나이스옥션 법원경매 제주 2023타경31060 [10] 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1 아일랜드마이빌 6층 615호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2023.12.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ‘신제주초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 각종 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상7층 건물(사용승인:2004.02.18) 내
5층 523호(기호1),524호(기호2),
6층 604호(기호3), 605호(기호4), 606호(기호5), 608호(기호6), 609호(기호7), 611호(기호8), 613호(기호9), 615호(기호10), 616호(기호11), 617호(기호12). 618호(기호13),622호(기호14). 624호(기호15),
7층 702호(기호16), 703호(기호17), 705호(기호18), 706호(기호19), 707호(기호20), 708호(기호21), 709호(기호22), 710호(기호23), 711호(기호24), 712호(기호25), 713호(기호26), 714호(기호27), 715호(기호28), 716호(기호29), 717호(기호30), 718호(기호31), 719호(기호32), 720호(기호33), 722호(기호34), 704호(기호35) 로서

외벽: 석재 및 드라이비트마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 등,
바닥: 타일 등, 창호: 페어글라스 등임.

이용상태

기호1-35) 공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 제1종지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 동 건물내 유사건물, 해당관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본정보

사건번호: 제주지방법원 2023타경31060 (10)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건현황

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1, 아일랜드마이빌 6층 615호

건물명: 아일랜드마이빌

층: 6층 (전체 7층 중)

호수: 615호

용도: 오피스텔 (업무시설, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설)

토지면적: 7.74㎡ (약 2.34평)

토지지분: 7.7428㎡ (약 2.34평)

건물면적: 25.21㎡ (약 7.63평) - 전용면적

건물지분: 25.21㎡ (약 7.63평)

감정가: 70,000,000원 (7천만원)

건축연도: 2004년 2월 18일 사용승인

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동에 위치하며, ‘신제주초등학교’ 남서측 인근에 소재함.

주변은 숙박시설, 각종 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통

제반 차량 접근이 가능하며, 인접 도로 상태 양호함.

남측으로 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m의 도로에 접하고 있음.

제반 교통사정은 보통 수준임.

2.3. 토지이용계획및제한

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합)

가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역

3. 권리분석

3.1. 인수/소멸권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

말소기준권리: 을3 (구성농업협동조합 근저당, 2017.09.25.)

말소예정 권리: 을3 근저당보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 특이사항

공동담보 물건임.

초기에 유치권 신고(이문영, 오양전력 주식회사, 주식회사 우진기업, 박주경, 김동섭)가 있었으나, 경매 신청 채권자가 제기한 유치권 부존재 확인 소송에서 2025.10.17. 판결이 선고되어 확정되었으므로, 현재 유치권은 존재하지 않음.

3.3. 임차인현황

임차인: 이종찬

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-11-16

대항력: 없음

권리분석: 대항력 없음.

임차인: 임재민

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-12-06

대항력: 없음

권리분석: 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 기타권리사항

집합건물 등기부 요약상 소유권이전청구권가등기(갑7, 주식회사 티에스시스템, 2023-05-26)가 존재함.

해당 가등기는 말소기준권리보다 후순위이며, 통상적인 경매 절차에 따라 매각으로 소멸될 가능성이 높으나, 입찰 전 등기부등본 및 관련 서류를 통해 최종 소멸 여부 확인이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변상업시설

본건이 소재한 제주시 연동 일대는 제주도의 주요 상업 및 업무 중심지로, 다양한 근린생활시설, 숙박시설, 금융기관, 관공서 등이 밀집해 있음.

오피스텔로서의 임대 수요 및 배후 수요가 양호한 지역임.

4.2. 매매/임대시세

제공된 최근 매매/임대 정보 분석 결과:

- 2024년 2월: 25.21㎡, 6층, 7,000만원 (직거래)

- 2025년 12월: 27.38㎡, 6층, 6,000만원 (중개거래)

- 2026년 7월: 25.21㎡, 2층, 5,500만원 (중개거래)

위 정보들을 종합해볼 때, 본건(25.21㎡, 6층)의 현 시세는 대략 5,500만원에서 7,000만원 사이로 형성되어 있음을 알 수 있음. 6층이라는 층수 이점을 고려할 때, 6,000만원 ~ 7,000만원 범위 내에서 시세가 형성될 가능성이 높음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 상가 및 인근 근린생활시설 이용이 편리함.

