나이스옥션 법원경매 제주 2023타경31060 [21] 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1 아일랜드마이빌 7층 708호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2023.12.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ‘신제주초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 각종 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상7층 건물(사용승인:2004.02.18) 내
5층 523호(기호1),524호(기호2),
6층 604호(기호3), 605호(기호4), 606호(기호5), 608호(기호6), 609호(기호7), 611호(기호8), 613호(기호9), 615호(기호10), 616호(기호11), 617호(기호12). 618호(기호13),622호(기호14). 624호(기호15),
7층 702호(기호16), 703호(기호17), 705호(기호18), 706호(기호19), 707호(기호20), 708호(기호21), 709호(기호22), 710호(기호23), 711호(기호24), 712호(기호25), 713호(기호26), 714호(기호27), 715호(기호28), 716호(기호29), 717호(기호30), 718호(기호31), 719호(기호32), 720호(기호33), 722호(기호34), 704호(기호35) 로서

외벽: 석재 및 드라이비트마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 등,
바닥: 타일 등, 창호: 페어글라스 등임.

이용상태

기호1-35) 공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 제1종지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 동 건물내 유사건물, 해당관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2023타경31060 (21)

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1 아일랜드마이빌 7층 708호

용도: 오피스텔

감정가: 72,000,000원

토지면적: 7.74㎡ (약 2.34평)

건물면적: 25.21㎡ (약 7.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 연동에 위치하며, 주변은 숙박시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 접근이 용이하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 토지는 인접 도로에 비해 대체로 등고평탄한 정방형이며, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m의 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다. 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인으로는 김소영 씨가 등재되어 있으나, 보증금과 차임이 0원이며 전입일자는 2023년 10월 27일이나 대항력은 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

초기 유치권 신고가 있었으나, 경매 신청 채권자가 제기한 유치권 부존재 확인 소송에서 2025년 10월 17일부로 해당 유치권이 존재하지 않는다는 판결이 확정되었습니다.

집합건축물대장상 '위반건축물(무단증축, 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡)'이 등재되어 있는 점은 유의해야 할 사항입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 제주 제주시 연동은 숙박시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 밀집된 지역으로, 오피스텔로서의 기본적인 상업 활동 및 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 신제주초등학교 인근으로 유동인구가 있으며, 다양한 편의시설 접근성이 양호합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 신제주초등학교가 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설과 숙박시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주변 환경: 숙박시설 및 상업시설이 혼재하는 지역으로, 도심 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반 건축물: 건물 등기부상 1층에 무단 증축된 창고 시설(11.04㎡)이 위반 건축물로 등재되어 있습니다. 이는 향후 시정명령이나 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있으므로, 관련 내용을 추가적으로 확인하시는 것이 좋습니다.

* 내부 확인 곤란: 현장 조사 당시 이해관계인 부재로 인해 건물 내부 확인이 어려웠습니다. 따라서 실제 이용 상황, 내부 상태, 관리 상태 등에 대한 재확인이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 제주 제주시 연동이라는 좋은 입지에 소재한 오피스텔입니다. 건물 자체는 2004년에 사용 승인되었으며, 기본적인 시설은 갖추고 있습니다. 권리 관계상으로는 유치권 분쟁이 법적으로 종결되어 낙찰자가 인수할 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 또한, 김소영 임차인 또한 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다. 다만, 건물 내 위반 건축물 등재 사실과 현장 조사 시 내부 확인이 어려웠던 점은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 권리 관계: 모든 유치권이 부존재로 확정되었고, 대항력 있는 임차인이 없어 권리상 안전합니다.

* 우수한 입지 조건: 제주 시내 중심부에 위치하여 교통 및 생활 인프라 이용이 편리합니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 지역 내 꾸준한 수요를 바탕으로 향후 시세 상승 여력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 72,000,000원

최근 매매 시세 분석:

* 2024년 2월 (25.21㎡): 70,000,000원 (약 2,776,676원/㎡)

* 2025년 12월 (27.38㎡): 60,000,000원 (약 2,191,380원/㎡)

* 2026년 7월 (25.21㎡): 55,000,000원 (약 2,181,674원/㎡)

제시된 최근 매매 사례를 볼 때, 25.21㎡ 면적의 시세는 5,500만원에서 7,000만원 사이로 형성되어 있음을 알 수 있습니다. 본건의 감정가 7,200만원은 최근 실거래가보다 다소 높게 책정되어 있으며, 특히 2026년 7월 거래가는 5,500만원으로 하락세를 보이고 있습니다. 또한, 위반 건축물이라는 잠재적 리스크를 고려할 때, 감정가보다는 최근 시세의 하단부 또는 중간 가격을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 인수 보증금이 0원이므로, 시세 하단부인 5,500만원과 감정가 7,200만원을 고려하여 경쟁률 및 현장 상황을 감안한 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 6,000만원 ~ 6,500만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.