나이스옥션 법원경매 제주 2023타경31060 [25] 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1 아일랜드마이빌 7층 712호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2023.12.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ‘신제주초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 각종 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상7층 건물(사용승인:2004.02.18) 내
5층 523호(기호1),524호(기호2),
6층 604호(기호3), 605호(기호4), 606호(기호5), 608호(기호6), 609호(기호7), 611호(기호8), 613호(기호9), 615호(기호10), 616호(기호11), 617호(기호12). 618호(기호13),622호(기호14). 624호(기호15),
7층 702호(기호16), 703호(기호17), 705호(기호18), 706호(기호19), 707호(기호20), 708호(기호21), 709호(기호22), 710호(기호23), 711호(기호24), 712호(기호25), 713호(기호26), 714호(기호27), 715호(기호28), 716호(기호29), 717호(기호30), 718호(기호31), 719호(기호32), 720호(기호33), 722호(기호34), 704호(기호35) 로서

외벽: 석재 및 드라이비트마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 등,
바닥: 타일 등, 창호: 페어글라스 등임.

이용상태

기호1-35) 공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 제1종지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 동 건물내 유사건물, 해당관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건기본정보

사건번호: 제주지방법원 2023타경31060 (25)

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1, 아일랜드마이빌 7층 712호

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구OOOOOOO

감정가: 78,000,000원

1.2. 면적및감정가

토지면적: 8.41㎡ (약 2.54평)

건물면적: 27.38㎡ (약 8.28평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 건물상세정보

건물명: 아일랜드마이빌

준공일자: 2004년 02월 18일

구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하 1층, 지상 7층 중 7층 712호

용도: 오피스텔 (업무시설, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설)

총 세대수: 148세대

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ‘신제주초등학교’ 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 숙박시설, 각종 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

제반 차량 접근이 가능하며, 남측으로 폭 약 40m(공공용지 포함), 북측으로 폭 약 10m의 아스콘 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획및제한사항

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m) 접합

가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역

3. 권리분석

3.1. 권리현황

경매 신청 채권자는 구OOOOOOO이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인현황

임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022년 11월 28일

대항력: 없음

위 임차인은 대항력이 없으므로, 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 유치권분석

과거 유치권 신고가 있었으나, 경매 신청 채권자가 제기한 유치권부존재확인 소송 결과, 2025년 10월 17일자로 해당 유치권이 모두 존재하지 아니함을 확인하는 판결이 확정되었습니다. 따라서 유치권에 의한 권리 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 최근시세동향

인근 ‘아일랜드마이빌’ 오피스텔의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

2026년 7월 4일: 5,500만원 (25.21㎡, 2층)

2025년 12월 2일: 6,000만원 (27.38㎡, 6층)

2024년 2월 22일: 7,000만원 (25.21㎡, 6층)

4.2. 시세분석

제공된 최근 매매 데이터를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(27.38㎡)의 거래는 2025년 12월에 6,000만원에 거래되었습니다.

25. 21㎡ 면적의 경우 5,500만원에서 7,000만원까지 다양한 가격대에 거래되었습니다.

전반적으로 2024년 이후 시세가 소폭 하락하는 추세를 보입니다.

현재 감정가(7,800만원)는 최근 거래가(최고 7,000만원)보다 높게 책정되었으며, 가장 최근 거래인 2026년 7월 5,500만원과 비교했을 때 시세 대비 높은 편입니다.

이를 감안할 때, 본건의 현재 시세는 5,500만원에서 6,500만원 사이로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건은 제주시 연동의 중심 상업 지구에 위치하여 다수의 근린생활시설, 숙박시설, 금융기관, 쇼핑시설 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

인근에 신제주초등학교가 위치하고 있어 교육 환경 또한 양호합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 위반건축물

집합건축물대장상 ‘위반건축물(무단증축, 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡)’로 등재되어 있습니다. 이는 향후 이행강제금 부과 등의 행정적 제재나 건물 가치 하락의 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 기타확인사항

현장 조사 시 내부 확인이 곤란하여 유사 건물 및 외부 관찰에 기반하여 평가되었습니다. 실제 이용상황 및 관리 상태에 대한 재확인이 필요합니다.

집합건축물대장상 위반건축물 외 추가적인 불법 증축이나 개조 사항이 있는지 확인이 필요합니다.

7. 종합의견

본건은 제주 제주시 연동의 핵심 상업 지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 편의시설 접근성이 우수합니다.

최근 매매 시세는 5,500만원에서 7,000만원 사이로 형성되어 있으며, 감정가는 7,800만원으로 현재 시세 대비 높은 편입니다.

과거 유치권 신고가 있었으나 모두 소멸된 것으로 확정되어 권리상 문제는 없습니다.

주요 리스크로는 위반건축물 등재 사실이 있으며, 이는 향후 잠재적 부담이 될 수 있으므로 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

임차인은 대항력이 없으며 인수 부담은 없습니다.

8. 투자포인트

제주국제공항과의 접근성이 좋고, 제주시 연동의 핵심 상업 지구에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

주변 상업 및 숙박 시설 밀집 지역으로, 오피스텔로서의 활용 가치가 높습니다.

모든 권리가 소멸되어 안전하게 취득 가능한 물건입니다.

9. 예상입찰가

최근 거래 사례(2026년 7월 4일, 5,500만원)와 본건과 동일 면적(27.38㎡)의 거래(2025년 12월 2일, 6,000만원)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 시세는 5,500만원에서 6,500만원 범위로 판단됩니다.

감정가(7,800만원)는 현재 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 위반건축물 등의 리스크를 감안할 때 신중한 접근이 필요합니다.

안정적인 투자를 위해서는 시세 하한선인 5,500만원에서 6,000만원 사이의 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

보수적으로 접근할 경우, 5,800만원 ~ 6,300만원 선을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.