나이스옥션 법원경매 제주 2023타경31060 [14] 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1 아일랜드마이빌 6층 622호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2023.12.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ‘신제주초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 각종 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상7층 건물(사용승인:2004.02.18) 내
5층 523호(기호1),524호(기호2),
6층 604호(기호3), 605호(기호4), 606호(기호5), 608호(기호6), 609호(기호7), 611호(기호8), 613호(기호9), 615호(기호10), 616호(기호11), 617호(기호12). 618호(기호13),622호(기호14). 624호(기호15),
7층 702호(기호16), 703호(기호17), 705호(기호18), 706호(기호19), 707호(기호20), 708호(기호21), 709호(기호22), 710호(기호23), 711호(기호24), 712호(기호25), 713호(기호26), 714호(기호27), 715호(기호28), 716호(기호29), 717호(기호30), 718호(기호31), 719호(기호32), 720호(기호33), 722호(기호34), 704호(기호35) 로서

외벽: 석재 및 드라이비트마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 등,
바닥: 타일 등, 창호: 페어글라스 등임.

이용상태

기호1-35) 공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 제1종지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 동 건물내 유사건물, 해당관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 제주지방법원에서 진행 중인 2023타경31060 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1, 아일랜드마이빌 6층 622호이며, 용도는 오피스텔입니다.

감정가는 76,000,000원입니다.

토지 면적은 8.41㎡(약 2.54평)이며, 건물 면적은 27.38㎡(약 8.28평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2004년 2월 18일입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 제주특별자치도 제주시 연동에 위치하며, 주위는 숙박시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다. [cite: provided text]

신제주초등학교 남서측 인근에 자리하고 있으며, 남측으로 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m의 도로에 접하여 차량 접근성이 용이합니다. [cite: provided text]

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역 등에 속해 있어 상업 활동에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2017년 9월 25일 접수된 구성농업협동조합의 근저당(을3)으로, 경매로 인해 해당 권리보다 후순위 권리 및 임차권은 소멸될 예정입니다. [cite: provided text]

유치권 신고가 있었으나, 경매 신청 채권자가 제기한 유치권 부존재 확인 소송에서 2025년 10월 17일 확정 판결을 받아 유치권은 존재하지 않는 것으로 정리되었습니다. [cite: provided text]

등기부채권 총액은 3,666,000,000원입니다. [cite: provided text]

1.3. 임차인 현황

본건에는 두 명의 임차인이 신고되어 있으나, 두 임차인 모두 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

- 임차인 김 : 보증금 17,000,000원, 월세 400,000원. 전입/확정일자 2023년 12월 1일. 배당신고일자 2026년 6월 15일. 대항력 없음. [cite: provided text]

- 임차인 이 : 보증금 2,000,000원, 월세 6,000,000원. 전입일자 2023년 7월 10일, 확정일자 2024년 1월 11일. 배당신고일자 2024년 1월 11일. 대항력 없음. [cite: provided text]

인수되는 임차 보증금은 없습니다.

1.4. 상권분석

제주시 연동은 제주도의 주요 상업 및 관광 중심지로, 풍부한 유동인구와 발달된 상업 시설을 자랑합니다.

본 물건이 위치한 신제주초등학교 인근 지역은 숙박시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재되어 있어 다양한 수요층을 확보할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

남측 40m, 북측 10m의 도로 접근성은 상가 및 오피스텔로서의 가치를 높이는 요인입니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 구조의 지하 1층/지상 7층 건물이며, 본건은 6층에 위치합니다. [cite: provided text]

기본적인 위생, 급배수, 난방, 소화전, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다. [cite: provided text]

신제주초등학교가 인근에 있고, 다양한 근린생활시설 및 편의시설 이용이 편리한 지역입니다.

주변에 명확한 혐오시설은 현재 정보상 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

집합건축물대장상 ‘위반건축물(무단증축, 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡)’이 등재되어 있어, 향후 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다. [cite: provided text]

감정평가서에 따르면, 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여 동 건물 내 유사 건물, 관련 공부, 탐문 및 외부 관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였습니다. 따라서 이용 상황 및 관리 상태에 대한 재확인이 필요합니다. [cite: provided text]

임차인들이 대항력이 없어 보증금 인수 의무는 없으나, 명도 과정에서 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 제주시 연동의 우수한 입지에 자리한 오피스텔로, 상업 활동 및 임대 수익 창출에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

복잡했던 유치권 관련 문제는 법적으로 해결되었으며, 권리 관계 또한 명확하게 정리되어 경매 절차 진행에 큰 무리는 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 위반건축물 등재 사실과 현장 방문 시 내부 확인의 제한이 있었던 점은 입찰 전 반드시 확인해야 할 주요 리스크 요인입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 최적의 입지: 제주도 제주시 연동의 핵심 상업 지구에 위치하여 높은 접근성과 잠재력을 가집니다.

* 안정적 임대 수요: 주변의 다양한 시설은 오피스텔로서 지속적인 임대 수요를 기대하게 합니다.

* 정리된 권리 관계: 유치권 문제가 해소되어 권리상 복잡성이 감소되었습니다.

* 잠재적 가치 상승: 위반건축물 문제를 해결하거나 적법화하여 가치를 더욱 높일 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 건물(아일랜드마이빌) 6층의 전용면적 27.38㎡ 물건은 2025년 12월 6,000만원에 거래되었습니다. [cite: provided text]

동일 건물 6층의 전용면적 25.21㎡ 물건은 2024년 2월 7,000만원에 거래된 사례가 있습니다. [cite: provided text]

2층의 25.21㎡ 물건은 2026년 7월 5,500만원에 거래되었습니다. [cite: provided text]

본건의 감정가는 7,600만원으로, 최근 거래가 중 가장 높은 가격은 7,000만원입니다.

건물의 위반건축물 등재 및 현장 확인 제한 등의 리스크 요인을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 현 시세와 물건의 특성을 종합적으로 고려하여 68,000,000원에서 72,000,000원 사이 에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

이는 인수할 보증금이 없는 점을 고려한 예상 범위입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.