신청 채권자의 근저당 또는 이와 동순위 이하의 권리는 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인현황

* 임차인: 김광성

보증금: 17,000,000원

차임: 350,000원

전입일자: 2023-10-30

확정일자: 2024-01-15

배당신고일자: 2024-02-05

대항력: 없음

* 임차인: 노희동

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-07-17

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 특이사항 (유치권 등)

유치권 신고가 있었으나, 경매 신청 채권자가 제기한 유치권 부존재 확인 소송에서 2025.10.17.자로 유치권이 존재하지 않음을 확인하는 판결이 선고되어 확정되었습니다. 따라서 유치권은 소멸된 것으로 판단됩니다.

3.5. 등기부상 권리 외 권리 분석

집합건축물대장상 ‘위반건축물(무단증축, 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡)’이 등재되어 있습니다. 이 부분은 향후 철거, 이행강제금 부과 등의 대상이 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 제주시 연동은 제주도의 중심 상업 및 업무 지구 중 하나로, 다양한 상업 시설과 주거 시설이 혼재되어 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

4.2. 상업 시설 밀집도

주변에 숙박시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 밀집해 있어 오피스텔로서의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

다양한 상업시설과 편의시설이 인근에 잘 갖춰져 있어 생활이 편리한 환경입니다.

5.2. 교육시설

신제주초등학교가 남서측 인근에 위치하여 학군 관련 이점은 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

집합건축물대장상 위반건축물로 등재된 사실은 중요한 리스크 요인입니다. 무단 증축된 부분에 대한 시정명령, 이행강제금 부과, 철거 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 내부 확인 불가

현장 조사를 통해 내부 확인이 곤란하였으며, 유사 건물 및 외부 관찰에 기반하여 평가되었으므로, 실제 이용 상황 및 관리 상태는 반드시 재확인해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

건축물대장상 위반건축물 등재와 관련하여 향후 발생할 수 있는 법적, 행정적 제재에 대한 충분한 검토가 필요합니다.

7. 종합의견

본건은 제주 제주시 연동의 중심 상업지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지를 가지고 있습니다. 유치권 문제는 법원 판결로 소멸되었으나, 집합건축물대장상 위반건축물 등재 사실은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 내부 확인이 어려웠던 점도 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자포인트

* 제주 제주시 연동의 우수한 입지 조건

* 상업 및 업무 활동 중심 지역에 위치

* 유치권 문제 해결로 권리 관계 명확화

9. 예상입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(27.38㎡)의 거래는 2025년 12월 2일 6,000만원에 있었으며, 2024년 2월 22일에는 더 작은 면적(25.21㎡)이 7,000만원에 거래된 사례도 있습니다. 감정가는 7,800만원으로 책정되어 있으나, 위반건축물 등재 및 내부 확인 불가라는 리스크 요인을 감안할 때, 감정가보다 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

9.2. 예상 입찰가 제안

리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 6,800만원 내외를 예상 입찰가로 제안합니다. 다만, 해당 물건의 위반건축물 관련 사항은 반드시 사전에 면밀히 조사하고, 본건의 실제 상태를 직접 확인한 후 최종 입찰가를 결정하시기를 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.