나이스옥션 법원경매 제주 2023타경31060 [11] 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1 아일랜드마이빌 6층 616호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2023.12.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ‘신제주초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 각종 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상7층 건물(사용승인:2004.02.18) 내
5층 523호(기호1),524호(기호2),
6층 604호(기호3), 605호(기호4), 606호(기호5), 608호(기호6), 609호(기호7), 611호(기호8), 613호(기호9), 615호(기호10), 616호(기호11), 617호(기호12). 618호(기호13),622호(기호14). 624호(기호15),
7층 702호(기호16), 703호(기호17), 705호(기호18), 706호(기호19), 707호(기호20), 708호(기호21), 709호(기호22), 710호(기호23), 711호(기호24), 712호(기호25), 713호(기호26), 714호(기호27), 715호(기호28), 716호(기호29), 717호(기호30), 718호(기호31), 719호(기호32), 720호(기호33), 722호(기호34), 704호(기호35) 로서

외벽: 석재 및 드라이비트마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 등,
바닥: 타일 등, 창호: 페어글라스 등임.

이용상태

기호1-35) 공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 제1종지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 동 건물내 유사건물, 해당관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 제주지방법원 2023타경31060 (11) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

감정가는 70,000,000원이며, 소재지는 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1 아일랜드마이빌 6층 616호입니다.

용도는 오피스텔이며, 토지 면적은 7.74㎡ (약 2.34평), 건물 면적은 25.21㎡ (약 7.63평)입니다. 토지와 건물은 일괄매각 대상입니다.

건축물대장상 건물은 2004년 2월 18일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 지하 1층, 지상 7층 건물이며, 본건은 6층 616호입니다. 건축물대장상 주요 용도는 업무시설, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설로 기재되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 연동에 소재하며, '신제주초등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 숙박시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재된 지역입니다.

교통 상황은 제반 차량의 접근이 가능하며, 남측으로 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m의 도로에 접해 있어 제반 교통사정은 보통입니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 구OOOOOOO입니다.

초기 권리분석 시 유치권 신고가 있었으나, 경매 신청 채권자가 유치권 부존재 확인 소송을 제기하여 2025년 10월 17일부로 해당 유치권이 존재하지 아니함을 확인하는 판결이 선고되어 확정되었습니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 유치권 관련 부담은 없습니다.

임차인 현황으로는 박찬수 임차인이 등록되어 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었고 대항력이 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 제주시 연동은 제주도의 주요 상업 및 관광 중심지 중 하나입니다. 주변에 다양한 숙박시설, 근린생활시설, 상업시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다. 제주공항과의 접근성이 좋으며, 누웨마루거리, 한라수목원 등이 인근에 있어 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 신제주초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있어 이용이 편리합니다. 쇼핑몰, 면세점, 식당 등이 가까이 있습니다.

* 교통: 제주공항과의 접근성이 좋으며, 주변 도로망이 잘 갖추어져 있어 차량 이용이 편리합니다.

* 의료시설: 제주한라병원이 차량으로 이동 가능한 거리에 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 집합건축물대장상 위반건축물: 본건 건물(아일랜드마이빌)은 집합건축물대장상 ‘위반건축물(무단증축, 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡)’로 등재되어 있습니다 [물건명세서 참고사항]. 이는 향후 건물 활용이나 재건축 등에 제약을 줄 수 있는 사항이므로 유의해야 합니다.

* 현장 확인 관련: 감정평가서상 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여, 유사 건물 및 외부 관찰에 의거 평가가 이루어졌습니다. 이용 상황 및 관리 상태 등에 대한 재확인이 필요합니다.

* 쓰레기 처리 시설 관련: 제주도 내 쓰레기 처리 시설(제주환경자원순환센터)과 관련하여 주민 반발로 인한 운영 차질 사례가 보고된 바 있습니다. 이는 지역 주민들의 민감성을 보여주는 사례이며, 본 물건과 직접적인 관련은 없으나 제주 지역의 잠재적 이슈로 참고할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 제주시 연동이라는 우수한 입지에 자리한 오피스텔로, 상업 및 교통의 요지로서의 이점을 지니고 있습니다. 유치권 신고가 있었으나 법원 판결로 모두 소멸되어 권리상 안전한 물건이라는 점이 큰 장점입니다.

최근 실거래가 정보를 분석해 보면, 2024년 2월 22일에 동일 면적(25.21㎡)이 7,000만원에 거래되었으며, 2026년 7월 4일에는 동일 면적(25.21㎡)이 5,500만원에 거래될 예정입니다. 또한 2025년 12월 2일에는 약간 더 넓은 면적(27.38㎡)이 6,000만원에 거래될 예정입니다 [JSON 데이터]. 이러한 시세 변동성을 감안할 때, 본건의 감정가 7,000만원은 2024년 거래가와 동일하나, 2026년 예정 거래가보다는 높게 책정되어 있습니다.

집합건축물대장상 위반건축물 등재는 고려해야 할 리스크 요인이지만, 권리 관계가 명확하다는 점을 고려하면 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리상 안전: 모든 유치권이 법원 판결로 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리가 없습니다.

* 우수한 입지: 제주 제주시 연동은 관광객과 유동인구가 많아 상업적 가치가 높고, 공항 접근성이 뛰어납니다.

* 잠재적 가치: 향후 개발 또는 활용 가능성을 고려할 때, 시장 상황에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보와 최근 실거래 사례를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

* 감정가: 70,000,000원

* 최근 실거래가 (25.21㎡):

* 2024년 2월 22일: 70,000,000원 [JSON 데이터]

* 2026년 7월 4일 (예정): 55,000,000원 [JSON 데이터]

2024년 2월의 실거래가는 본건의 감정가와 동일한 수준입니다. 그러나 2026년 7월의 예정 실거래가는 5,500만원으로, 시세 하락 가능성을 시사합니다. 또한, 집합건축물대장상 위반건축물이 등재되어 있어 이를 고려해야 합니다.

따라서, 이러한 점들을 감안하여 현재 시세 수준을 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 58,000,000원에서 65,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 추천합니다. 경매 당시의 경쟁 상황, 입찰자들의 의지를 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.