나이스옥션 법원경매 제주 2023타경31060 [5] 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1 아일랜드마이빌 6층 606호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2023.12.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ‘신제주초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 각종 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상7층 건물(사용승인:2004.02.18) 내
5층 523호(기호1),524호(기호2),
6층 604호(기호3), 605호(기호4), 606호(기호5), 608호(기호6), 609호(기호7), 611호(기호8), 613호(기호9), 615호(기호10), 616호(기호11), 617호(기호12). 618호(기호13),622호(기호14). 624호(기호15),
7층 702호(기호16), 703호(기호17), 705호(기호18), 706호(기호19), 707호(기호20), 708호(기호21), 709호(기호22), 710호(기호23), 711호(기호24), 712호(기호25), 713호(기호26), 714호(기호27), 715호(기호28), 716호(기호29), 717호(기호30), 718호(기호31), 719호(기호32), 720호(기호33), 722호(기호34), 704호(기호35) 로서

외벽: 석재 및 드라이비트마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 등,
바닥: 타일 등, 창호: 페어글라스 등임.

이용상태

기호1-35) 공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 제1종지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 동 건물내 유사건물, 해당관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 제주지방법원 2023타경31060 (5)

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1 아일랜드마이빌 6층 606호

용도: 오피스텔 (업무시설, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설)

감정가: 70,000,000원

토지면적: 7.74㎡ (약 2.34평)

건물면적: 25.21㎡ (약 7.63평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOOO

1.2. 경매 상세 정보

물건종별: 오피스텔

건물명: 아일랜드마이빌

구분건물 감정평가 요항표상 호수: 606호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 제주특별자치도 제주시 연동에 위치하며, '신제주초등학교' 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 숙박시설, 각종 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 상업 및 주거 복합 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인접 도로망이 잘 갖추어져 있어 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다. 남측으로는 폭 약 40m(공공용지 포함), 북측으로는 폭 약 10m의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 구성농업협동조합의 근저당(2017.09.25. 접수, 3,666,000,000원) 및 임의경매개시결정(2023.12.05. 접수, 2,461,500,000원)은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

그러나 주식회사 티에스시스템이 2023.05.26. 접수한 소유권이전청구권가등기(매매예약)는 말소되지 않고 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 이는 중요한 인수 권리입니다.

등기부채권 총액은 3,666,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박진아

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-11-27

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

* 임차인: 윤대영

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2013-09-27

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 및 차임은 0원으로 신고되었습니다. 인수 보증금 합계는 0원이나, 대항력으로 인해 계약 관계는 계속 유지될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.3. 권리분석 종합

전반적으로 말소될 권리가 많으나, 주식회사 티에스시스템의 소유권이전청구권가등기(매매예약)와 대항력 있는 임차인(윤대영)의 존재는 인수 또는 명도 과정에서 추가적인 검토가 필요합니다. 인수되는 보증금은 없으나, 대항력 있는 임차인의 경우 명도 저항이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 제주시 연동 지역은 제주국제공항과 가깝고 관광 및 상업 활동이 활발한 중심지입니다. 주변에 다양한 숙박시설, 상업시설, 업무시설, 주거시설이 밀집해 있어 유동인구가 많고 상권 활성화 가능성이 높습니다.

4.2. 주변 시설

본 건 주변으로는 신제주초등학교가 인근에 있으며, 다양한 편의시설, 금융기관, 병원, 관공서 등이 분포하고 있어 생활 및 업무 편의성이 우수합니다. 일반적인 검색 결과상 주변에 혐오시설은 확인되지 않습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

주변에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 교육 시설로는 신제주초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 경우 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 소유권이전청구권가등기: 매매예약에 따른 가등기 존재로, 향후 본건 부동산의 소유권 이전 또는 처분에 제약을 받을 수 있으며, 매수인이 이를 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 윤대영 임차인은 보증금/차임이 0원임에도 대항력이 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

6.2. 건축 관련 리스크

집합건축물대장 상 '위반건축물(무단증축, 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡)'로 등재되어 있습니다. 이는 건축물 사용에 제한을 받거나 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등의 행정 처분이 발생할 수 있는 중대한 리스크입니다.

6.3. 유치권 관련 사항

공사대금 채권을 주장하는 유치권 신고가 있었으나, 경매 신청 채권자가 제기한 유치권 부존재 확인 소송에서 2025.10.17.자로 유치권이 존재하지 아니함을 확인하는 판결이 선고되어 확정되었습니다. 따라서 유치권 관련 리스크는 해소된 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 제주시 연동의 우수한 입지에 소재한 오피스텔로, 감정가 7천만원에 경매가 진행 중입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어나고 주변 상권이 활성화되어 있어 투자 가치가 있습니다.

그러나 소유권이전청구권가등기, 대항력 있는 임차인, 그리고 건축물대장 상 위반건축물 등기 사실은 명확한 리스크 요인으로 작용합니다. 특히 가등기와 위반건축물 문제는 매수인의 주의 깊은 확인과 추가적인 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 제주 제주시 연동의 중심지 위치로 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 주변 상업 및 관광 시설 발달로 인한 임대 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 최근 매매 사례를 고려할 때, 시세 대비 저가 매수 기회를 얻을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적(25.21㎡)의 거래 가격은 2024년 2월 7,000만원, 2026년 7월 5,500만원으로 나타납니다. 감정가는 7,000만원이지만, 소유권이전청구권가등기와 위반건축물 등 잠재적 리스크를 고려했을 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금은 0원이므로 이를 제외한 예상 입찰가는 최근 저가 거래 사례를 반영하여, 55,000,000원 ~ 60,000,000원 사이에서 결정하는 것을 권장합니다.

구체적인 예상 입찰가는 58,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.