나이스옥션 법원경매 제주 2023타경31060 [17] 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1 아일랜드마이빌 7층 703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2023.12.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ‘신제주초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 각종 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상7층 건물(사용승인:2004.02.18) 내
5층 523호(기호1),524호(기호2),
6층 604호(기호3), 605호(기호4), 606호(기호5), 608호(기호6), 609호(기호7), 611호(기호8), 613호(기호9), 615호(기호10), 616호(기호11), 617호(기호12). 618호(기호13),622호(기호14). 624호(기호15),
7층 702호(기호16), 703호(기호17), 705호(기호18), 706호(기호19), 707호(기호20), 708호(기호21), 709호(기호22), 710호(기호23), 711호(기호24), 712호(기호25), 713호(기호26), 714호(기호27), 715호(기호28), 716호(기호29), 717호(기호30), 718호(기호31), 719호(기호32), 720호(기호33), 722호(기호34), 704호(기호35) 로서

외벽: 석재 및 드라이비트마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 등,
바닥: 타일 등, 창호: 페어글라스 등임.

이용상태

기호1-35) 공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 제1종지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 동 건물내 유사건물, 해당관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 제주지방법원에서 진행 중인 2023타경31060 (17) 부동산 임의경매 사건의 물건입니다.

소재지는 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1 아일랜드마이빌 7층 703호이며, 용도는 오피스텔입니다.

감정평가액은 72,000,000원이며, 토지 면적은 7.74㎡ (약 2.34평), 건물 면적은 25.21㎡ (약 7.62평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 구OOOOOOO이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

건축물은 2004년 2월 18일 사용 승인된 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하 1층/지상 7층 건물 중 7층 703호입니다.

2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 연동에 위치하며, ‘신제주초등학교’ 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 숙박시설, 각종 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 용이하여 교통 상황은 보통 수준이며, 남측으로는 폭 약 40m, 북측으로는 폭 약 10m의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

과거 유치권 신고가 있었으나, 경매 신청 채권자가 유치권 부존재 확인 소송을 제기하여 2025년 10월 17일부로 해당 유치권이 존재하지 않음을 확인하는 판결이 선고되어 확정되었습니다. 따라서 유치권 관련 법적 문제는 해소된 상태입니다.

임대 관계는 미상으로 기재되어 있으며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계가 미상이라는 점은 향후 명도 과정에서 추가적인 확인 및 주의가 필요할 수 있습니다.

집합건축물대장상 ‘위반건축물(무단증축, 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡)’이 등재되어 있는 점은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 제주시 연동 지역은 다양한 상업 및 주거 시설이 밀집된 곳으로, 오피스텔로서의 배후 수요가 일정 부분 확보될 것으로 보입니다.

주변에 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 상업시설 이용이 편리합니다.

대중교통 이용 편의성은 명시되어 있지 않으나, 제반 차량 접근이 용이한 점을 고려할 때 자동차를 이용한 생활이 편리할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

본건은 ‘신제주초등학교’ 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 좋습니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이하며, 숙박시설 및 공동주택 등이 혼재하여 도심 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 집합건축물대장에 등재된 위반건축물입니다. 이는 향후 이행강제금 부과 대상이 되거나 원상복구 명령이 내려질 수 있어 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 현황 파악 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 다만, 인수되는 보증금이 0원이므로 보증금 관련 금전적 부담은 없습니다.

과거 유치권 신고가 있었던 점은 채권 관계의 복잡성을 시사하나, 법적으로 해소되었으므로 직접적인 권리 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

제공된 정보 내에서는 특별한 혐오시설에 대한 언급은 없었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 제주시 연동의 오피스텔로, 입지 및 주변 환경은 양호한 편입니다. 신제주초등학교 인근이라는 점과 근린생활시설의 접근성이 장점입니다.

그러나 집합건축물대장상 위반건축물 등재 사실은 반드시 확인하고 향후 발생 가능한 문제점을 고려해야 합니다. 법적으로는 유치권 문제가 완전히 해소되었으나, 임대 관계 미상에 따른 명도 이슈 가능성은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

제주 지역의 관광 및 개발 호재와 연계하여 장기적인 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

초등학교 인근에 위치하여 안정적인 수요층 확보가 가능할 것으로 보입니다.

위반건축물 리스크 및 기타 제반 비용을 고려하여 시세 대비 합리적인 가격으로 매수할 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 72,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물 내 25.21㎡ 면적의 거래 사례는 다음과 같습니다.

2024년 2월 22일: 70,000,000원

2026년 7월 4일: 55,000,000원

27. 38㎡ 면적의 거래 사례는 2025년 12월 2일: 60,000,000원입니다.

최근 2026년 7월의 55,000,000원 거래가는 감정가보다 현저히 낮으며, 이는 시장 상황 및 해당 거래의 특정 조건(예: 급매, 특수 거래 등)을 반영한 것으로 보입니다. 위반건축물 등재라는 잠재적 리스크와 임대관계 미상이라는 점을 감안하면, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 본건의 예상 입찰가는 5,900만원에서 6,100만원 범위에서 신중하게 검토하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.