나이스옥션 법원경매 제주 2023타경31060 [16] 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1 아일랜드마이빌 7층 702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2023.12.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ‘신제주초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 각종 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상7층 건물(사용승인:2004.02.18) 내
5층 523호(기호1),524호(기호2),
6층 604호(기호3), 605호(기호4), 606호(기호5), 608호(기호6), 609호(기호7), 611호(기호8), 613호(기호9), 615호(기호10), 616호(기호11), 617호(기호12). 618호(기호13),622호(기호14). 624호(기호15),
7층 702호(기호16), 703호(기호17), 705호(기호18), 706호(기호19), 707호(기호20), 708호(기호21), 709호(기호22), 710호(기호23), 711호(기호24), 712호(기호25), 713호(기호26), 714호(기호27), 715호(기호28), 716호(기호29), 717호(기호30), 718호(기호31), 719호(기호32), 720호(기호33), 722호(기호34), 704호(기호35) 로서

외벽: 석재 및 드라이비트마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 등,
바닥: 타일 등, 창호: 페어글라스 등임.

이용상태

기호1-35) 공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 제1종지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 동 건물내 유사건물, 해당관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제주지방법원 2023타경31060 (16) 부동산 임의경매 물건에 대한 정보를 담고 있습니다.

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 제주지방법원 2023타경31060 (16)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1, 아일랜드마이빌 7층 702호

* 용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 업무시설, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설)

* 감정가: 72,000,000원

* 토지면적: 7.74㎡ (약 2.34평)

* 토지 지분: 7.7428㎡ (약 2.34평)

* 건물면적: 25.21㎡ (약 7.63평)

* 건물 지분: 25.21㎡ (약 7.63평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 구OOOOOOO

* 건물 사용승인일: 2004년 02월 18일

* 총 세대수: 148호

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 제주시 연동에 소재하며, '신제주초등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 숙박시설, 각종 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 남측으로 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m의 도로에 접해 있어 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 지역 지구: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)에 해당합니다. 또한 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등의 규제를 받습니다.

* 주변 시설: 신제주초등학교와 인접해 있으며, 상업 및 주거 기능이 복합된 지역으로 다양한 근린생활시설 및 숙박시설이 밀집해 있습니다. 주변에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

* 경매 구분: 부동산 임의경매로 진행됩니다.

* 채권자: 구OOOOOOO입니다.

* 유치권: 유치권 신고가 있었으나, 경매 신청 채권자가 제기한 유치권 부존재 확인 소송에서 2025년 10월 17일 유치권이 존재하지 않는다는 판결이 선고되어 확정되었습니다. 따라서 본 경매 절차에서 유치권은 인수되지 않습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항이 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 연동 지역은 제주도의 주요 상업 및 관광 중심지로, 다양한 상업시설, 숙박시설, 주거시설이 혼합되어 있어 유동인구가 많고 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

* 최근 매매 사례 분석:

* 2025년 12월 2일: 6,000만원 (27.38㎡, 6층) - 단위 면적당 약 219만원/㎡

* 2024년 2월 22일: 7,000만원 (25.21㎡, 6층) - 단위 면적당 약 278만원/㎡

* 2026년 7월 4일: 5,500만원 (25.21㎡, 2층) - 단위 면적당 약 218만원/㎡

* 시세 평가: 본건(25.21㎡, 7층)과 유사한 면적의 오피스텔이 최근 5,500만원에서 7,000만원 사이에 거래되었습니다. 7층이라는 층수 이점을 고려할 때, 6층에서 거래된 7,000만원 사례를 참고하여 시세 형성 가능성이 있으나, 2층 거래 사례(5,500만원) 등을 볼 때 층별, 시기별 가격 편차가 존재합니다. 감정가는 7,200만원으로 책정되었습니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕의 지하 1층/지상 7층 건물 내 7층 702호입니다. 외벽은 석재 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 타일, 창호는 페어글라스 등으로 마감되었습니다.

* 이용 상태: 오피스텔로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 기본 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 인근 상업지구에 다양한 편의시설이 밀집해 있으며, 신제주초등학교가 근접해 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 집합건축물대장상 ‘위반건축물(무단증축, 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡)’이 등재되어 있습니다. 이는 추후 건축물대장 시정, 철거, 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있어 주의가 필요합니다.

* 내부 확인 불가: 감정평가 당시 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 곤란하여 외부 관찰 및 관련 공부에 의해 평가되었습니다. 실제 이용상황 및 관리 상태와 차이가 있을 수 있으므로, 현장 재확인이 필수적입니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임차인 유무 및 구체적인 임대 조건이 불분명하여 명도 시 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다. 다만, 인수하는 보증금은 없습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 제주 국제공항 및 주요 관광/상업 지역에 인접한 연동에 위치한 오피스텔로, 입지 조건이 우수합니다. 최근 거래 사례들을 볼 때 시세 변동성이 존재하며, 감정가는 7,200만원입니다. 법적으로 문제가 되었던 유치권은 부존재 판결이 확정되어 권리관계가 비교적 명확해졌으나, 집합건축물대장상 위반건축물 등재 및 감정평가 시 내부 확인 불가라는 중대한 리스크 요인이 존재합니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 면밀한 현장 조사 및 권리 재확인을 거친 후 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 제주 시내 중심부, 국제공항 및 주요 상권과의 접근성이 우수하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 권리 관계 명확화: 유치권 관련 분쟁이 법적으로 해결되어 낙찰 후 인수 부담이 없습니다.

* 미래 가치: 제주도 부동산 시장의 잠재력 및 지역 개발 계획 등을 고려할 때 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건은 감정가 7,200만원으로 책정되었습니다. 최근 유사 면적(25.21㎡)의 매매 사례는 2024년 2월 6층이 7,000만원, 2026년 2층이 5,500만원에 거래되었습니다. 7층이라는 층수 이점은 긍정적이나, 위반건축물 등재 및 내부 확인 미실시라는 중대한 리스크를 고려해야 합니다. 이러한 리스크를 감안하여 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 68,000,000원 정도로 제안합니다. 이는 최근 거래 사례 및 감정가, 그리고 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려한 보수적인 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.