주변에 다양한 편의시설 및 상업시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리함.

5.2. 교육시설

신제주초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호함.

6. 잠재적리스크

6.1. 위반건축물

집합건축물대장상 ‘위반건축물(무단증축, 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡)’로 등재되어 있음.

이는 추후 건물 관리, 증축, 리모델링 또는 재건축 시 건축 관련 법규 적용에 따라 불이익이 발생할 수 있으며, 하자 보수 의무가 발생할 수 있음.

6.2. 유치권 (해소됨)

초기 유치권 신고가 있었으나, 법원 판결로 부존재가 확정되어 현재는 권리상 문제가 없음.

6.3. 내부확인곤란

현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 곤란하였으며, 동 건물 내 유사 건물, 관련 공부, 외부 관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가되었음.

이용상황 및 관리 상태 등에 대한 실제 재확인이 반드시 필요함.

6.4. 가등기

소유권이전청구권가등기(갑7)가 존재함.

이는 매각으로 소멸될 가능성이 높으나, 만일 인수하게 될 경우 소유권 이전과 관련된 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있음. (입찰 전 소멸 여부 최종 확인 필수)

7. 종합의견

본건은 제주 시내 연동이라는 우수한 입지에 위치한 오피스텔로, 주변 상업시설 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 주거 및 업무용으로 활용 가치가 높음.

건물 연식이 2004년으로 다소 오래되었으나, 7층 건물 중 6층에 위치하여 층수 이점은 있음.

초기 제기되었던 유치권 문제는 법적 절차를 통해 완전히 해소되었으므로 권리 관계는 비교적 명확함.

다만, 건축물대장 상 위반건축물 등재 사실과 내부 확인이 제한적이었던 점은 잠재적 리스크 요인으로, 입찰 전 철저한 현장 재확인 및 관련 법규 검토가 필요함.

가장 최근 거래 사례와 감정가를 고려할 때, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됨.

8. 투자포인트

8.1. 입지

제주 핵심 상업 지역인 연동에 위치하여 높은 유동인구와 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있음.

대중교통 접근성이 양호하고 주변 편의시설이 풍부하여 임대 경쟁력이 있을 것으로 예상됨.

8.2. 최근시세반영

제공된 최근 매매 사례(2024년 7,000만원, 2025년 6,000만원, 2026년 5,500만원) 및 감정가(7,000만원)를 고려할 때, 현재 제시된 감정가 또는 그 이하에서도 충분히 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 있을 것으로 보임.

8.3. 권리상안전성

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되며, 유치권 또한 법적 판결로 부존재가 확인되어 권리상 하자가 해소된 상태임.

가등기는 소멸될 가능성이 높으나, 입찰 전 최종 소멸 여부 확인 필요.

9. 예상입찰가

감정가: 70,000,000원

최근 매매가 범위: 55,000,000원 ~ 70,000,000원

건물 면적: 25.21㎡ (약 7.63평)

본건은 6층에 위치하여 2층의 5,500만원 거래 사례보다 높은 가치를 지니며, 2024년 2월 6층 거래가와 동일한 7,000만원이 감정가로 책정된 점을 감안할 때, 감정가 수준에서 경쟁이 예상됨.

다만, 위반건축물 등재 사실과 내부 확인의 어려움은 가격 결정에 일부 영향을 줄 수 있음.

유치권 관련 문제가 완전히 해결되었고 인수할 보증금이 없다는 점은 긍정적임.

종합적인 시장 상황, 낙찰가율, 본건의 가치 및 리스크 요인을 고려하여 예상 입찰가를 산정함.

예상 입찰가: 68,000,000원 (6천 8백만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.