나이스옥션 법원경매 제주 2023타경31060 [22] 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1 아일랜드마이빌 7층 709호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2023.12.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ‘신제주초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 각종 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상7층 건물(사용승인:2004.02.18) 내
5층 523호(기호1),524호(기호2),
6층 604호(기호3), 605호(기호4), 606호(기호5), 608호(기호6), 609호(기호7), 611호(기호8), 613호(기호9), 615호(기호10), 616호(기호11), 617호(기호12). 618호(기호13),622호(기호14). 624호(기호15),
7층 702호(기호16), 703호(기호17), 705호(기호18), 706호(기호19), 707호(기호20), 708호(기호21), 709호(기호22), 710호(기호23), 711호(기호24), 712호(기호25), 713호(기호26), 714호(기호27), 715호(기호28), 716호(기호29), 717호(기호30), 718호(기호31), 719호(기호32), 720호(기호33), 722호(기호34), 704호(기호35) 로서

외벽: 석재 및 드라이비트마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 등,
바닥: 타일 등, 창호: 페어글라스 등임.

이용상태

기호1-35) 공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 제1종지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 동 건물내 유사건물, 해당관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 제주지방법원 2023타경31060 (22)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구OOOOOOO

1.2. 물건현황

1.2. 1.소재지 및 건물정보

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1 아일랜드마이빌 7층 709호

건물명: 아일랜드마이빌

사용승인일: 2004년 2월 18일

건축구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕

총층수: 지하 1층, 지상 7층

해당층수: 7층 (총 7층 중)

주요용도: 업무시설 (집합건축물대장상)

기타용도: 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설

1.2. 2.면적

토지면적: 7.74㎡ (약 2.34평)

토지지분: 7.7428㎡ (약 2.34평)

건물면적 (전용면적 추정): 25.21㎡ (약 7.63평)

건물지분: 25.21㎡ (약 7.63평)

1.2. 3.감정가 및 매각정보

감정가: 72,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변환경 및 교통

본건은 제주특별자치도 제주시 연동에 소재하며, ‘신제주초등학교’ 남서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 숙박시설, 각종 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 차량의 접근이 용이하여 교통 사정은 보통 수준입니다. 남측으로는 폭 약 40m(공공용지 포함), 북측으로는 폭 약 10m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.2. 토지이용계획 및 제한사항

지역지구: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m) 접합

기타 제한사항: 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역

3. 권리분석

3.1. 권리관계

본 경매 물건은 부동산 임의경매로, 채권자는 구OOOOOOO입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항은 없으며, 지상권 또한 해당사항 없습니다.

3.2. 임차인현황

임대관계는 미상으로 확인되었으며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다 (합계: 0원).

3.3. 유치권 및 특이사항

초기 유치권 신고(이문영, 오양전력 주식회사, 주식회사 우진기업, 박주경, 김동섭)가 있었으나, 경매 신청 채권자가 제기한 유치권 부존재 확인 소송에서 2025년 10월 17일자로 해당 유치권이 존재하지 않는다는 판결이 선고되어 확정되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 위치한 제주시 연동 지역은 관광객과 내국인이 모두 이용하는 상업 및 주거 복합 지역입니다. 숙박시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 밀집해 있어 유동인구가 많으며, 다양한 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 연동은 제주의 관문 역할을 하며, 관광객을 대상으로 한 상권이 발달해 있습니다.

4.2. 주변시설

주변에는 다양한 근린생활시설, 숙박시설, 공동주택 등이 혼재되어 있습니다. 또한, 신제주초등학교가 인근에 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 쇼핑 및 문화시설로는 누웨마루거리(구 바오젠거리)가 있으며, 롯데면세점 등도 이용 가능합니다. 한라수목원, 제주러브랜드 등 휴식 및 여가 공간도 인접해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

본건까지 차량 접근이 용이하며, 주변 도로망이 잘 갖추어져 있어 제주시 내 이동 및 타 지역으로의 접근성이 양호합니다. 제주국제공항과의 접근성도 비교적 좋은 편입니다.

5.2. 편의/교육시설

* 교육시설: 신제주초등학교가 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 다수의 근린생활시설, 병원(제주한라병원 등), 쇼핑몰, 면세점, 식당 등이 인근에 밀집해 있습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 위반건축물

집합건축물대장상 ‘위반건축물(무단증축, 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡)’로 등재되어 있습니다. 이는 향후 철거 명령이나 이행강제금 부과 등의 행정 처분 대상이 될 수 있으며, 재산권 행사에 제약을 줄 수 있는 중대한 사항입니다.

6.2. 임대관계 미확인

내부 임대 관계가 명확히 확인되지 않아, 실제 점유 현황 및 임대차 관계를 재확인할 필요가 있습니다. 다만, 현재까지 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

6.3. 건물 노후화

2004년 사용 승인된 건물로, 약 20년 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.4. 내부확인 곤란

현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여, 유사 건물 및 공부, 외부 관찰에 의존하여 평가되었습니다. 실제 내부 이용 상황 및 관리 상태에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다.

7. 종합의견

본 물건은 제주시 연동의 중심 상업지역에 위치한 오피스텔로, 주변의 풍부한 생활 인프라 및 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 유치권 관련 법적 분쟁은 확정 판결로 해소되었으나, 집합건축물대장에 등재된 위반건축물 사항은 잠재적 리스크로 반드시 고려해야 합니다. 임대관계 미확인 및 내부 확인 곤란 등은 추가적인 조사를 통해 명확히 파악해야 할 부분입니다.

8. 투자포인트

* 제주 핵심 상업지역 내 오피스텔로 안정적인 임대 수요 기대.

* 최근 매매 사례를 볼 때, 향후 시세 상승 가능성 존재.

* 유치권 문제가 법적으로 해결되어 권리 관계가 비교적 명확해짐.

9. 예상입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적(25.21㎡)의 6층 매물이 2024년 2월 22일에 7,000만원에 거래되었습니다. 2025년 12월 2일에는 27.38㎡ 면적이 6,000만원에, 2026년 7월 4일에는 25.21㎡ 면적이 2층임에도 5,500만원에 거래되었습니다. 본건 7층에 해당하는 물건의 감정가는 7,200만원입니다.

다만, 집합건축물대장에 등재된 위반건축물 사항이 거래 시 가격에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 내부 확인의 제약과 건물 노후화 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

이에, 위반건축물 리스크와 최근 실거래가 추이를 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 6,300만원 정도를 적정 입찰가 범위의 시작점으로 예상하며, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 동향에 따라 6,000만원에서 6,800만원 사이에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.