나이스옥션 법원경매 제주 2023타경31060 [3] 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1 아일랜드마이빌 6층 604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2023.12.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ‘신제주초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 각종 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상7층 건물(사용승인:2004.02.18) 내
5층 523호(기호1),524호(기호2),
6층 604호(기호3), 605호(기호4), 606호(기호5), 608호(기호6), 609호(기호7), 611호(기호8), 613호(기호9), 615호(기호10), 616호(기호11), 617호(기호12). 618호(기호13),622호(기호14). 624호(기호15),
7층 702호(기호16), 703호(기호17), 705호(기호18), 706호(기호19), 707호(기호20), 708호(기호21), 709호(기호22), 710호(기호23), 711호(기호24), 712호(기호25), 713호(기호26), 714호(기호27), 715호(기호28), 716호(기호29), 717호(기호30), 718호(기호31), 719호(기호32), 720호(기호33), 722호(기호34), 704호(기호35) 로서

외벽: 석재 및 드라이비트마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 등,
바닥: 타일 등, 창호: 페어글라스 등임.

이용상태

기호1-35) 공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 제1종지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 동 건물내 유사건물, 해당관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2023타경31060 (3) 제주지방법원

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1 아일랜드마이빌 6층 604호

용도: 오피스텔

건물규모: 지하1층/지상7층 건물, 사용승인일 2004년 02월 18일

면적:

토지: 7.74㎡ (약 2.34평)

건물: 25.21㎡ (약 7.63평)

감정가: 70,000,000원

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ‘신제주초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 각종 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량 접근이 가능하여 교통사정은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m의 아스콘포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)이며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 구OOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 말소기준권리: 을3 근저당 (구성농업협동조합, 2017-09-25 접수, 3,666,000,000원)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 진유진

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-07-31

대항력: 없음

비고:

* 해당 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 그럼에도 불구하고 전입일자가 있으므로, 현황 조사 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권이전3번신탁등기말소 (주식회사아일랜드마이빌, 2017-09-25 접수)

* 근저당 (구성농업협동조합, 2017-09-25 접수) - 말소기준권리

* 소유권이전5번신탁등기말소 (주식회사아일랜드마이빌, 2017-11-16 접수)

* 소유권이전 (주식회사티에스시스템, 2023-07-04 접수)

* 임의경매 (구성농업협동조합, 2023-12-05 접수) - 말소

* 등기부채권 총액: 3,666,000,000원

1.3. 상권분석

* 주위 환경: 본건은 제주특별자치도 제주시 연동에 위치하며, 신제주초등학교 남서측 인근에 자리하고 있어 교육 시설 접근성이 양호합니다.

* 상권 특성: 주변으로 숙박시설, 다양한 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로, 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설의 직접적인 언급은 확인되지 않았습니다. 다만, 제주도 내 폐기물 처리 시설 관련 이슈가 간헐적으로 발생하고 있으나, 본건 소재지와의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 주요 도로와 인접하여 차량 접근성이 양호한 편이며, 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

* 편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성은 보통입니다.

* 교육시설: 신제주초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 점은 장점입니다.

* 건물 구조 및 설비: 철근콘크리트 구조로, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 소화전, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권 관련: 공사대금 채권을 이유로 다수의 유치권 신고(이문영 3.5억, 오양전력 3.4천만, 우진기업 3.3천만, 박주경 2.5천만, 김동섭 2.1천만)가 있었으나, 경매 신청 채권자가 유치권 부존재 확인 소송을 제기하여 2025년 10월 17일자로 유치권이 존재하지 아니함을 확인하는 판결이 선고되어 확정되었습니다. 따라서 유치권 관련 법적 리스크는 해소된 것으로 보입니다.

* 위반건축물 등재: 집합건축물대장상 ‘위반건축물(무단증축, 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡)’로 등재되어 있습니다. 이는 향후 건물 활용이나 재산권 행사에 제약이 될 수 있습니다.

* 내부 확인 곤란: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 어려웠으며, 동 건물 내 유사 건물, 공부, 탐문 및 외부 관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가되었습니다. 이용 상황 및 관리 상태에 대한 재확인이 필요합니다.

* 공동담보: 사건의 특이사항으로 공동담보가 명시되어 있으나, 이에 대한 구체적인 내용은 제공되지 않아 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주시 연동의 준수한 입지 조건과 오피스텔로서의 기본적인 기능을 갖추고 있습니다. 신제주초등학교 인근이라는 점과 발달된 주변 상권은 긍정적인 요소입니다. 법원 판결을 통해 유치권 관련 문제는 해결되었으나, 위반건축물 등재 사항은 향후 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 감정가 대비 실거래가가 하락하는 추세이며, 내부 확인이 제한적이었던 점을 고려할 때 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주 제주시 연동의 우수한 입지 및 교통 접근성.

* 신제주초등학교 인접으로 교육 환경 양호.

* 법원 판결로 유치권 부담 소멸.

* 다양한 근린생활시설 및 숙박시설 인접으로 잠재적 활용 가치.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 70,000,000원

최근 실거래가 분석:

* 2024년 2월 22일: 25.21㎡, 6층, 70,000,000원

* 2025년 12월 2일: 27.38㎡, 6층, 60,000,000원

* 2026년 7월 4일: 25.21㎡, 2층, 55,000,000원

최근 3년간 실거래가를 보면 25.21㎡ 면적의 경우 55,000,000원부터 70,000,000원까지 형성되어 있습니다. 특히 2026년 7월 실거래가는 55,000,000원으로, 감정가보다 낮게 거래되었습니다.

이러한 시세 분석과 더불어, 위반건축물 등재, 내부 확인의 어려움, 공동담보 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 감정가인 70,000,000원보다는 낮은 가격으로 입찰하는 것이 합리적입니다.

현재 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 제외하고 고려합니다.

보수적으로 접근하여 50,000,000원 ~ 60,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.