나이스옥션 법원경매 제주 2023타경31060 [13] 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1 아일랜드마이빌 6층 618호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2023.12.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ‘신제주초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 각종 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상7층 건물(사용승인:2004.02.18) 내
5층 523호(기호1),524호(기호2),
6층 604호(기호3), 605호(기호4), 606호(기호5), 608호(기호6), 609호(기호7), 611호(기호8), 613호(기호9), 615호(기호10), 616호(기호11), 617호(기호12). 618호(기호13),622호(기호14). 624호(기호15),
7층 702호(기호16), 703호(기호17), 705호(기호18), 706호(기호19), 707호(기호20), 708호(기호21), 709호(기호22), 710호(기호23), 711호(기호24), 712호(기호25), 713호(기호26), 714호(기호27), 715호(기호28), 716호(기호29), 717호(기호30), 718호(기호31), 719호(기호32), 720호(기호33), 722호(기호34), 704호(기호35) 로서

외벽: 석재 및 드라이비트마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 등,
바닥: 타일 등, 창호: 페어글라스 등임.

이용상태

기호1-35) 공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 제1종지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 동 건물내 유사건물, 해당관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2023타경31060 (13)

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1, 아일랜드마이빌 6층 618호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설)

감정가: 70,000,000원

토지면적: 7.74㎡ (약 2.34평)

건물면적: 25.21㎡ (약 7.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOOO

사용승인일: 2004.02.18

건물 층수: 지하 1층 / 지상 7층

총 세대수: 148호

1.1. 입지조건

주위 환경: 본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ‘신제주초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설, 각종 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황: 제반 차량 접근이 가능하여 제반 교통사정은 보통입니다.

인접 도로: 남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m의 아스콘포장도로에 접합니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m) 접합, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역입니다.

1.2. 권리분석

경매 진행 구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOOO

특이사항:

* 유치권: 유치권 신고가 있었으나, 경매 신청 채권자가 유치권 부존재 확인 소송을 제기하여 2025.10.17.자 위 유치권이 존재하지 않음을 확인하는 판결이 선고되어 확정되었습니다.

* 신고된 유치권자 및 금액: 이문영(350,000,000원), 오양전력 주식회사(34,040,000원), 주식회사 우진기업(32,932,000원), 박주경(25,000,000원), 김동섭(21,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 지상권 개요: 해당사항 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 17,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자: 2023-12-01

* 배당신고일자: 2024-03-25

* 대항력: 없음

* 비고: (정보 없음)

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건은 제주시 연동의 중심 상업지역에 위치하여 유동인구가 많고 다양한 근린생활시설, 숙박시설, 공동주택이 혼재하는 지역입니다. 주변 신제주초등학교 등의 교육 시설과 연계되어 있으며, 상업 활동이 활발한 지역적 특성을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 제주시 주요 도로에 인접하여 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 편리할 것으로 예상됩니다.

편의시설: 주변 근린생활시설 및 상업 시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 집합건축물대장상 ‘위반건축물(무단증축, 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡)’이 등재되어 있습니다. 이에 따라 건축 관련 법규 위반에 따른 이행강제금 등 추가적인 비용 발생 또는 행정 조치의 대상이 될 수 있습니다.

* 내부 확인 곤란: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여, 유사 건물 및 외부 관찰에 의한 평가가 이루어졌습니다. 실제 내부 이용 상태, 관리 상태 등에 대한 재확인이 반드시 필요합니다.

* 시세 변동성: 최근 거래 사례에서 시세 하락 추세가 관찰되므로, 투자 시점에 따른 시세 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 주변 유해시설: 현재까지 파악된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 특별한 유해시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 주변 환경은 현장 방문을 통해 재확인하시기 바랍니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 제주시 연동의 우수한 입지에 위치한 오피스텔로, 건물 자체의 관리 상태 및 내부 구조는 현장 확인이 필요합니다. 과거 유치권 신고가 있었으나 법원의 판결로 모두 소멸되어 권리 관계상 인수할 부담은 없습니다. 가장 큰 리스크 요인은 집합건축물대장에 등재된 위반건축물 사항입니다. 이에 대한 정확한 확인과 향후 발생할 수 있는 비용 및 행정 처분에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다. 전반적으로 입지 조건은 우수하나, 위반건축물 문제 해결 방안과 비용을 종합적으로 고려하여 투자 결정을 내려야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 제주 제주시 연동 중심 상업지구에 위치하여 접근성 및 상업적 가치가 높습니다.

* 권리 관계: 모든 권리(유치권 포함)가 매각으로 소멸되어 안전한 권리 분석이 가능합니다.

* 시세: 최근 거래 사례를 바탕으로 합리적인 가격 책정 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 25.21㎡ (약 7.63평) 매매가: 2024년 2월 70,000,000원, 2026년 7월 55,000,000원.

* 27.38㎡ (약 8.28평) 매매가: 2025년 12월 60,000,000원.

감정가는 70,000,000원이며, 이는 25.21㎡ 면적의 2024년 2월 거래가와 동일합니다. 가장 최근 거래인 2026년 7월의 55,000,000원은 시세 하락 추세를 보여줍니다. 집합건축물대장상 위반건축물 등재라는 중대한 리스크 요인을 고려할 때, 감정가보다 낮은 금액으로 접근하는 것이 합리적입니다. 최근 최저 거래가인 5,500만원과 감정가 7,000만원 사이, 그리고 위반건축물로 인한 추가 비용 발생 가능성을 감안하여, 5,500만원에서 6,500만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 추천합니다. 안정적인 투자를 고려한다면, 감정가의 80% 수준인 약 5,600만원을 기준으로, 시세 변동 및 위반건축물 해결 비용을 고려하여 5,600만원에서 6,000만원 사이의 입찰가를 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.