나이스옥션 법원경매 제주 2023타경31060 [18] 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1 아일랜드마이빌 7층 705호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2023.12.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ‘신제주초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 각종 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상7층 건물(사용승인:2004.02.18) 내
5층 523호(기호1),524호(기호2),
6층 604호(기호3), 605호(기호4), 606호(기호5), 608호(기호6), 609호(기호7), 611호(기호8), 613호(기호9), 615호(기호10), 616호(기호11), 617호(기호12). 618호(기호13),622호(기호14). 624호(기호15),
7층 702호(기호16), 703호(기호17), 705호(기호18), 706호(기호19), 707호(기호20), 708호(기호21), 709호(기호22), 710호(기호23), 711호(기호24), 712호(기호25), 713호(기호26), 714호(기호27), 715호(기호28), 716호(기호29), 717호(기호30), 718호(기호31), 719호(기호32), 720호(기호33), 722호(기호34), 704호(기호35) 로서

외벽: 석재 및 드라이비트마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 등,
바닥: 타일 등, 창호: 페어글라스 등임.

이용상태

기호1-35) 공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 제1종지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 동 건물내 유사건물, 해당관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 제주지방법원에서 진행되는 2023타경31060(18) 사건의 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1번지, 아일랜드마이빌 7층 705호이며, 용도는 오피스텔입니다.

감정평가액은 72,000,000원입니다.

토지 면적은 7.74㎡(약 2.34평)이며, 토지 지분도 7.7428㎡(약 2.34평)입니다.

건물 면적은 25.21㎡(약 7.63평)이며, 건물 지분도 25.21㎡입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

채권자는 구OOOOOOO이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동에 소재하며, ‘신제주초등학교’ 남서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 숙박시설, 각종 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 토지 및 도로

인접 도로상태는 남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

토지의 형상은 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 정방형으로, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m) 구역에 속합니다.

또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역으로 지정되어 있습니다.

제주국제공항과 인접하여 항공기 소음 및 장애물 제한표면구역 관련 제한사항이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 구OOOOOOO

* 소멸되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸됩니다. (예: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸)

* 유치권: 본건에 대해 유치권 신고가 있었으나, 경매 신청 채권자가 제기한 유치권 부존재 확인 소송 결과, 2025년 10월 17일에 모든 유치권이 존재하지 아니함을 확인하는 판결이 선고되어 확정되었습니다. 따라서 매수인이 인수하는 유치권은 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 제주시 연동 지역은 제주도의 중심 상업 및 관광 지역으로, 다양한 숙박시설, 상업시설, 업무시설이 밀집해 있습니다.

* 신제주초등학교 인근에 위치하여 주거 기능도 일부 갖추고 있습니다.

* 전반적으로 유동인구가 많고, 상권 활성화가 잘 이루어진 지역으로 오피스텔로서의 임대 수익 및 시세 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 근린생활시설, 병원, 은행, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 신제주초등학교가 인접해 있습니다.

* 교통: 제주 시내 및 주요 관광지로의 접근성이 양호합니다.

* 건축물 정보:

* 건축년도: 2004년 2월 18일 사용승인

* 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하 1층/지상 7층 건물

* 용도: 업무시설, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설 (본건은 오피스텔로 이용 중)

* 총 세대수: 148호

* 엘리베이터: 2기 (기본용, 비상용)

* 설비 내역: 기본 위생설비, 급배수 및 난방 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 면적 정보:

* 토지 지분: 7.74㎡ (약 2.34평)

* 전용 면적: 25.21㎡ (약 7.63평)

* 건물 연면적: 6939.94㎡

1.5. 잠재적 리스크

* 위반 건축물 등재: 집합건축물대장상 '위반건축물(무단증축, 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡)'로 등재되어 있습니다. 이는 향후 건축물대장 시정, 이행강제금 부과, 매각 시 건물 가치 하락 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 내부 확인 불가: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 곤란하였으며, 유사 건물 및 관련 공부, 외부 관찰에 기반한 평가가 이루어졌습니다. 실제 내부 이용 상황, 관리 상태, 하자 여부 등에 대한 재확인이 반드시 필요합니다.

* 미상 임대 관계: 임대 관계가 미상으로 확인되었습니다. 인수 보증금 합계는 0원이지만, 실제 점유자 및 임대차 관계에 대한 면밀한 조사가 필요하며, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 제주도 제주시 연동이라는 핵심 지역에 위치한 오피스텔로, 주변 상업 및 생활 편의시설과의 접근성이 뛰어나고 교통이 편리하다는 장점이 있습니다.

가장 큰 장점은 신고되었던 유치권이 법원의 판결로 모두 소멸되어 권리 관계가 매우 깔끔하다는 점입니다. 이는 매수자에게 큰 안심을 주는 부분입니다.

다만, 위반 건축물 등재 사실과 현장 방문 시 내부 확인이 어려웠다는 점은 본건의 주요 리스크 요인입니다. 또한, 임대 관계가 미상이라는 점도 잠재적 문제입니다.

따라서, 본건은 권리적 안정성은 높으나, 위반 건축물 관련 문제와 내부 상태에 대한 철저한 사전 조사가 필수적이며, 이러한 리스크를 충분히 감안한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 권리 관계: 유치권 부존재 확인으로 법적 권리 하자 없음.

* 우수한 입지 조건: 제주 중심 상업 지역 내 위치하여 임대 수요 및 시세 상승 기대 가능.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소규모 사업장 등 다양한 수요층을 확보할 수 있는 전용 면적.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 72,000,000원

* 최근 매매 사례 분석:

* 2024년 2월 25.21㎡ (6층) 매매가: 70,000,000원

* 2026년 7월 25.21㎡ (2층) 매매가: 55,000,000원

* 2025년 12월 27.38㎡ (6층) 매매가: 60,000,000원

본건은 7층으로, 6층 매매가(70,000,000원)보다는 높은 가치를 기대할 수 있습니다. 그러나 최근 2층 매매가(55,000,000원)는 시장 하락 또는 특정 요인에 따른 저가 거래로 보입니다. 감정가 72,000,000원을 기준으로 하되, 7층의 이점과 위반 건축물 등 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

현 시세 및 감정가, 그리고 잠재적 리스크를 고려하여 예상 입찰가를 71,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.