나이스옥션 법원경매 제주 2023타경31060 [23] 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1 아일랜드마이빌 7층 710호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2023.12.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ‘신제주초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 각종 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상7층 건물(사용승인:2004.02.18) 내
5층 523호(기호1),524호(기호2),
6층 604호(기호3), 605호(기호4), 606호(기호5), 608호(기호6), 609호(기호7), 611호(기호8), 613호(기호9), 615호(기호10), 616호(기호11), 617호(기호12). 618호(기호13),622호(기호14). 624호(기호15),
7층 702호(기호16), 703호(기호17), 705호(기호18), 706호(기호19), 707호(기호20), 708호(기호21), 709호(기호22), 710호(기호23), 711호(기호24), 712호(기호25), 713호(기호26), 714호(기호27), 715호(기호28), 716호(기호29), 717호(기호30), 718호(기호31), 719호(기호32), 720호(기호33), 722호(기호34), 704호(기호35) 로서

외벽: 석재 및 드라이비트마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 등,
바닥: 타일 등, 창호: 페어글라스 등임.

이용상태

기호1-35) 공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 제1종지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 동 건물내 유사건물, 해당관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 제주지방법원 2023타경31060 (23)

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1 아일랜드마이빌 7층 710호

용도: 오피스텔

감정가: 78,000,000원

토지면적: 8.41㎡ (약 2.54평)

건물면적: 27.38㎡ (약 8.28평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOOO

특이사항: 유치권 신고 (해소됨)

1.1. 입지조건

위치: 본 건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ‘신제주초등학교’ 남서측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본 건이 위치한 지역은 숙박시설, 각종 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 복합적인 지역입니다.

교통: 제반 차량의 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됩니다. 남측으로 폭 약 40m(공공용지 포함), 북측으로 폭 약 10m의 도로에 접해 있어 차량 통행이 편리합니다.

토지이용계획: 본 건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역 등에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-11-30

* 대항력: 없음

권리관계:

* 본 경매는 채권자 구OOOOOOO의 신청에 의한 임의경매입니다.

* 유치권 신고가 있었으나, 2025년 10월 17일자로 유치권이 존재하지 아니함을 확인하는 판결이 선고되어 확정되었습니다. 따라서 매각으로 인해 인수되는 권리상의 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 제주시 연동 지역은 제주도의 주요 상업 및 업무 지구 중 하나로, 유동인구가 많고 상권이 발달한 곳입니다.

인근에 신제주초등학교가 있으며, 다양한 상업시설, 편의시설, 숙박시설 등이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 확보할 수 있는 지역입니다.

건축물대장상 업무시설, 근린생활시설 등으로 복합 이용 가능한 건물 특성상, 다양한 업종의 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건축물 정보:

* 본 건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하 1층/지상 7층 건물 중 7층 710호 오피스텔입니다.

* 사용승인일은 2004년 2월 18일입니다.

* 건물 전유면적(이용면적)은 27.38㎡ (약 8.28평)입니다.

* 외벽은 석재 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 타일, 창호는 페어글라스 등으로 마감되었습니다.

* 건물 내에는 기본 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변시설:

* 신제주초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 다양한 편의시설, 문화시설, 병원, 관공서 등이 주변에 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

위반건축물 등재:

* 집합건축물대장상 ‘위반건축물(무단증축, 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡)’로 등재되어 있습니다. 이는 향후 건물 이용 및 재건축 시 문제가 될 수 있으며, 이행강제금 부과 등의 행정적 조치가 따를 수 있습니다. 해당 내용에 대한 추가적인 확인 및 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

내부 확인 곤란:

* 현장 조사 시 이해관계인의 부재로 인해 내부 확인이 곤란하여, 유사 건물 정보, 공부, 탐문사항 및 외부 관찰에 의존하여 평가가 이루어졌습니다. 실제 내부 상태, 이용 상황, 관리 상태 등에 대해서는 반드시 재확인이 필요합니다.

유치권 신고 이력:

* 과거 유치권 신고가 있었으나, 법원의 판결로 해당 유치권이 부존재함이 확정되었습니다. 따라서 직접적인 권리 인수 부담은 없습니다. 다만, 이러한 법적 분쟁 이력이 있었다는 점은 인지할 필요가 있습니다.

혐오시설:

* 주변 지역 조사 결과, 본 건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 제주 제주시 연동의 우수한 입지에 자리한 오피스텔입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 매우 양호하며, 상업 및 주거 기능이 잘 발달된 지역에 속합니다.

감정평가액은 7,800만원으로 책정되었으나, 최근 실거래가 자료를 분석해 보면, 유사 면적의 거래 사례가 2025년 12월 6,000만원, 2026년 7월(예상) 5,500만원으로 나타나, 감정가 대비 시장 가격이 낮게 형성되어 있음을 시사합니다.

가장 중요한 리스크 요인으로는 건축물대장상 위반건축물 등재 사항이 존재한다는 점이며, 이는 추후 추가적인 비용이나 불편을 야기할 수 있습니다.

다만, 유치권 분쟁은 법적으로 명확히 해소되었으므로, 권리 관계상의 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

제주도의 중심 상업 지역에 위치하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

최근 실거래가 수준으로 낙찰받을 경우, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 확보가 가능할 것으로 예상됩니다.

건축물대장상 위반건축물 등재 내용을 충분히 인지하고, 이에 대한 합리적인 가격으로 입찰에 참여한다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

* 2025년 12월 2일 거래: 27.38㎡ @ 6,000만원 (약 219만원/㎡)

* 2024년 2월 22일 거래: 25.21㎡ @ 7,000만원 (약 278만원/㎡)

* 2026년 7월 4일 예상 거래: 25.21㎡ @ 5,500만원 (약 218만원/㎡)

분석:

감정가는 7,800만원으로, 최근 실거래가(5,500만원~7,000만원)보다 높게 책정되어 있습니다. 특히 2026년 7월 예상 거래 가격이 5,500만원으로, 이는 본 건의 전용면적(27.38㎡)을 고려할 때 현재 시장 상황을 반영하는 중요한 지표로 판단됩니다. 위반건축물 등재와 같은 잠재적 리스크 요인을 감안하면, 최근 실거래가 하단 또는 그 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

권리 인수 보증금: 0원

예상 입찰가 범위: 58,000,000원 ~ 63,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.